Gestaffelte Kreditauszahlung

Was ist ein Kredit mit Abruf in Etappen?

Ein Kredit mit Abruf in Etappen ist ein Baukredit, der in Teilbeträgen, sogenannten Tranchen, ausgezahlt wird, sobald das Gebäude vereinbarte Bauabschnitte erreicht. Die Bank überweist bei Vertragsunterzeichnung nicht den vollen Betrag. Sie gibt jede Tranche erst frei, nachdem der Abschnitt anhand von Nachweisen geprüft wurde, die die Bank akzeptiert. Solche Nachweise sind zum Beispiel ein Stufenbericht, eine Lieferantenrechnung oder eine Abnahme, wobei jede Bank ihre eigenen Regeln festlegt. Im slowakischen Bankwesen heißt dieses Verfahren Abruf des Kredits in Etappen (čerpanie úveru po etapách). Es spielt vor allem dann eine Rolle, wenn das Haus gebaut und nicht fertig gekauft wird.

Wo ist die Abrufregel festgelegt?

Die Etappen legt der Kreditvertrag fest, nicht ein fester gesetzlicher Zeitplan. Das Gesetz Nr. 90/2016 Z. z. über Wohnkredite verlangt, dass der Vertrag den Gesamtbetrag und dessen Währung nennt. Außerdem muss er die Bedingungen für dessen Abruf (podmienky upravujúce jeho čerpanie) enthalten, also die Bedingungen, die regeln, wie der Kredit abgerufen wird. Die Etappen, die von der Bank akzeptierten Nachweise und der Zeitpunkt jeder Auszahlung gehören in diesen Teil des Vertrags. Der Vertrag muss außerdem die Wohnimmobilie bezeichnen. Das Gesetz lässt dafür eine Änderung zu, die die Immobilie identifiziert. Die Änderung muss vor der Auszahlung eines Teilbetrags unterschrieben sein (§ 13 Abs. 4 lit. i)).

Das Gesetz definiert einen Wohnkredit so, dass er sowohl den Bau einer Wohnimmobilie als auch deren Kauf abdeckt. Die Nationalbank der Slowakei (Národná banka Slovenska) beschreibt das Eigenheimdarlehen als langfristigen Kredit. Er kann bis zu 30 Jahre laufen, und die Immobilie dient als Sicherheit. Diese Quelle beschreibt jedoch nicht, wie das Geld ausgezahlt wird.

Wie entscheidet die Bank, wann sie eine Tranche freigibt?

Jede Freigabe hängt von einer Prüfung des abgeschlossenen Abschnitts ab. Welche Nachweise die Bank akzeptiert und wann sie zahlt, bestimmen ihre eigenen Regeln. Lesen Sie deshalb Nachweise und Termin im Vertrag nach und nehmen Sie nichts als gegeben an. In der üblichen Praxis verbindet die Prüfung Unterlagen des Bauherrn mit einer Begehung durch den Gutachter der Bank oder einen von der Bank beauftragten Sachverständigen. Der Gutachter der Bank ist eine andere Rolle als der unabhängige Bauüberwacher, der für den Bauherrn arbeitet. Die Immobilienbewertung, auf der der Kredit beruht, ist ein eigenes Dokument, getrennt von den Abschnittsprüfungen.

Die Tabelle zeigt beispielhaft, wie ein Zeitplan aussehen könnte. Sie stammt nicht aus den Bedingungen einer Bank, lesen Sie daher Ihren eigenen Vertrag.

Abschnitt	Nachweise, die ein Zeitplan verlangen könnte	Was der Bauherr erwarten sollte
Erdarbeiten und Fundamente	Unterschriebener Stufenbericht, Rechnung für die Erdarbeiten	Die Zahlung richtet sich nach der Abnahme des Abschnitts, nicht nach dem Rechnungsdatum
Rohbau (Wände, Geschossdecken, Dachkonstruktion)	Begehung, Fotos, Rechnung	Verzögerung, wenn die Begehung nicht rechtzeitig gebucht wird
Dacheindeckung, Fenster und Türen	Rechnung, Lieferschein, Stufenbericht	Teilabschnitte müssen unter Umständen separat abgenommen werden
Innenausbau und Gebäudetechnik	Abschließender Stufenbericht und Rechnungen	Die Bank kann die letzte Tranche an die Fertigstellung der Arbeiten koppeln

Wie verändert der Abruf den Zahlungsplan für Auftragnehmer?

Ein Bauunternehmer, der tranchenweise bezahlt wird, erhält sein Geld erst, nachdem die Bank für einen Abschnitt Mittel freigegeben hat, und das liegt später als der Tag, an dem die Arbeit erledigt wurde. Diese Lücke zwischen Arbeit und Zahlung ist das zentrale Finanzierungsproblem. Die Zahlungsbedingungen im Werkvertrag sollten zu den Etappen im Kreditvertrag passen, sonst trägt der Bauunternehmer die Kosten der Lücke. Das Baubudget sollte die Kosten jeder Etappe ausweisen, damit sich die Tranchen damit vergleichen lassen.

Zahlungsweg	Wann der Bauunternehmer bezahlt wird	Hauptrisiko für den Bauherrn	Hauptrisiko für den Bauunternehmer
Der Bauherr zahlt aus eigenen Ersparnissen, je Rechnung	Kurz nach jeder Rechnung, wie vereinbart	Bei jeder Etappe muss Bargeld verfügbar sein	Die Zahlung hängt vom Cashflow des Bauherrn ab
Die Bankentranche wird dem Bauherrn ausgezahlt, der den Bauunternehmer bezahlt	Nachdem der Bauherr die Tranche erhalten hat	Das Geld muss zügig weitergeleitet und dokumentiert werden	Verspätete Zahlung, wenn die Überweisung des Bauherrn sich verzögert
Die Bankentranche wird direkt an den Bauunternehmer gezahlt, sofern die Bedingungen der Bank dies zulassen	Nachdem die Bank den Abschnitt akzeptiert hat	Die Abnahme des Abschnitts kann den Bauzeitplan verzögern	Lücke zwischen Arbeit und Zahlung, wenn die Begehung langsam erfolgt

Worin unterscheidet sich der Abruf von einem Kredit in einer Summe?

Ein Kredit, der in einer Summe ausgezahlt wird, etwa beim Kauf einer fertigen Immobilie, gibt dem Kreditnehmer den gesamten Betrag auf einmal. Beim Abruf in Etappen wird das Geld in Tranchen freigegeben. Fragen Sie die Bank, wie sie Zinsen auf den bereits abgerufenen Teil berechnet und wann die Rückzahlung beginnt. Der Hypothekarkredit ist das Produkt. Der Abruf in Etappen ist eine Art, es auszuzahlen. Der Beleihungsauslauf bestimmt, wie viel die Bank gegen die Immobilie beleiht, während der Abruf bestimmt, wann dieses Geld ankommt.

Was sollte ein Bauherr im Kreditvertrag prüfen?

• Die Definition jeder Etappe und die Nachweise, die die Bank dafür akzeptiert.
• Wie lange die Bank nach einem gemeldeten Abschnitt für die Freigabe einer Tranche Zeit hat.
• Den Zinssatz und die dafür geltenden Bedingungen (§ 13 Abs. 4 lit. j)) sowie die Berechnung der Zinsen auf den bereits abgerufenen Teil.
• Ob die Rückzahlung während der Bauphase aufgeschoben werden kann. Das Gesetz befreit einen Aufschub für den Bau einer Wohnimmobilie von der Regel zur schrittweisen Rückzahlung. Der Aufschub darf nicht länger als 18 Monate ab dem ersten Abruf dauern (§ 8 Abs. 33 und 34 lit. e)).
• Ob der Vertrag oder eine vor der ersten Zahlung unterschriebene Änderung die Immobilie bezeichnet.

Diese Paragrafen wurden im konsolidierten Text des Gesetzes Nr. 90/2016 Z. z. gelesen, der vom 1. Dezember 2025 bis zum 19. November 2026 gilt. Am 20. November 2026 tritt eine neue Fassung in Kraft. Sie behält diese Bestimmungen unter denselben Paragrafennummern bei, prüfen Sie sie jedoch, bevor Sie sich auf einen Verweis verlassen.

Bestimmt das Baugesetz, wie das Geld gezahlt wird?

Nein. Das Gesetz Nr. 25/2025 Z. z. (Stavebný zákon), das seit dem 1. April 2025 gilt, regelt Genehmigungen, Anzeigen und die Schlussabnahme der Arbeiten. Es hat das Baugesetz von 2022 (Zákon o výstavbe 201/2022) ersetzt, das Menschen noch suchen könnten. Seine Verfahren bestimmen, welche Arbeiten rechtlich beginnen dürfen und wann, aber nicht, wann die Bank zahlt. In der Praxis können beide zusammenwirken. Wenn ein Abschnitt ohne Genehmigung oder Anzeige nicht beginnen kann, kann die Freigabe der Bank für diesen Abschnitt warten.

Welche verbreiteten Missverständnisse gibt es?

• Die Bank zahlt bei Unterzeichnung den vollen Kredit aus. Beim Abruf in Etappen trifft das nicht zu.
• Die Etappen richten sich nach dem Gesetz. Sie richten sich nach dem Kreditvertrag.
• Der Bauunternehmer wird bezahlt, sobald die Rechnung ausgestellt ist. Die Zahlung erfolgt in der Regel nach der Abnahme des Abschnitts durch die Bank.