Beleihungsauslauf (Loan-to-Value-Ratio, LTV)

Was ist die Loan-to-Value-Ratio (LTV)?

Die Loan-to-Value-Ratio (LTV) (ukazovateľ LTV) ist der Kreditbetrag geteilt durch den Wert der Immobilie, die ihn besichert. Ein Kredit über 160.000 Euro für ein Haus mit einem Wert von 200.000 Euro ergibt einen LTV von 80 Prozent. Die restlichen 40.000 Euro müssen aus Eigenersparnissen oder einer anderen Quelle stammen. Der LTV ist eine der zentralen Prüfgrößen, die eine Bank bei einem Hypothekarkredit anwendet, und die Zentralbank verwendet ihn als Kreditgrenze für den gesamten Markt. Die NBS bezeichnet die Kennzahl als ukazovateľ zabezpečenia úveru na bývanie. Sie rechnet frühere Wohnkredite auf dieselbe Immobilie und frühere Pfandrechte desselben Kreditgebers zur Verschuldung hinzu (§ 7 Abs. 4 und 5).

Die Tabelle ist eine veranschaulichende Rechnung. Sie zeigt, was die einzelnen LTV-Werte in Geld bedeuten, nicht, was eine Bank genehmigen wird.

Welche LTV-Grenzen setzt die NBS in der Slowakei?

Die Slowakische Nationalbank (NBS) legt die Grenzen in ihrer Maßnahme (opatrenie) 10/2016 zur Beurteilung der Rückzahlungsfähigkeit von Verbrauchern bei einem Wohnkredit fest (Mitteilung 373/2016 Z. z.). Die NBS erlässt die Maßnahme auf Grundlage von § 8 Abs. 16 des Gesetzes 90/2016 Z. z. Bis zum 31. Dezember 2026 gilt der Text der Maßnahme in der Fassung der Maßnahme 5/2022. Die Seite des NBS-Instruments nennt die Grundregel in einem Satz: Der Kreditbetrag darf 80 Prozent des Immobilienwerts nicht übersteigen.

Die Maßnahme sieht eine Ausnahme vor. Das Verhältnis darf niemals 90 Prozent übersteigen. Kredite über 80 Prozent dürfen höchstens 22 Prozent des neuen Hypothekarkreditvolumens im Vorquartal und 20 Prozent im Vorhalbjahr ausmachen (§ 7 Abs. 1 und 2). Eine Umschuldung, die höchstens 2.000 Euro oder 5 Prozent des alten Saldos zusätzlich bereitstellt, je nachdem, welcher Betrag niedriger ist, fällt nicht unter die Grenze (§ 7 Abs. 3). Die NBS nennt das Gesetz über Wohnkredite und das Verbraucherkreditgesetz als gesetzlichen Rahmen. Die NBS-Seiten enthalten keine Gültigkeitsdaten, daher folgt die nachstehende Tabelle der am 13. November 2026 geltenden Maßnahme.

Lesen Sie die Tabelle als eine Reihe von Obergrenzen. Ein Kredit muss innerhalb aller dieser Grenzen bleiben. Die Ausnahmeanteile sind der einzige Spielraum, den die NBS über den Grundwerten zulässt. Diese Anteile gelten für das gesamte Neugeschäft der Bank, daher kann sich ein einzelner Antragsteller nicht darauf verlassen. Wer nahe an einer Obergrenze liegt, sollte damit rechnen, dass die Bank auch die übrigen prüft.

Wie wirken die DTI- und DSTI-Grenzen zusammen mit dem LTV?

Der LTV prüft die Immobilie, während DTI und DSTI den Kreditnehmer prüfen. Die DTI-Grenze vergleicht alle Kredite eines Haushalts mit dessen Jahreseinkommen. Zur Verschuldung zählen der neue Kredit, bestehende Kredite und 20 Prozent der nicht ausgeschöpften Kreditkarten- und Überziehungslimits (§ 8a Abs. 7). Die Basis ist das Achtfache des Einkommens. Für einen Kreditnehmer ab 41 Jahren, dessen Kredit über das 65. Lebensjahr hinausreicht, sinkt der Faktor um 0,25 für jedes Lebensjahr über 40. Er fällt nie unter 3 (§ 8a Abs. 2). Junge Kreditnehmer bis 35 Jahre dürfen für einen begrenzten Anteil der Kredite das Neunfache des Einkommens erreichen.

Die DSTI-Grenze vergleicht Kreditrückzahlungen mit dem Haushaltseinkommen. Die Maßnahme behält das Existenzminimum plus 40 Prozent des verbleibenden Einkommens ein. Die Rückzahlungen dürfen die übrigen 60 Prozent nutzen (§ 2 Abs. 1, 2 und 5). Die Seite des NBS-Instruments ergänzt, dass die Bank die Rückzahlungen mit einem Stresszinssatz berechnet. Bis zu 5 Prozent der neuen Kredite dürfen zwischen 60 und 70 Prozent liegen, und Verbraucherkredite haben eine eigene Ausnahme. Ein Kredit muss die LTV-, DTI- und DSTI-Prüfungen bestehen. Eine Immobilie, die die Grundgrenze von 80 Prozent einhält, kann dennoch am Einkommen scheitern.

Was ändert sich ab dem 1. Januar 2027?

Die Maßnahme 3/2026 der NBS ändert die Maßnahme 10/2016 und tritt am 1. Januar 2027 in Kraft (Mitteilung 251/2026 Z. z.). Sie ersetzt die einheitliche Grundgrenze durch Grenzwerte für Kreditnehmergruppen.

• Eine Erstwohnung erhält eine Grenze von 90 Prozent. Der Kreditnehmer darf höchstens 35 Jahre alt sein, kein Wohneigentum besitzen und eine Immobilie kaufen oder bauen (§ 7 Abs. 4).
• Eine dritte und jede weitere Wohnimmobilie erhält eine Grenze von 70 Prozent (§ 7 Abs. 1 Buchstabe b).
• Andere Kredite behalten die Grenze von 80 Prozent. Ein begrenzter Anteil darf weiterhin 90 Prozent erreichen.

Es gilt eine Übergangsregelung. Vom 1. Januar bis 30. Juni 2027 beträgt die Grenze 90 Prozent für eine Erstwohnung und 80 Prozent für andere Kredite. Die 70-Prozent-Grenze gilt ab dem 1. Juli 2027 (§ 9d). Fragen Sie die Bank, welche Grenze sie am Tag der Unterzeichnung anwendet.

Wie wird der LTV bei einem Haus angewendet, das Sie noch bauen?

Baufinanzierungen werden in der Regel in Etappen ausgezahlt, und die Bank bewertet die Immobilie bei jeder Etappe. Für eine Immobilie im Bau nennt die Maßnahme der NBS den niedrigeren von zwei Werten. Der eine ist die interne Schätzung des Gesamtwerts nach Fertigstellung durch die Bank. Der andere ist der Preis im Bauvertrag der Finanzierung, sofern es einen gibt (§ 7 Abs. 8). Die Maßnahme regelt nicht, wie das Verhältnis bei jeder Auszahlungsetappe zu prüfen ist. Fragen Sie die Bank, wie sie die Immobilie bewertet und zu welchem Zeitpunkt sie die Grenze prüft. Die Bewertung der Bank wird im Wertgutachten dokumentiert, und die Freigabe der Mittel ist unter gestaffelter Kreditauszahlung beschrieben.

Das Baugenehmigungsverfahren ist eine eigene Angelegenheit. Das Baugesetz (25/2025 Z. z.) regelt, wie das Gebäude genehmigt und abgenommen wird. Es legt keine Kreditgrenzen fest, und eine Kreditgrenze ändert den Bauweg nicht.

Bevor Sie unterschreiben, fragen Sie die Bank nach drei Werten: dem verwendeten Immobilienwert, dem Datum dieser Bewertung und dem daraus berechneten LTV. Vergleichen Sie den Wert mit dem vereinbarten Preis und den LTV mit der für Sie geltenden Grenze. Diese drei Zahlen zeigen, welche Grenze die Bank geprüft hat und wie viel Spielraum der Kredit noch lässt.

Welche verbreiteten Missverständnisse gibt es über den LTV?

• „80 Prozent sind eine absolute Obergrenze.“ Es handelt sich um die Grundgrenze. Ein begrenzter Anteil der neuen Kredite darf darüber liegen, bis zu 90 Prozent.
• „Der LTV ist die einzige Prüfung.“ DTI und DSTI gelten ebenfalls, daher kann ein Kredit den LTV-Test bestehen und dennoch am Einkommen scheitern.
• „Der Kredit wird am Preis gemessen.“ Beim Kauf nimmt die Maßnahme der NBS den niedrigsten Wert aus Kaufpreis, Preis des Sachverständigen und interner Bewertung der Bank (§ 7 Abs. 7). Eine Bewertung unter dem vereinbarten Preis verringert den Kredit, den der LTV zulässt.
• „Die Grenzen sind dauerhaft.“ Die Grundgrenzen ändern sich am 1. Januar 2027. Bestätigen Sie daher die Grenze, bevor Sie einen Kauf planen.