Чим іпотека на будівництво відрізняється від іпотеки на готовий будинок?
Купуючи готовий будинок, банк позичає під те, що вже існує. Це майно можна оцінити і передати в заставу, а гроші продавцю виплачуються одним платежем. Коли ви будуєте, на початку є лише ділянка і проєкт. Тому банк позичає під вартість, якої ще не існує, і виплачує кошти частинами, у міру того як зростає будинок.
Передоговірна інформація Tatra banka про житлові кредити (версія з листопада 2026 року) зазначає, що земельна ділянка може слугувати забезпеченням, а під час будівництва забезпеченням кредиту може бути й незавершена будова. Перша частина іпотечного кредиту виплачується під вартість ділянки. Кожна наступна частина має відповідати підтвердженому приросту вартості нерухомості.
Це призводить до трьох відмінностей, які ви помітите у своєму рахунку:
- Гроші надходять лише за виконані роботи. Початок кожного етапу потрібно профінансувати з іншого джерела.
- Поки ви отримуєте кошти частинами, ви сплачуєте відсотки лише на суму, яку вже отримали. Ануїтетні платежі починаються після повного освоєння кредиту, як це описують Tatra banka і Slovenská sporiteľňa. Закон № 90/2016 про житлові кредити також передбачає виняток із правила поступового погашення: відстрочка погашення, призначена для будівництва житла, не може тривати довше 18 місяців від першого траншу (§ 8(34)(e)).
- Банк хоче бачити, що ви будуєте. Серед документів щодо мети кредиту Tatra banka, зокрема, називає дозвіл на будівництво або детальний кошторис.
Іпотека, будівельні заощадження, ŠFRB чи власні кошти?
Більшість будинків фінансуються з поєднання джерел. У таблиці вони порівняні за тим, що кажуть закони та умови банків. Процентні ставки ми навмисно не наводимо: вони відрізняються між банками і змінюються швидше, ніж росте будинок.
| Джерело | Кому підходить | Забезпечення | Як видається | Обмеження |
|---|---|---|---|---|
| Іпотека | Кожному, хто має дохід для погашення і потребує більшої частини суми | Застава нерухомості, для нового будівництва також ділянки та незавершеної будови | Одним платежем або частинами, у міру зростання вартості будови | LTV, DTI і DSTI, встановлені НБС |
| Кредит із будівельних заощаджень | Кожному, хто заощаджує наперед, також на менші витрати, як проєкт або підключення комунікацій | За окремими нормами, деталі визначає банк будівельних заощаджень | Будівельний кредит після виконання умов накопичення, до того можливий кредит на комерційних умовах | Лише для будівельних цілей, перелічених у § 11 закону |
| Кредит ŠFRB (Державний фонд розвитку житла) | Молодим подружжям, батькам малолітніх дітей та іншим групам у межах граничного доходу | Застава нерухомості, застрахованої від стихійних лих, або банківська гарантія | Банківським переказом з рахунку, який відкриває фонд, за умовами видачі в договорі | Житло у сімейному будинку до 120 м², до 100 % витрат і не більше 200 000 EUR на житлову одиницю, строк до 40 років |
| Власні кошти | Кожному, принаймні на початку будівництва | Немає | У будь-який час, зокрема до першого траншу кредиту | Покривають різницю між вартістю забезпечення і сумою кредиту |
Хто може отримати кредит ŠFRB на сімейний будинок?
Державний фонд розвитку житла (ŠFRB) регулюється Законом № 150/2013 у редакції, чинній з 1 січня до 31 грудня 2026 року. Заявником може бути фізична особа, громадянин ЄС, ЄЕЗ або Швейцарії, яка має постійне місце проживання в Словаччині, досягла 18 років і має дохід (§ 7). Для придбання житла, що охоплює і будівництво сімейного будинку, § 10(4) звужує коло до:
- подружжя, де жоден із чоловіка чи дружини не старший за 35 років на день подання заяви,
- подружжя або батьків дитини віком до шести років включно,
- домогосподарств, до складу яких входить особа з тяжкою інвалідністю,
- осіб, які виходять із закладів інституційного догляду або прийомних сімей, до 35 років,
- одинокого батька або матері з дитиною віком до 15 років включно.
Місячний дохід заявника та осіб, які разом із ним оцінюються, не може перевищувати п'ятикратний прожитковий мінімум (§ 10(5)). Площа житлових та інших приміщень сімейного будинку не може перевищувати 120 м², і більша половина цієї площі має бути житловою (§ 10(1)). Підтримка становить кредит строком не більше 40 років, який покриває не більше 100 % витрат на придбання і не більше 200 000 EUR на житлову одиницю (§ 8(1)(a)).
Для архітектора обмеження площі є частиною завдання. Будинок, призначений для ŠFRB, потрібно проєктувати в межах 120 м² від першого ескізу, а не скорочувати згодом. Актуальний конкурс і форми перевірте на сайті фонду (sfrb.gov.sk). Фонд також може відхилити заявку, якщо кошти на цей рік вичерпано (§ 15(22)).
На що можна використати будівельні заощадження?
Будівельні заощадження є банківським продуктом за Законом № 310/1992. Ви заощаджуєте на будівельні цілі й можете отримати право на державну премію та будівельний кредит (§ 2). Пропонувати їх може лише банк будівельних заощаджень. Перелік будівельних цілей у § 11(1) є широким для тих, хто будує будинок. Він охоплює будівництво сімейного будинку, придбання будівельної ділянки та її підготовку, зокрема підключення комунікацій. Також сюди входять підготовка проєктної документації та отримання енергетичного сертифіката.
Отже, будівельні заощадження можуть покрити витрати, які виникають до того, як іпотека почне виплачуватися: проєкт, підключення, підготовчі роботи на ділянці. Якщо ви ще не маєте права на будівельний кредит, § 12(2)(a) дозволяє банку будівельних заощаджень позичати на комерційних умовах тим заощаджувачам, які ще накопичують.
Як банк виплачує гроші частинами?
Поетапне освоєння прив'язує кожну виплату до прогресу на будмайданчику. Сторінка Slovenská sporiteľňa про поетапне фінансування (від 17 липня 2026 року) описує п'ять траншів і просить фотографії після кожного етапу. Tatra banka залишає розмір кожного траншу на ваш розсуд, але кожен має відповідати підтвердженому приросту вартості. За другий і кожен наступний транш банк стягує плату згідно зі своїм прайс-листом. У таблиці показано, як співвіднести п'ять траншів Slovenská sporiteľňa з вашими платежами підряднику.
| Транш | Що має бути завершено | Що узгодити з підрядником |
|---|---|---|
| 1 | Фундаменти, стіни першого поверху, незавершена будова, внесена до кадастру | Перший платіж лише за завершені фундаменти та стіни, а не велика передоплата |
| 2 | Закрита коробка: зовнішні стіни, вікна, вхідні двері, дах | Оплата після прийняття закритої коробки |
| 3 | Чорнові інженерні мережі, внутрішня штукатурка, стяжки | Оплата інженерних мереж і мокрих робіт |
| 4 | Фасад, плитка, підлоги, сантехніка, двері, котел, труби гарячої води | Оплата оздоблювальних робіт |
| 5 | Кухня та вбудовані меблі | Оплата постачальникам інтер'єру |
Графік платежів у договорі підряду має слідувати за етапами банку, а не навпаки. Якщо підрядник хоче отримати гроші за етап раніше, ніж банк його прийме, різницю ви доплачуєте самостійно. Tatra banka також попереджає, що якщо ви відстаєте з платежами під час поетапного освоєння, банк може відмовити у подальших траншах.
Що таке оцінка нерухомості і коли її проводять?
Оцінка нерухомості визначає вартість забезпечення, від якої залежить сума кредиту. Закон № 90/2016, § 9, вимагає, щоб кредитор встановив граничне значення коефіцієнта забезпечення, тобто співвідношення кредиту до вартості закладеного майна. Кредитор також мусить, щоб цю вартість обережно оцінив оцінювач відповідно до окремого нормативного акта. У примітці як приклад наведено закон про судових експертів.
Оцінку проводять до затвердження кредиту: Tatra banka серед документів заявки називає експертний висновок про оцінку, а банк встановлює вартість майна, прив'язану до висновку експерта. Для нового будівництва, однак, це не одне число. На початку є вартість ділянки, а кожен наступний транш має відповідати підтвердженому приросту вартості. Тому оцінювачеві потрібні проєкт і детальний кошторис. Без них немає чим оцінити те, що буде стояти на ділянці.
Які обмеження встановлює НБС: LTV, DTI і DSTI?
Національний банк Словаччини встановлює три обмеження для житлових кредитів. Значення в таблиці взяті зі сторінок НБС про інструменти фінансової стабільності, чинні станом на листопад 2026 року.
| Показник | Що вимірює | Обмеження НБС |
|---|---|---|
| LTV | Кредит плюс інші кредити, забезпечені тією самою нерухомістю, відносно вартості забезпечення | 80 %, а до 20 % нових кредитів може досягати 90 % |
| DTI | Загальний борг відносно річного доходу | Вісім річних доходів домогосподарства. Для кредитів, які ще погашаються після 65 років, граничне значення знижується з віком |
| DSTI | Платежі за всіма кредитами відносно доходу після прожиткового мінімуму | 60 %. Платіж зазвичай перевіряють із запасом на процентну ставку понад запропоновану |
За правилами НБС вартістю забезпечення для LTV є найменша з трьох цифр: ціна купівлі, цифра зовнішнього оцінювача та внутрішня оцінка банку. Для нового будівництва важить не те, скільки ви вклали в будинок, а те, скільки визнає оцінка.
З 1 січня 2027 року НБС поетапно вводить нові обмеження LTV. Ліміт зростає до 90 % для позичальників віком до 35 років, якщо жоден із них не володіє житловою нерухомістю, а кредит частково призначений на купівлю або будівництво. Незавершена будова, яку фінансує кредит, не вважається власною нерухомістю. З 1 липня 2027 року ліміт знижується до 70 % для позичальників, які володіють двома й більше житловими об'єктами (§ 9d заходу НБС 10/2016). Усі інші залишаються на рівні 80 %. До кінця 2026 року діють чинні правила.
Як енергетичний клас пов'язаний із «зеленою» іпотекою?
Деякі банки пов'язують кращі умови з енергетичним класом будинку. Наприклад, ČSOB для свого обмеженого пропозиції фінансування житла для власного проживання до 90 % ціни купівлі або вартості, встановленої оцінювачем банку, вимагає енергетичний сертифікат класу A0, A1, A або B (сторінка про іпотеку станом на 13 листопада 2026 року). Це продуктові умови, а не закон. Кожен банк встановлює їх по-своєму і змінює.
Для нової будівлі власник має мати сертифікат до дня подання заяви на дозвіл на експлуатацію, якщо будівельний орган не вирішить інакше (§ 8(1)(a) Закону № 555/2005). Під час проєктування готують розрахунок енергетичних характеристик проєкту (§ 4a(2)), який прогнозує клас за проєктною документацією. Заздалегідь запитайте банк, як ви доведете клас під час будівництва і що станеться, якщо будинок не досягне цільового класу.
Як бюджет і відомість обсягів робіт допомагають у роботі з банком?
Банку і оцінювачеві потрібно знати, що коштуватиме будівля і в якому порядку за неї платитимуть. Будівельний бюджет, складений за відомістю обсягів робіт, дає позиції, які можна віднести до траншів. Приблизна цифра за квадратний метр цього не дозволяє.
- Розподіліть бюджет за траншами банку. Ви побачите, яку частину покриває кожне освоєння і яку суму доведеться додати з власних коштів.
- Перенесіть ті самі етапи в графік платежів договору з будівельником.
- Заплануйте позиції, які з'являються лише в пізніших траншах, як-от кухню в останньому, і в часі, і в бюджеті.
- Тримайте резерв поза кредитом. Збільшення кредиту посеред будівництва не можна вважати само собою зрозумілим.
Як розрахувати резерв з урахуванням відкритих ризиків, описано в статті чому будівництво перевищує бюджет. Вартість проєктування, яке містить ці документи, розглянуто в статті скільки коштує архітектор.