Hitel-érték arány (LTV)

Mi a hitelfedezeti arány (LTV)?

A hitelfedezeti arány (LTV, loan-to-value ratio), szlovákul ukazovateľ LTV, a hitelösszeg osztva az azt biztosító ingatlan értékével. A 160,000 eurós hitel 200,000 eurós értékű házon 80 százalékos LTV-t jelent. A fennmaradó 40,000 eurót a hitelfelvevő saját megtakarításából vagy más forrásból kell fedeznie. Az LTV az egyik alapvető vizsgálat, amelyet a bank a jelzáloghitelnél alkalmaz, a jegybank pedig a teljes piacon hitelezési korlátként használja. Az NBS ezt a mutatót ukazovateľ zabezpečenia úveru na bývanie (szlovákul) néven nevezi. Az adósság összegéhez hozzáadja ugyanazon ingatlanon korábban felvett lakáshiteleket és ugyanazon hitelező korábbi jelzálogjogait (§ 7 ods. 4 és 5 bekezdés).

A táblázat illusztratív számítás. Azt mutatja meg, mit jelent pénzben az egyes LTV-értékek, nem azt, hogy a bank mit fog jóváhagyni.

Mik az NBS LTV-korlátai Szlovákiában?

A Szlovák Nemzeti Bank (NBS, Národná banka Slovenska) ezeket a korlátokat a fogyasztók törlesztőképességének felméréséről szóló 10/2016. számú intézkedésében (opatrenie) határozza meg, a közlemény száma 373/2016 Z. z. Az NBS az intézkedést a 90/2016 Z. z. törvény 8. §-ának 16. bekezdése alapján adja ki. A 2026. december 31-ig alkalmazandó szöveg a 5/2022. számú intézkedéssel módosított változat. Az NBS intézményi oldala az alapszabályt egy mondatban rögzíti: a hitelösszeg nem haladhatja meg az ingatlan értékének 80 százalékát.

Az intézkedés kivételt tartalmaz. Az arány soha nem lehet több 90 százaléknál. Az 80 százaléknál magasabb hitelek legfeljebb az előző negyedévi új jelzáloghitel-állomány 22 százalékát és az előző félév 20 százalékát tehetik ki (§ 7 ods. 1 és 2 bekezdés). Az olyan refinanszírozás, amely legfeljebb 2,000 eurót vagy a régi egyenleg 5 százalékát növeli (a kettő közül a kisebbet), kívül esik a korláton (§ 7 ods. 3 bekezdés). Az NBS a lakáshitelről szóló törvényt (zákon o úvere na bývanie) és a fogyasztási hitelről szóló törvényt (zákon o spotrebiteľskom úvere) nevezi meg jogi keretként. Az NBS oldalain nincs hatálybalépési dátum, ezért az alábbi táblázat a 2026. november 13-án hatályos intézkedést követi.

A táblázatot korlátok halmazaként érdemes olvasni. A hitelnek mindegyiken belül kell maradnia. A kivételes arányok az egyetlen lehetőség, amelyet az NBS az alapértékek fölé enged. Ezek az arányok a bank teljes új hitelezésére vonatkoznak, ezért egyetlen kérelmező sem számíthat rájuk. Aki az egyik plafonhoz közel van, számítson arra, hogy a bank a többit is ellenőrzi.

Hogyan működnek a DTI- és DSTI-korlátok az LTV mellett?

Az LTV az ingatlant vizsgálja, míg a DTI és a DSTI a hitelfelvevőt. A DTI-korlát a háztartás összes hitelét hasonlítja össze az éves jövedelemmel. Az adósságba beleszámít az új hitel, a meglévő hitelek, valamint a felhasználatlan hitelkártya- és folyószámlahitel-keretek 20 százaléka (§ 8a ods. 7 bekezdés). Az alap a jövedelem nyolcszorosa. A 41 éves vagy idősebb hitelfelvevőnél, akinek a hitele 65 éves kora után jár le, a szorzó a 40 év feletti évenként 0,25-tel csökken. Sosem csökkenhet 3 alá (§ 8a ods. 2 bekezdés). A 35 évesnél fiatalabb hitelfelvevők a hitelek korlátozott hányadára a jövedelmük kilencszeresét is elérhetik.

A DSTI-korlát a törlesztőrészleteket hasonlítja össze a háztartás jövedelmével. Az intézkedés félreteszi a minimális létfenntartási összeget és a fennmaradó jövedelem 40 százalékát. A törlesztésre a másik 60 százalék használható fel (§ 2 ods. 1, 2 és 5 bekezdés). Az NBS intézményi oldala hozzáteszi, hogy a bank stressz-kamatlábbal számolja a törlesztőrészleteket. Az új hitelek legfeljebb 5 százaléka lehet 60 és 70 százalék között, a fogyasztási hitelre pedig külön kivétel vonatkozik. A hitelnek meg kell felelnie az LTV-, a DTI- és a DSTI-vizsgálatnak. A 80 százalékos alapkorlátot teljesítő ingatlant jövedelem alapján is el lehet utasítani.

Mi változik 2027. január 1-jétől?

A 3/2026. számú NBS-intézkedés módosítja a 10/2016. számú intézkedést, és 2027. január 1-jén lép hatályba (közlemény 251/2026 Z. z.). Az egységes alapkorlátot a hitelfelvevői csoportok szerinti korlátok váltják fel.

• Az első lakás 90 százalékos korlátot kap. A hitelfelvevő legfeljebb 35 éves lehet, nem lehet lakóingatlan tulajdonosa, és lakást kell vásárolnia vagy építenie (§ 7 ods. 4 bekezdés).
• A harmadik és minden további lakóingatlan 70 százalékos korlátot kap (§ 7 ods. 1 bekezdés b) pont).
• Más hitelekre marad a 80 százalékos korlát. Korlátozott hányaduk továbbra is elérheti a 90 százalékot.

Átmeneti időszak érvényes. 2027. január 1. és június 30. között az első lakásra a korlát 90 százalék, a többi hitelre 80 százalék. A 70 százalékos korlát 2027. július 1-jén lép életbe (§ 9d). A szerződéskötés napján kérdezze meg a banktól, melyik korlátot alkalmazza.

Hogyan alkalmazható az LTV egy még épülő házra?

Az építési finanszírozást általában szakaszosan folyósítják, a bank pedig minden szakaszban felméri az ingatlan értékét. Épülő ingatlan esetén az NBS intézkedése a két érték közül a kisebbet veszi figyelembe. Az egyik a bank belső becslése az átadás utáni általános értékre vonatkozóan. A másik az építési finanszírozási szerződésben szereplő ár, ha van ilyen (§ 7 ods. 8 bekezdés). Az intézkedés nem mondja meg, hogyan kell az arányt az egyes folyósítási szakaszokban vizsgálni. Kérdezze meg a banktól, hogyan értékeli az ingatlant, és melyik pontban vizsgálja a korlátot. A bank értékelését az ingatlanértékelési jelentés rögzíti, a források kifizetését pedig a szakaszos hitelfolyósítás írja le.

Az építési törvény (szlovákul: stavebný zákon, 25/2025 Z. z.) szabályozza, hogyan engedélyezik és ellenőrzik az épületet. Nem állapít meg hitelkorlátokat, a hitelkorlát pedig nem változtatja meg az építési eljárás menetét.

Aláírás előtt kérje el a banktól három adatot: a felhasznált ingatlanértéket, az értékbecslés dátumát és az ezekből számított LTV-t. Hasonlítsa össze az értéket a megállapodott vételárral, az LTV-t pedig a rá érvényes korláttal. Ez a három szám mutatja meg, melyik korlátot vizsgálta a bank, és mennyi tartalék maradt a hitelben.

Melyek az LTV-vel kapcsolatos gyakori tévhitek?

• „A 80 százalék abszolút plafon.” Ez az alapkorlát. Az új hitelek korlátozott hányada ennél magasabb lehet, legfeljebb 90 százalékig.
• „Az LTV az egyetlen vizsgálat.” A DTI és a DSTI is érvényes, így a hitel átmehet az LTV-vizsgálaton, és mégis elbukhat a jövedelem miatt.
• „A hitelt az árhoz mérik.” Vásárlásnál az NBS intézkedése a vételár, a szakértői ár és a bank belső értékbecslése közül a legalacsonyabbat veszi figyelembe (§ 7 ods. 7 bekezdés). A vételárnál alacsonyabb értékbecslés csökkenti azt a hitelt, amelyet az LTV megenged.
• „A korlátok állandók.” Az alapkorlátok 2027. január 1-jén változnak, ezért vásárlás tervezése előtt ellenőrizze a rá érvényes korlátot.