Worin unterscheidet sich ein Baufinanzierungskredit von einer Hypothek auf ein fertiges Haus?
Wenn Sie ein fertiges Haus kaufen, leiht die Bank Geld gegen etwas, das bereits existiert. Die Immobilie kann bewertet und verpfändet werden, und das Geld geht in einer Zahlung an den Verkäufer. Beim Bauen gibt es zu Beginn nur ein Grundstück und einen Entwurf. Die Bank leiht daher gegen einen Wert, der noch nicht existiert, und zahlt ihn in Teilbeträgen aus, während das Gebäude wächst.
Die vorvertraglichen Informationen der Tatra banka zu Wohnungsbaukrediten (Fassung November 2026) besagen, dass ein Bauplatz als Sicherheit dienen kann und dass während der Bauphase das entstehende Gebäude den Kredit absichern kann. Die erste Tranche der Hypothek wird gegen den Wert des Grundstücks ausgezahlt. Jede weitere Tranche muss dem nachgewiesenen Wertzuwachs der Immobilie entsprechen.
Daraus ergeben sich drei Unterschiede, die Sie auf Ihrem Konto bemerken werden:
- Geld kommt nur für fertige Arbeiten. Der Beginn jeder Bauphase muss anderweitig vorfinanziert werden.
- Während der Auszahlung zahlen Sie Zinsen nur auf den ausgezahlten Betrag. Annuitätenraten beginnen erst, wenn der Kredit vollständig ausgezahlt ist, wie sowohl die Tatra banka als auch die Slovenská sporiteľňa es beschreiben. Das Gesetz Nr. 90/2016 über Wohnungsbaukredite sieht zudem für die Tilgungsaufschiebung zum Bau eines Hauses eine Ausnahme von seiner Regel der schrittweisen Tilgung vor: Sie darf höchstens 18 Monate ab der ersten Auszahlung dauern (§ 8 Abs. 34 Buchst. e).
- Die Bank möchte wissen, was Sie bauen. Unter den Unterlagen zum Kreditzweck nennt die Tatra banka beispielsweise die Baugenehmigung oder eine aufgeschlüsselte Kostenaufstellung.
Hypothek, Bausparen, ŠFRB oder eigene Mittel?
Die meisten Häuser werden aus einer Mischung verschiedener Quellen finanziert. Die Tabelle vergleicht sie nach dem, was die Gesetze und die Konditionen der Banken vorsehen. Die Zinssätze lassen wir bewusst weg: Sie unterscheiden sich zwischen den Banken und ändern sich schneller, als ein Haus wächst.
| Quelle | Für wen geeignet | Sicherheit | Auszahlung | Grenzen |
|---|---|---|---|---|
| Hypothek | Für alle, die ein Einkommen zur Rückzahlung haben und den größten Teil der Summe benötigen | Verpfändung der Immobilie, bei einem Neubau zusätzlich des Grundstücks und des unfertigen Gebäudes | In einer Zahlung oder in Etappen, wenn das Gebäude an Wert gewinnt | LTV, DTI und DSTI, festgelegt durch die NBS |
| Bausparkredit | Für alle, die im Voraus sparen, auch für kleinere Kosten wie Planung oder Anschlüsse | Nach gesonderten Vorschriften, die Einzelheiten legt die Bausparkasse fest | Bauspardarlehen, sobald die Sparbedingungen erfüllt sind, bis dahin gegebenenfalls ein Kredit zu marktüblichen Konditionen | Nur für die in § 11 des Gesetzes genannten Bauzwecke |
| ŠFRB-Kredit | Junge Ehepaare, Eltern kleiner Kinder und weitere Gruppen unterhalb einer Einkommensgrenze | Verpfändung einer gegen Naturkatastrophen versicherten Immobilie oder eine Bankbürgschaft | Per Überweisung von einem Konto, das der Fonds eröffnet, nach den Auszahlungsbedingungen im Vertrag | Eine Wohnung in einem Familienhaus bis 120 m², bis zu 100 % der Kosten und höchstens 200.000 EUR je Wohnung, Laufzeit bis zu 40 Jahre |
| Eigenmittel | Für alle, zumindest für den Baubeginn | Keine | Jederzeit, auch vor der ersten Kreditauszahlung | Sie decken die Lücke zwischen dem Sicherheitswert und dem Kredit |
Wer kann einen ŠFRB-Kredit für ein Familienhaus erhalten?
Der Staatliche Wohnungsbauentwicklungsfonds (ŠFRB) wird durch das Gesetz Nr. 150/2013 geregelt, in der Fassung, die vom 1. Januar bis 31. Dezember 2026 gilt. Antragsberechtigt ist eine natürliche Person, die Staatsbürger der EU, des EWR oder der Schweiz ist, einen Daueraufenthalt in der Slowakei hat, mindestens 18 Jahre alt ist und ein Einkommen hat (§ 7). Für den Erwerb einer Wohnung, zu dem auch der Bau eines Familienhauses zählt, schränkt § 10 Abs. 4 den Kreis auf Folgendes ein:
- Ehepaare, bei denen am Tag der Antragstellung keiner der Ehepartner älter als 35 Jahre ist,
- Ehepaare oder Eltern mit einem Kind im Alter von höchstens sechs Jahren,
- Haushalte, zu denen eine Person mit einer schweren Behinderung gehört,
- Personen, die aus einer stationären Einrichtung oder einer Pflegefamilie ausscheiden, bis zum Alter von 35 Jahren,
- Alleinerziehende mit einem Kind im Alter von höchstens 15 Jahren.
Das monatliche Einkommen des Antragstellers und der mit ihm zusammen beurteilten Personen darf das Fünffache des Existenzminimums nicht übersteigen (§ 10 Abs. 5). Die Nutzfläche der Wohn- und sonstigen Räume eines Familienhauses darf 120 m² nicht überschreiten, und mehr als die Hälfte davon muss dem Wohnen dienen (§ 10 Abs. 1). Die Förderung ist ein Darlehen mit einer Laufzeit von höchstens 40 Jahren, das höchstens 100 % der Erwerbskosten und höchstens 200.000 EUR je Wohnung abdeckt (§ 8 Abs. 1 Buchst. a).
Für den Architekten ist die Flächengrenze Teil der Aufgabenstellung. Ein Haus, das für den ŠFRB bestimmt ist, muss von der ersten Skizze an auf 120 m² ausgelegt werden und darf nicht erst später gekürzt werden. Prüfen Sie den aktuellen Aufruf und die Formulare auf der Website des Fonds (sfrb.gov.sk). Der Fonds kann einen Antrag auch ablehnen, wenn die Mittel für das jeweilige Jahr erschöpft sind (§ 15 Abs. 22).
Wofür können Bausparmittel verwendet werden?
Bausparen ist ein Bankprodukt nach dem Gesetz Nr. 310/1992. Sie sparen für Bauzwecke und können Anspruch auf eine staatliche Prämie und ein Bauspardarlehen erwerben (§ 2). Solche Verträge darf nur eine Bausparkasse anbieten. Die Liste der Bauzwecke in § 11 Abs. 1 ist für jemanden, der ein Haus baut, breit gefasst. Sie umfasst den Bau eines Familienhauses, den Erwerb eines Bauplatzes und dessen Vorbereitung, einschließlich der Versorgungsanschlüsse. Ebenso erfasst sie die Erstellung der Planungsunterlagen und die Beschaffung des Energieausweises.
Bausparen kann daher Kosten decken, die vor dem Beginn der Hypothekenauszahlung anfallen: die Planung, die Anschlüsse, die Erdarbeiten. Wenn Sie noch keinen Anspruch auf ein Bauspardarlehen haben, erlaubt § 12 Abs. 2 Buchst. a der Bausparkasse, Sparern, die noch sparen, ein Darlehen zu marktüblichen Konditionen zu gewähren.
Wie zahlt die Bank das Geld in Etappen aus?
Die stufenweise Auszahlung knüpft jede Zahlung an den Baufortschritt vor Ort. Die Seite der Slovenská sporiteľňa zur gestaffelten Finanzierung (Stand: 17. Juli 2026) beschreibt fünf Tranchen und verlangt nach jeder Etappe Fotos. Die Tatra banka überlässt Ihnen die Höhe der einzelnen Auszahlungen, doch jede muss dem nachgewiesenen Wertzuwachs entsprechen. Für die zweite und jede weitere Tranche berechnet sie Gebühren gemäß ihrer Preisliste. Die Tabelle zeigt, wie Sie die fünf Tranchen der Slovenská sporiteľňa mit Ihren Zahlungen an den Bauunternehmer abstimmen können.
| Tranche | Was fertig sein muss | Was mit dem Bauunternehmer zu vereinbaren ist |
|---|---|---|
| 1 | Fundamente, Wände des Erdgeschosses, das unfertige Gebäude im Grundbuch eingetragen | Erste Zahlung nur für fertige Fundamente und Wände, kein großer Vorschuss |
| 2 | Rohbau: Außenwände, Fenster, Eingangstür, Dach | Zahlung nach Abnahme des Rohbaus |
| 3 | Rohinstallationen, Innenputz, Estrich | Zahlung für Installationen und Nassgewerke |
| 4 | Fassade, Fliesen, Böden, Sanitärobjekte, Türen, Heizkessel, Warmwasserleitungen | Zahlung für die Ausbauarbeiten |
| 5 | Küche und Einbaumöbel | Zahlung an die Lieferanten der Inneneinrichtung |
Der Zahlungsplan im Werkvertrag sollte den Meilensteinen der Bank folgen und nicht umgekehrt. Wenn der Bauunternehmer für eine Phase Geld verlangt, bevor die Bank es freigibt, zahlen Sie die Differenz selbst. Die Tatra banka warnt zudem, dass die Bank weitere Auszahlungen verweigern kann, wenn Sie bei den Zahlungen während der gestaffelten Auszahlung in Verzug geraten.
Was ist eine Immobilienbewertung und wann wird sie durchgeführt?
Eine Immobilienbewertung legt den Sicherheitswert fest, von dem die Kredithöhe abhängt. Das Gesetz Nr. 90/2016 verpflichtet den Kreditgeber in § 9, eine Grenze für die Beleihungsquote festzulegen, also das Verhältnis von Kredit zum Wert der verpfändeten Immobilie. Außerdem muss der Kreditgeber diesen Wert durch einen Sachverständigen nach einer gesonderten Vorschrift sorgfältig ermitteln lassen. In der Fußnote wird als Beispiel das Gesetz über gerichtliche Sachverständige genannt.
Die Bewertung erfolgt vor der Kreditzusage: Die Tatra banka führt ein Sachverständigengutachten unter den Antragsunterlagen auf, und die Bank legt den Immobilienwert auf der Grundlage des Gutachtens fest. Bei einem Neubau ist das jedoch keine einzelne Zahl. Zu Beginn zählt der Wert des Grundstücks, und jede spätere Tranche muss dem nachgewiesenen Wertzuwachs entsprechen. Der Gutachter braucht daher den Entwurf und eine aufgeschlüsselte Kostenaufstellung. Ohne diese gibt es keine Grundlage, um zu schätzen, was auf dem Grundstück entstehen wird.
Welche Grenzen setzt die NBS: LTV, DTI und DSTI?
Die Národná banka Slovenska (NBS) setzt drei Grenzwerte für Wohnungsbaukredite. Die Werte in der Tabelle stammen von den Seiten der NBS zu den Instrumenten der Finanzstabilität, wie sie im November 2026 gelten.
| Kennzahl | Was sie misst | Grenze der NBS |
|---|---|---|
| LTV | Der Kredit, zuzüglich anderer Kredite, die auf derselben Immobilie besichert sind, im Verhältnis zum Sicherheitswert | 80 %, wobei bis zu 20 % der Neukredite 90 % erreichen dürfen |
| DTI | Gesamtverschuldung im Verhältnis zum Jahreseinkommen | Das Achtfache des jährlichen Haushaltseinkommens. Bei Krediten, die nach dem 65. Lebensjahr noch getilgt werden, sinkt die Grenze mit dem Alter |
| DSTI | Rückzahlungen aller Kredite im Verhältnis zum Einkommen nach Abzug des Existenzminimums | 60 %. Die Tragfähigkeit wird in der Regel mit einem Zinspuffer über dem angebotenen Zinssatz geprüft |
Nach den Regeln der NBS ist der Sicherheitswert für die LTV-Berechnung der niedrigste von drei Werten: dem Kaufpreis, dem Wert des externen Gutachters und der internen Bewertung der Bank. Bei einem Neubau zählt nicht, wie viel Sie in das Haus investiert haben, sondern wie viel die Bewertung anerkennt.
Ab dem 1. Januar 2027 führt die NBS schrittweise neue LTV-Grenzen ein. Die Grenze steigt auf 90 % für Kreditnehmer bis 35 Jahre, wenn keiner von ihnen eine Wohnimmobilie besitzt und der Kredit teilweise dem Erwerb oder Bau dient. Ein unfertiges Gebäude, dessen Bau durch den Kredit finanziert wird, gilt nicht als besessene Immobilie. Ab dem 1. Juli 2027 sinkt sie auf 70 % für Kreditnehmer, die zwei oder mehr Wohnimmobilien besitzen (§ 9d der NBS-Maßnahme 10/2016). Alle anderen bleiben bei 80 %. Bis Ende 2026 gelten die bisherigen Regeln.
Wie hängt die Energieklasse mit einer grünen Hypothek zusammen?
Einige Banken knüpfen bessere Konditionen an die Energieklasse des Hauses. Die ČSOB verlangt beispielsweise für ihr begrenztes Angebot zur Finanzierung eines Eigenheims von bis zu 90 % des Kaufpreises oder des vom Gutachter der Bank festgelegten Wertes einen Energieausweis der Klasse A0, A1, A oder B (Hypothekenseite, Stand 13. November 2026). Dies sind Produktbedingungen, kein Gesetz. Jede Bank legt sie anders fest und ändert sie.
Bei einem Neubau muss der Eigentümer den Energieausweis bis zu dem Tag vorliegen haben, an dem der Antrag auf die Benutzungsgenehmigung gestellt wird, sofern die Baubehörde nichts anderes entscheidet (§ 8 Abs. 1 Buchst. a des Gesetzes Nr. 555/2005). Während der Planung wird eine energetische Bewertung des Entwurfs erstellt (§ 4a Abs. 2), die die Klasse anhand der Planungsunterlagen vorhersagt. Fragen Sie die Bank im Voraus, wie Sie die Klasse während des Baus nachweisen und was geschieht, wenn das Haus die Zielklasse verfehlt.
Wie helfen das Budget und das Leistungsverzeichnis bei der Bank?
Die Bank und der Gutachter müssen beide wissen, was das Gebäude kosten wird und in welcher Reihenfolge es bezahlt wird. Ein Baubudget, das auf Grundlage des Leistungsverzeichnisses erstellt wurde, liefert Positionen, die sich den Tranchen zuordnen lassen. Ein grober Betrag pro Quadratmeter kann das nicht leisten.
- Teilen Sie das Budget nach den Tranchen der Bank auf. So sehen Sie, wie viel jede Auszahlung abdeckt und wie viel Sie aus eigenen Mitteln ergänzen müssen.
- Übernehmen Sie dieselben Meilensteine in den Zahlungsplan des Vertrags mit dem Bauunternehmer.
- Planen Sie Positionen, die erst in späteren Tranchen anfallen, etwa die Küche in der letzten, sowohl zeitlich als auch im Budget.
- Halten Sie die Reserve außerhalb des Kredits. Eine Erhöhung des Kredits mitten im Bau kann nicht als selbstverständlich gelten.
Wie Sie die Reserve anhand der offenen Risiken bemessen, behandelt der Artikel warum Bauten das Budget überschreiten. Was die Planung, in der diese Unterlagen entstehen, kostet, behandelt der Artikel was ein Architekt kostet.