Hypothekarkredit

Was ist ein Hypothekarkredit?

Ein Hypothekarkredit (hypotekárny úver) ist ein Bankkredit für ein Wohnobjekt, der durch ein Pfandrecht (záložné právo) an der Immobilie gesichert wird. Ein schriftlicher Vertrag begründet das Pfandrecht und benennt die gesicherte Forderung sowie die verpfändete Immobilie (Zivilgesetzbuch § 151b Abs. 1 und 2). Zahlt der Kreditnehmer nicht ordnungsgemäß und pünktlich zurück, darf der Gläubiger die Verwertung des Pfandrechts einleiten (§ 151j Abs. 1). Anschließend befriedigt er seine Forderung auf die im Vertrag genannte Weise oder durch einen Verkauf der Immobilie im Versteigerungsverfahren.

Das slowakische Verbraucherrecht verwendet für dieses Produkt eine weiter gefasste Bezeichnung. Das Gesetz Nr. 90/2016 Z. z. über Wohnkredite (zákon o úveroch na bývanie) definiert einen Wohnkredit als Geld, das ein Kreditgeber einem Verbraucher für eine befristete Zeit zur Verfügung stellt. Der Kredit gilt in einem von drei Fällen als Wohnkredit. Erstens sichert ein Pfandrecht ihn an einem Grundstück, einer Wohnung oder einer nicht zu Wohnzwecken dienenden Fläche. Dazu zählt auch ein Gebäude, das sich noch im Bau befindet (§ 1 Abs. 2 Buchst. a). Zweitens dient er dem Erwerb oder dem Bau eines Eigenheims (Buchst. b). Drittens dient er der Rückzahlung eines solchen Kredits (Buchst. c). Das Gesetz legt außerdem fest, dass ein Hypothekarkredit nach einer Sonderregelung ein Wohnkredit ist, wenn ihn eine Bank einem Verbraucher gewährt (§ 1 Abs. 3). Eine Hypothek auf ein Familienhaus, das gerade gebaut wird, fällt daher unter die Regeln für Wohnkredite, auch wenn Banken sie meist als Hypothek bezeichnen. Den genauen Produktnamen und die Bedingungen entnehmen Sie bitte dem Kreditvertrag.

Welche Gesetze und Regeln gelten für eine Hypothek auf ein Familienhaus?

Für eine Hypothek auf ein Familienhaus sind drei Rechtsquellen maßgeblich, und jede beantwortet eine andere Frage. Das Gesetz über Wohnkredite definiert den Kredit. Die Nationalbank der Slowakei (NBS) legt in einer Maßnahme, die sie nach § 8 Abs. 16 dieses Gesetzes erlässt, die Kreditobergrenzen für Banken fest. Das Baugesetz (stavebný zákon) regelt das Bauwerk. Halten Sie diese drei beim Lesen eines Kreditvertrags und einer Bauakte auseinander, denn eine Regel in einem der Dokumente ändert nicht die Regel in einem anderen.

Dieser Artikel beschreibt das Baugesetz in der Fassung, die vom 1. November 2025 bis zum 31. Dezember 2026 gilt. Er beschreibt die NBS-Maßnahme in der Fassung, die bis zum 31. Dezember 2026 anwendbar ist, und nennt die Änderungen, die ab dem 1. Januar 2027 gelten. Spätere Änderungen treten zu einem anderen Zeitpunkt in Kraft und werden hier nicht als aktuell dargestellt.

Kann eine Hypothek ein Haus finanzieren, das noch im Bau ist?

Ja. Die Definition des Wohnkredits umfasst ein Pfandrecht an einem noch im Bau befindlichen Gebäude sowie einen Kredit, der dem Bau eines Eigenheims dient. Eine Baufinanzierung fällt daher in denselben rechtlichen Rahmen wie ein Kredit für ein fertiges Haus. Die NBS-Maßnahme erkennt zudem ein Wohngebäude im Bau als Sicherheit an, wenn der Kataster es erfasst (§ 6 Abs. 2 Buchst. a). Die Bank zahlt das Geld dann nach und nach aus und nicht in einer Summe. Dazu mehr unter gestaffelte Kreditauszahlung.

Die NBS-Maßnahme legt fest, wie die Bank eine Sicherheit bewertet, die noch gebaut wird. Dabei gilt der niedrigere von zwei Werten. Der eine ist die interne Schätzung der Bank für den allgemeinen Wert der Immobilie nach Fertigstellung. Der andere ist der Preis der Immobilie laut dem Vertrag über die Baufinanzierung, sofern ein solcher Vertrag existiert (§ 7 Abs. 8). Die Etappen, die Nachweise, die die Bank für jede Etappe verlangt, und die Bewertung, die sie verwendet, werden im Kreditvertrag festgelegt. Vergleichen Sie diese mit Ihrem Bauzeitplan und Ihrem Budget, bevor Sie unterschreiben. Eine Verzögerung auf der Baustelle kann die nächste Zahlung verzögern.

Wie beeinflusst der Beleihungsauslauf die Summe, die ich leihen kann?

Der Beleihungsauslauf (LTV, loan-to-value) setzt den Kredit ins Verhältnis zum Wert der Immobilie, die ihn sichert. Die NBS-Maßnahme legt die Grenze für die Banken fest. Bis zum 31. Dezember 2026 darf das Verhältnis 90 Prozent nicht überschreiten. Eine Bank darf nur für einen begrenzten Anteil ihrer neuen Hypothekarkredite über 80 Prozent gehen. Dieser Anteil liegt bei 22 Prozent für das vorangegangene Quartal und bei 20 Prozent für das vorangegangene Halbjahr (§ 7 Abs. 1 und 2). Die Maßnahme begrenzt außerdem die Laufzeit einer Hypothek auf 30 Jahre. Eine Bank darf 30 Jahre nur für bis zu 10 Prozent ihres neuen Hypothekarvolumens überschreiten (§ 6 Abs. 1).

Die NBS ändert diese Grenzen ab dem 1. Januar 2027 mit der Maßnahme 3/2026 (Bekanntmachung 251/2026 Z. z.). Der vollständige Text der Maßnahme legt für verschiedene Gruppen von Kreditnehmern unterschiedliche Grenzen fest.

Ein begrenzter Anteil der Kredite über der Basisgrenze bleibt möglich, und zwar bis zu einer Obergrenze von 90 Prozent. Der Eintrag zum Beleihungsauslauf nennt die Zahlen und die Übergangsregeln. Bei einem Familienhaus entscheidet die Regel, die am Tag Ihres Antrags gilt, über die Summe, die Sie leihen können. Lesen Sie den Eintrag zum Beleihungsauslauf (LTV), um zu erfahren, wie das Verhältnis berechnet wird, und fragen Sie bei der Bank nach der Grenze, die sie in Ihrem Fall anwendet.

Warum ist die Abnahme für eine Hypothek wichtig?

Ein fertiggestelltes Gebäude darf erst nach seiner Gebrauchsabnahme (kolaudácia) dauerhaft genutzt werden. Die Abnahme gilt für ein neues Gebäude, für das eine Baugenehmigung nötig war. Sie gilt nicht für ein Gebäude, für das nur eine Anzeige (ohlásenie) erforderlich war (Baugesetz § 66 Abs. 1). Nach dem Baugesetz stellt die Behörde eine Abnahmebescheinigung (kolaudačné osvedčenie) aus, die bestätigt, dass das Gebäude für seinen vorgesehenen Zweck technisch geeignet ist, und der Bescheinigung ist die Bestandsdokumentation beigefügt (§ 67 Abs. 2). Die Bescheinigung ersetzt keine Betriebserlaubnis, die eine andere Vorschrift verlangen kann (§ 67 Abs. 3). Prüfen Sie diese Vorschriften daher gesondert, wenn das Gebäude eine besondere Nutzung hat.

Die Begriffe haben sich geändert. Vor dem neuen Gesetz hieß das Verfahren Abnahmeverfahren. Seit dem 1. April 2025 liest das Baugesetz den alten Begriff als Gebrauchsabnahme (kolaudácia) (§ 84 Abs. 11 Buchst. c). Die Tabelle zeigt die Zuordnung. Das ist wichtig, weil ältere Dokumente und manche Vorlagen von Banken noch den alten Wortlaut verwenden.

Ein fertiges Haus ist somit ein anderes Rechtsobjekt als ein Haus, das noch in Arbeit ist. Betrachten Sie die Nutzungsgenehmigung als den Schritt, der bestätigt, dass das Gebäude genutzt werden kann, und prüfen Sie im Kreditvertrag, welches Dokument die Bank anerkennt.

Was wird bei einer Hypothek am häufigsten falsch verstanden?

• Ein Pfandrecht übergibt das Haus an die Bank. Das stimmt nicht. Das Pfandrecht sichert die Schuld. Der Gläubiger darf die Verwertung erst einleiten, wenn die Schuld nicht ordnungsgemäß und pünktlich zurückgezahlt wird.
• Ein geprüftes Projekt bedeutet, dass die Bank zahlt. Das Projekt ist ein Schritt im öffentlichen Baurecht. Die Auszahlung ist eine privatrechtliche Verpflichtung aus dem Kreditvertrag, und beide laufen auf getrennten Wegen.
• Eine veröffentlichte Änderung ist bereits geltendes Recht. Die NBS-Maßnahme 3/2026 gilt erst ab dem 1. Januar 2027. Bis dahin gelten die derzeitigen Grenzen, und die Bank bestätigt Ihnen schriftlich, welche sie für Sie anwendet.

Das Baugesetz legt fest, wie das Haus genehmigt und fertiggestellt wird, und der Kredit bestimmt, wie das Geld fließt. Ein guter Finanzierungsplan berücksichtigt beides, denn eine Bank kann nur gegen das auszahlen, was der Bauprozess tatsächlich geliefert hat.