Коефіцієнт позики до вартості (LTV)

Що таке коефіцієнт LTV (співвідношення позики до вартості)?

Коефіцієнт LTV (loan-to-value ratio), словацькою ukazovateľ LTV, це сума кредиту, поділена на вартість нерухомості, яка його забезпечує. Кредит у 160 000 євро на будинок вартістю 200 000 євро має LTV 80 відсотків. Решту 40 000 євро потрібно покрити з власних заощаджень або з іншого джерела. LTV є одним із ключових критеріїв, які банк застосовує до іпотечного кредиту, а центральний банк використовує його як ліміт кредитування на всьому ринку. Національний банк Словаччини (NBS) називає цей показник ukazovateľ zabezpečenia úveru na bývanie. Він додає до боргу попередні житлові кредити на ту саму нерухомість і попередні застави того самого кредитора (§ 7, абз. 4 і 5).

Таблиця наводить ілюстративні розрахунки. Вона показує, що означає кожен LTV у грошах, а не те, що банк схвалить.

Які обмеження LTV встановлює NBS у Словаччині?

Національний банк Словаччини (NBS) встановлює ліміти в своєму опатренні (opatrenie) 10/2016 щодо оцінки платоспроможності споживача за житловим кредитом (повідомлення 373/2016 Z. z.). NBS видає опатрення на підставі § 8, абз. 16 Закону 90/2016 Z. z. Текст, що діє до 31 грудня 2026 року, це опатрення в редакції опатрення 5/2022. На сторінці інструмента NBS базове правило сформульоване одним реченням: сума кредиту не може перевищувати 80 відсотків вартості нерухомості.

Опатрення містить виняток. Коефіцієнт ніколи не може перевищувати 90 відсотків. Кредити понад 80 відсотків можуть становити не більше 22 відсотків нового іпотечного обсягу за попередній квартал і 20 відсотків за попереднє півріччя (§ 7, абз. 1 і 2). Рефінансування, яке збільшує кредит не більше ніж на 2 000 євро або на 5 відсотків старого залишку (залежно від того, що менше), не потрапляє під обмеження (§ 7, абз. 3). NBS посилається на Закон про житлові кредити та Закон про споживчі кредити як на законодавчу основу. На сторінках NBS немає дат набуття чинності, тому таблиця нижче відповідає опатренню, що діє на 13 листопада 2026 року.

Читайте таблицю як набір стель. Кредит має залишатися в межах усіх них. Частки винятків є єдиним простором, який NBS дозволяє понад базові показники. Ці частки застосовуються до всього нового кредитування банку, тож окремий заявник не може на них розраховувати. Позичальник, який наближається до однієї стелі, має очікувати, що банк перевірить і інші.

Як обмеження DTI та DSTI працюють разом із LTV?

LTV перевіряє нерухомість, тоді як DTI і DSTI перевіряють позичальника. Ліміт DTI порівнює всі кредити домогосподарства з його річним доходом. До боргу входять новий кредит, наявні кредити та 20 відсотків невикористаних лімітів кредитних карток і овердрафтів (§ 8а, абз. 7). Базовий множник становить вісім річних доходів. Для позичальника віком від 41 року, чий кредит триває після 65 років, множник зменшується на 0,25 за кожен рік віку понад 40. Множник ніколи не опускається нижче трьох (§ 8а, абз. 2). Молоді позичальники до 35 років можуть отримати дев'ятикратний дохід для обмеженої частки кредитів.

Ліміт DSTI порівнює платежі за кредитом з доходом домогосподарства. Опатрення відраховує мінімальну суму прожиткового мінімуму та 40 відсотків решти доходу. Платежі можуть використовувати решту 60 відсотків (§ 2, абз. 1, 2 і 5). На сторінці інструмента NBS додано, що банк розраховує платежі за стресовою процентною ставкою. До 5 відсотків нових кредитів може бути між 60 і 70 відсотками, а споживчі кредити мають окремий виняток. Кредит має пройти тести LTV, DTI і DSTI. Нерухомість, що відповідає базовому ліміту 80 відсотків, усе ж може бути відхилена через дохід.

Що змінюється з 1 січня 2027 року?

Опатрення НБС 3/2026 змінює опатрення 10/2016 і набирає чинності 1 січня 2027 року (повідомлення 251/2026 Z. z.). Воно замінює єдиний базовий ліміт лімітами для груп позичальників.

• Перше житло отримує ліміт 90 відсотків. Позичальник має бути не старшим за 35 років, не мати житлової нерухомості та купувати або будувати житло (§ 7, абз. 4).
• Третя і наступні житлові нерухомості отримують ліміт 70 відсотків (§ 7, абз. 1, літ. b).
• Інші кредити зберігають ліміт 80 відсотків. Обмежена частка все ще може сягати 90 відсотків.

Діє перехідний період. З 1 січня до 30 червня 2027 року ліміт становить 90 відсотків для першого житла і 80 відсотків для інших кредитів. Ліміт 70 відсотків починає діяти 1 липня 2027 року (§ 9d). Запитайте в банку, який ліміт він застосовує в день підписання.

Як LTV застосовується до будинку, який ще будується?

Будівельне фінансування зазвичай видається поетапно, і банк оцінює нерухомість на кожному етапі. Для нерухомості, що будується, опатрення НБС бере нижчу з двох вартостей. Перша це внутрішня оцінка банку загальної вартості після завершення. Друга це ціна в договорі на будівельне фінансування, якщо такий існує (§ 7, абз. 8). Опатрення не пояснює, як перевіряти коефіцієнт на кожному етапі траншу. Запитайте в банку, як він оцінює нерухомість і в який момент перевіряє ліміт. Оцінка банку документується у звіті про оцінку нерухомості, а видача коштів описана в поетапному вивільненні кредиту.

Процедура будівництва є окремим питанням. Закон про будівництво (25/2025 Z. z.) регулює, як будівля отримує дозвіл і як проходить інспекції. Він не встановлює ліміти кредитування, а ліміт кредиту не змінює шлях отримання дозволу.

Перед підписанням попросіть у банку три показники: використану вартість нерухомості, дату цієї оцінки та LTV, розрахований з них. Порівняйте вартість з узгодженою ціною, а LTV з лімітом, що діє для вас. Ці три числа показують, який ліміт банк застосував і скільки місця залишається в кредиті.

Які поширені хибні уявлення про LTV?

• «80 відсотків є абсолютною межею.» Це базовий ліміт. Обмежена частка нових кредитів може його перевищувати, але не більше ніж до 90 відсотків.
• «LTV є єдиним тестом.» DTI і DSTI також діють, тож кредит може пройти тест LTV і все одно не пройти за доходом.
• «Кредит вимірюють від ціни.» Для купівлі опатрення НБС бере найнижчу з ціни купівлі, ціни, визначеної експертом, та внутрішньої оцінки банку (§ 7, абз. 7). Оцінка нижча за узгоджену ціну зменшує кредит, який дозволяє LTV.
• «Ліміти є постійними.» Базові ліміти змінюються 1 січня 2027 року, тож підтвердьте ліміт перед плануванням купівлі.