Immobiliengutachten (znalecký posudok)

Was ist ein Immobilienwertgutachten?

Ein Immobilienwertgutachten (znalecký posudok) ist eine schriftliche Stellungnahme zum Wert einer Immobilie. Es wird von einem Sachverständigen (znalec) erstellt. Eine Bank, die gegen eine verpfändete Immobilie Kredit gewährt, muss deren Wert sorgfältig ermitteln lassen. Laut § 9 Abs. 3 des Gesetzes 90/2016 Z. z. über Wohnkredite muss der Kreditgeber eine vorsichtige Bewertung der verpfändeten Immobilie durch einen Bewerter nach einer Sonderregelung veranlassen. Eine Fußnote des Gesetzes nennt das Gesetz 382/2004 als Beispiel für eine solche Regelung. Der Sachverständige gibt ein Gutachten ab. Die Bank legt die Kreditbedingungen im Darlehensvertrag fest, einschließlich des Zeitpunkts der Auszahlung.

Nach dem Gesetz 382/2004 Z. z. über Sachverständige, Dolmetscher und Übersetzer hat ein schriftliches Gutachten einen festgelegten Aufbau. Die folgende Tabelle zeigt seine Bestandteile.

Bestandteil des Gutachtens	Inhalt
Deckblatt	Angaben zur Identität des Sachverständigen und des Auftraggebers, die Akten- oder Auftragsnummer, die Bezeichnung „znalecký posudok“ und eine laufende Nummer
Einleitung	Der Auftrag, der Zweck und der Gegenstand der Untersuchung sowie die Unterlagen, auf die sich der Sachverständige stützt
Gutachtenteil (posudok)	Beschreibung der Immobilie, der berücksichtigten Tatsachen und der Methode, mit der die Fragen des Auftraggebers beantwortet wurden
Schlussfolgerung (záver)	Die Fragen des Auftraggebers im Wortlaut mit kurzen Antworten
Anlagen und Sachverständigenklausel	Material, das zur Prüfung der Arbeit benötigt wird, sowie die abschließende Sachverständigenklausel (znalecká doložka)

Wer kann das Gutachten für eine Bank erstellen?

Nach dem Gesetz 382/2004 ist ein Sachverständiger eine Person, die in der Liste geführt wird, die das Justizministerium führt (§ 2 Abs. 1, § 4 Abs. 1). Ein Gericht oder eine andere Behörde kann auch eine Person bestellen, die nicht in der Liste steht. Das ist nur zulässig, wenn kein gelisteter Sachverständiger das Fachgebiet abdeckt oder ein gelisteter Sachverständiger die Aufgabe nicht übernehmen kann (§ 15 Abs. 1). Eine solche Person darf nur für dieses Gericht oder diese Behörde tätig werden (§ 2 Abs. 5). Ein gelisteter Sachverständiger darf für ein Gericht, eine Behörde, eine Person oder ein Unternehmen tätig werden, also auch für eine Bank (§ 2 Abs. 4). Das Gesetz schreibt nicht vor, welchen Bewerter eine Bank wählen muss. Diese Entscheidung treffen die internen Regeln der Bank für Bewerter im Rahmen der Pflicht nach § 9 Abs. 3 des Gesetzes 90/2016.

Handelt es sich beim Auftraggeber weder um ein Gericht noch um eine Behörde, können der Sachverständige und der Auftraggeber das Honorar vertraglich vereinbaren. Wird nichts vereinbart, gilt das Tarifhonorar (§ 3 Abs. 1). Der Sachverständige darf eine angemessene Vorauszahlung verlangen (§ 2 Abs. 8).

Frage	Beauftragt durch ein Gericht oder eine Behörde	Beauftragt durch eine Bank oder einen Privatkunden
Wer darf tätig werden	Ein gelisteter Sachverständiger oder eine nicht gelistete Person, die das Gericht oder die Behörde nach § 15 bestellt	Ein gelisteter Sachverständiger
Grundlage des Honorars	Kein vertragliches Honorar nach § 3 Abs. 1	Vertraglich vereinbart, oder das Tarifhonorar, falls nichts vereinbart wurde
Form des Gutachtens	Vom Gericht oder der Behörde vorgegeben	Mit dem Auftraggeber abgestimmt, unter Einhaltung des oben beschriebenen Aufbaus

Wie funktioniert die gestaffelte Auszahlung eines Baudarlehens für ein im Bau befindliches Haus?

Ein Baudarlehen wird in Etappen ausgezahlt und nicht auf einmal. Eine Bank kann ein Gutachten verlangen, wenn sie das Grundstück als Sicherheit annimmt. Sie kann ein weiteres Gutachten verlangen, wenn sie den Wert der bis dahin fertiggestellten Arbeiten bestätigen möchte. Das ist allgemeine Praxis, und jede Bank legt ihre eigene Regel fest. Ein Gutachten bewertet, was am Tag der Besichtigung vorhanden ist. Ein Gutachten während der Bauphase beschreibt das unfertige Haus zu diesem Zeitpunkt, und sein Wert ändert sich mit dem Baufortschritt.

Das Gesetz 90/2016 verlangt, dass der Darlehensvertrag die Bedingungen für die Auszahlung nennt (§ 13 Abs. 4 Buchstabe f). Verlangt die Bank in einer Bauphase ein neues Gutachten, gehört diese Bedingung dorthin. Lesen Sie den Zahlungsplan, bevor Sie den Bau planen, denn ein fehlendes Gutachten kann die nächste Zahlung verzögern. Weder das Baugesetz noch das Gesetz 382/2004 legen Auszahlungsbedingungen fest. Siehe gestaffelte Auszahlung des Darlehens.

Wie beeinflusst das Baugesetz die Bewertung eines im Bau befindlichen Hauses?

Seit dem 1. April 2025 läuft das Baugenehmigungsverfahren nach dem Gesetz 25/2025 Z. z., dem Baugesetz (Stavebný zákon). Das Gesetz regelt, ob ein Bauwerk genutzt werden darf. Es legt den Wert von nichts fest. Nach § 9 Abs. 3 stellt der Bauleiter eine Abschlussstellungnahme aus (záverečné stanovisko stavbyvedúceho). Sie bestätigt, dass das fertiggestellte Bauwerk dem geprüften Projekt entspricht. Sie ist die Grundlage für die Gebrauchsabnahme (kolaudácia).

Nach § 66 Abs. 1 ist eine Gebrauchsabnahme nicht erforderlich für Bauwerke, die nur angezeigt werden, und auch nicht für Änderungen, solange sich die Nutzung nicht ändert. Nach § 67 ist der Nachweis der Gebrauchsabnahme eine Nutzungsbescheinigung (kolaudačné osvedčenie). Sie bescheinigt, dass das Bauwerk technisch für seinen vorgesehenen Zweck geeignet ist. Ein Wertgutachten ersetzt sie nicht. Eine Bank kann ein Haus auch vor der Gebrauchsabnahme bewerten. Der Sachverständige bewertet dann ein Bauwerk, das die Baubehörde noch nicht zur Nutzung freigegeben hat. Das Gutachten sagt, was das Bauwerk wert ist, nicht, ob es bezugsfertig ist.

Welche alten slowakischen Begriffe entsprechen den heutigen?

Viele Menschen suchen weiterhin nach den Begriffen des Gesetzes von 1976, und ältere Darlehensunterlagen verwenden sie ebenfalls. Verweisen andere Vorschriften auf einen alten Begriff, liest ihn § 84 Abs. 11 des Gesetzes 25/2025 als den neuen Begriff. Die Tabelle nennt drei häufige Paare.

Begriff vor dem 1. April 2025	Begriff nach dem Gesetz 25/2025	Heutige slowakische Bezeichnung
Raumordnungsverfahren (územné konanie)	Verfahren zum Bauvorhaben	konanie o stavebnom zámere
Baugenehmigungsverfahren (stavebné konanie)	Projektprüfung	overenie projektu stavby
Verfahren zur Gebrauchsabnahme (kolaudačné konanie)	Gebrauchsabnahme	kolaudácia

Die Zuordnung nennt nur gleichwertige Bezeichnungen. Sie besagt nicht, dass die alten und die neuen Schritte identisch sind. Das Gesetz kennt für neue Fälle keinen Schritt mit der Bezeichnung Baugenehmigung.

Worin unterscheidet sich ein Gutachten von der Beleihungsquote?

Ein Gutachten ist die Stellungnahme eines Sachverständigen darüber, was eine Immobilie wert ist. Die Beleihungsquote ist eine Berechnung: der Kredit geteilt durch den Wert der verpfändeten Immobilie (§ 9 Abs. 2 des Gesetzes 90/2016). Das Gesetz verpflichtet den Kreditgeber, eine Obergrenze für diese Quote festzulegen, einzuhalten und zu überprüfen (§ 9 Abs. 1). Das Gutachten ist eine Quelle für den Wert in dieser Division, beide beantworten jedoch unterschiedliche Fragen.

Merkmal	Immobilienwertgutachten	Beleihungsquote
Was es ist	Eine schriftliche Stellungnahme eines Sachverständigen	Ein Verhältnis zwischen zwei Zahlen
Wer es erstellt	Ein gelisteter Sachverständiger	Vom Kreditgeber aus Darlehen und einem Wert berechnet
Worauf es beruht	Besichtigung, Unterlagen und die im Gutachten dargelegte Methode	Der Wert, der in die Division eingesetzt wird