Ukazovateľ LTV (pomer úveru k hodnote)

Čo je ukazovateľ LTV?

Ukazovateľ LTV (loan-to-value ratio) je pomer výšky úveru k hodnote nehnuteľnosti, ktorá ho zabezpečuje. Úver 160 000 eur na dom v hodnote 200 000 eur má LTV 80 %. Zvyšných 40 000 eur musí pokryť žiadateľ z vlastných úspor alebo z iného zdroja. LTV patrí medzi základné testy, ktoré banka uplatňuje pri hypotekárnom úvere, a národná banka ho používa ako limit pre celý trh. Opatrenie NBS ho označuje ako ukazovateľ zabezpečenia úveru na bývanie. Do dlhu zahŕňa aj skoršie úvery na bývanie zabezpečené tou istou nehnuteľnosťou a skoršie záložné práva rovnakého veriteľa (§ 7 ods. 4 a 5).

Tabuľka je ilustračný výpočet. Ukazuje, čo jednotlivé hodnoty LTV znamenajú v peniazoch, nie to, čo banka schváli.

Aké sú limity LTV podľa NBS na Slovensku?

Národná banka Slovenska (NBS) stanovuje limity v opatrení 10/2016 o posudzovaní schopnosti spotrebiteľa splácať úver na bývanie (oznámenie 373/2016 Z. z.). NBS vydáva opatrenie na základe § 8 ods. 16 zákona 90/2016 Z. z. Do 31. decembra 2026 platí znenie opatrenia v znení opatrenia 5/2022. Stránka NBS s nástrojmi uvádza základné pravidlo jednou vetou: výška úveru nesmie prekročiť 80 % hodnoty nehnuteľnosti.

Opatrenie obsahuje výnimku. Pomer nesmie nikdy prekročiť 90 %. Úvery nad 80 % môžu tvoriť najviac 22 % objemu nových hypoték za predchádzajúci štvrťrok a 20 % za predchádzajúci polrok (§ 7 ods. 1 a 2). Refinancovanie, ktoré zvýši úver najviac o 2 000 eur alebo o 5 % pôvodného zostatku, podľa toho, ktorá suma je nižšia, sa do limitu nezapočítava (§ 7 ods. 3). NBS ako právny rámec uvádza zákon o úvere na bývanie a zákon o spotrebiteľskom úvere. Stránky NBS neuvádzajú dátumy účinnosti, preto tabuľka nižšie vychádza z opatrenia platného 13. novembra 2026.

Tabuľku čítajte ako súbor stropov. Úver musí zostať v rámci všetkých z nich. Podiely výnimiek sú jediný priestor, ktorý NBS dovoľuje nad základné hodnoty. Tieto podiely sa vzťahujú na nové úvery banky ako celok, preto sa na ne jednotlivý žiadateľ nemôže spoliehať. Ak sa žiadateľ blíži k jednému stropu, banka pravdepodobne preverí aj ostatné.

Ako fungujú limity DTI a DSTI spolu s LTV?

LTV posudzuje nehnuteľnosť, kým DTI a DSTI posudzujú žiadateľa. Limit DTI porovnáva všetky úvery domácnosti s jej ročným príjmom. Do dlhu sa počíta nový úver, existujúce úvery a 20 % nečerpaných limitov kreditných kariet a kontokorentov (§ 8a ods. 7). Základom je osemnásobok príjmu. Pre žiadateľa vo veku 41 rokov alebo viac, ktorého úver presahuje vek 65 rokov, sa násobok znižuje o 0,25 za každý rok veku nad 40. Nikdy neklesne pod 3 (§ 8a ods. 2). Mladí žiadatelia do 35 rokov môžu pri obmedzenom podiele úverov dosiahnuť deväťnásobok príjmu.

Limit DSTI porovnáva splátky úverov s príjmom domácnosti. Opatrenie vyčleňuje minimálnu životnú sumu a 40 % zvyšného príjmu. Splátky môžu čerpať z ostatných 60 % (§ 2 ods. 1, 2 a 5). Stránka NBS s nástrojmi dopĺňa, že banka počíta splátky pri zvýšenej úrokovej sadzbe. Až 5 % nových úverov môže byť medzi 60 a 70 %, a spotrebiteľský úver má samostatnú výnimku. Úver musí prejsť testami LTV, DTI aj DSTI. Nehnuteľnosť, ktorá splní základný limit 80 %, môže byť aj tak zamietnutá pre príjem.

Čo sa zmení od 1. januára 2027?

Opatrenie NBS 3/2026 mení opatrenie 10/2016 a nadobúda účinnosť 1. januára 2027 (oznámenie 251/2026 Z. z.). Jediný základný limit nahrádza limitmi pre skupiny žiadateľov.

• Prvá nehnuteľnosť na bývanie má limit 90 %. Žiadateľ musí mať najviac 35 rokov, nesmie vlastniť nehnuteľnosť na bývanie a musí kúpiť alebo postaviť dom (§ 7 ods. 4).
• Tretia a ďalšia nehnuteľnosť na bývanie má limit 70 % (§ 7 ods. 1 písm. b).
• Ostatné úvery si zachovávajú limit 80 %. Obmedzený podiel môže aj tak dosiahnuť 90 %.

Platí prechodné obdobie. Od 1. januára do 30. júna 2027 je limit 90 % pre prvú nehnuteľnosť a 80 % pre ostatné úvery. Limit 70 % začína platiť 1. júla 2027 (§ 9d). Pri podpise sa opýtajte banky, ktorý limit uplatňuje v deň podpisu.

Ako sa LTV uplatňuje na dom, ktorý ešte staviate?

Úver na výstavbu sa zvyčajne čerpá po etapách a banka hodnotu nehnuteľnosti oceňuje v každej etape. Pri nehnuteľnosti v výstavbe opatrenie NBS berie nižšiu z dvoch hodnôt. Prvou je interný odhad banky všeobecnej hodnoty po dokončení. Druhou je cena uvedená v zmluve o úvere na výstavbu, ak existuje (§ 7 ods. 8). Opatrenie nehovorí, ako pomer overovať pri každej etape čerpania. Opýtajte sa banky, ako hodnotí nehnuteľnosť a v akom bode overuje limit. Odhad hodnoty banky je zdokumentovaný v odhade hodnoty nehnuteľnosti a uvoľňovanie prostriedkov je popísané v časti čerpanie úveru po etapách.

Stavebné konanie je samostatná vec. Stavebný zákon (25/2025 Z. z.) upravuje, ako sa stavba povoľuje a kontroluje. Neurčuje limity úverov a limit úveru nemení postup pri povoľovaní stavby.

Pred podpisom si od banky vyžiadajte tri údaje: hodnotu nehnuteľnosti, ktorú použila, dátum tohto ocenenia a LTV, ktoré z nich vypočítala. Hodnotu porovnajte s dohodnutou cenou a LTV s limitom, ktorý sa na vás vzťahuje. Tieto tri čísla ukážu, aký limit banka overovala a koľko priestoru v úvere ešte zostáva.

Aké sú časté omyly o LTV?

• „80 % je absolútny strop.“ Je to základný limit. Obmedzený podiel nových úverov ho môže prekročiť, najviac do 90 %.
• „LTV je jediný test.“ Uplatňujú sa aj DTI a DSTI, takže úver môže prejsť testom LTV a napriek tomu neuspieť pri príjme.
• „Úver sa meria voči cene.“ Pri kúpe opatrenie NBS berie najnižšiu z kúpnej ceny, ceny podľa znalca a interného ocenenia banky (§ 7 ods. 7). Ocenenie nižšie ako dohodnutá cena zníži úver, ktorý LTV pripúšťa.
• „Limity sú trvalé.“ Základné limity sa menia 1. januára 2027, preto pred plánovaním kúpy overte platný limit.