Znalecký posudok

Čo je znalecký posudok o hodnote nehnuteľnosti?

Znalecký posudok o hodnote nehnuteľnosti je písomný odborný názor na hodnotu nehnuteľnosti. Vypracúva ho znalec (znalec). Banka, ktorá poskytuje úver proti záložnej nehnuteľnosti, musí jej hodnotu posúdiť starostlivo. Zákon č. 90/2016 Z. z. o úveroch na bývanie ukladá veriteľovi zabezpečiť obozretné ocenenie záložnej nehnuteľnosti znalcom podľa osobitného predpisu (§ 9 ods. 3). Poznámka pod čiarou v tomto zákone ako príklad takéhoto predpisu uvádza zákon č. 382/2004 Z. z. Znalec vydáva odborný názor. Podmienky úveru vrátane toho, kedy sa peniaze uvoľnia, určuje banka v úverovej zmluve.

Podľa zákona č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch má písomný posudok pevne danú štruktúru. Tabuľka uvádza jeho časti.

Časť posudku	Čo obsahuje
Titulná strana	Identita znalca a klienta, číslo spisu alebo objednávky, označenie „znalecký posudok“ a poradové číslo
Úvod	Úloha, účel a predmet skúmania a podklady, na ktoré sa znalec opieral
Posudok	Opis nehnuteľnosti, zohľadnené skutočnosti a metóda, ktorou sa odpovedalo na otázky klienta
Záver	Otázky klienta citované doslova so stručnými odpoveďami
Prílohy a znalecká doložka	Materiál potrebný na kontrolu práce a záverečná znalecká doložka (znalecká doložka)

Kto môže pre banku vypracovať posudok?

Podľa zákona č. 382/2004 Z. z. je znalcom osoba zapísaná v zozname, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti (§ 2 ods. 1, § 4 ods. 1). Súd alebo iný orgán verejnej moci môže ustanoviť aj osobu, ktorá v zozname nie je. Môže tak urobiť len vtedy, ak v danom odbore nie je žiadna zapísaná osoba alebo ak zapísaná osoba úlohu nemôže vykonať (§ 15 ods. 1). Takáto osoba môže pracovať len pre tento súd alebo orgán (§ 2 ods. 5). Zapísaný znalec môže pracovať pre súd, orgán, fyzickú osobu alebo spoločnosť, a teda aj pre banku (§ 2 ods. 4). Zákon nehovorí, ktorého znalca má banka vybrať. O tom rozhodujú vnútorné pravidlá banky pre výber znalcov v rámci povinnosti podľa § 9 ods. 3 zákona č. 90/2016 Z. z.

Ak klientom nie je súd ani orgán, môžu sa znalec a klient dohodnúť na odmene zmluvou. Ak sa nedohodnú na ničom, uplatní sa tarifná odmena (§ 3 ods. 1). Znalec môže požadovať primeranú zálohu (§ 2 ods. 8).

Otázka	Objednané súdom alebo orgánom	Objednané bankou alebo súkromným klientom
Kto môže konať	Zapísaný znalec alebo osoba, ktorú súd alebo orgán ustanoví podľa § 15	Zapísaný znalec
Základ odmeny	Zmluvná odmena sa podľa § 3 ods. 1 neuplatňuje	Dohodnutá zmluvou, alebo tarifa, ak sa nič nedohodne
Forma posudku	Určená súdom alebo orgánom	Dohodnutá s klientom podľa štruktúry uvedenej vyššie

Ako ocenenie podmieňuje čerpanie úveru po etapách pri dome v stavbe?

Stavebný úver sa nevypláca naraz, ale po etapách. Banka môže požadovať ocenenie pri prijatí pozemku ako zabezpečenia. Môže požadovať ďalšie ocenenie, ak chce potvrdiť hodnotu doterajšie dokončených prác. Ide o bežnú prax a každá banka si stanovuje vlastné pravidlo. Posudok ocení to, čo existuje v deň obhliadky. Posudok počas výstavby opisuje nedokončený dom v danom bode a jeho hodnota sa mení s postupom prác.

Zákon č. 90/2016 Z. z. vyžaduje, aby úverová zmluva uvádzala podmienky, ktorými sa riadi čerpanie úveru (§ 13 ods. 4 písm. f)). Ak banka chce nový posudok v niektorej etape, táto podmienka tam patrí. Pred plánovaním výstavby si preštudujte harmonogram, pretože chýbajúci posudok môže zdržať nasledujúcu splátku. Ani Stavebný zákon, ani zákon č. 382/2004 Z. z. nestanovujú podmienky čerpania. Pozri čerpanie úveru v etapách.

Ako Stavebný zákon ovplyvňuje ocenenie rozostavaného domu?

Od 1. apríla 2025 sa proces výstavby riadi Stavebným zákonom (zákon č. 25/2025 Z. z.). Tento zákon upravuje, či sa stavba smie užívať. Nestanovuje hodnotu ničoho. Podľa § 9 ods. 3 vydáva stavbyvedúci záverečné stanovisko stavbyvedúceho. Potvrdzuje, že dokončená stavba zodpovedá overenému projektu. Je podkladom pre kolaudáciu.

Podľa § 66 ods. 1 sa kolaudácia nevyžaduje pri stavbách, ktoré sú len ohlásené, ani pri zmenách, pokiaľ sa nemení účel užívania. Podľa § 67 je dokladom kolaudácie kolaudačné osvedčenie (kolaudačné osvedčenie). Potvrdzuje, že stavba je technicky spôsobilá na účel, na ktorý bola navrhnutá. Znalecký posudok ho nenahrádza. Banka môže dom oceniť aj pred kolaudáciou. Znalec vtedy oceňuje stavbu, ktorú stavebný úrad ešte neschválil na užívanie. Posudok hovorí, čo stavba stojí, nie či je pripravená na obývanie.

Ktoré staré slovenské termíny zodpovedajú súčasným?

Ľudia stále vyhľadávajú pojmy zo zákona z roku 1976 a staršie úverové dokumenty ich tiež používajú. Ak iné predpisy použijú starý termín, § 84 ods. 11 zákona č. 25/2025 Z. z. ho chápe ako nový termín. Tabuľka uvádza tri bežné dvojice.

Termín pred 1. aprílom 2025	Termín podľa zákona č. 25/2025 Z. z.	Názov v súčasnosti
Územné konanie	Konanie o stavebnom zámere	konanie o stavebnom zámere
Stavebné konanie	Overenie projektu stavby	overenie projektu stavby
Kolaudačné konanie	Kolaudácia	kolaudácia

Toto zobrazenie uvádza iba ekvivalentné názvy. Netvrdí, že staré a nové kroky sú totožné. Zákon v nových prípadoch nepozná krok nazývaný stavebné povolenie.

Ako sa ocenenie líši od pomeru úveru k hodnote?

Ocenenie je odborný názor znalca na to, čo nehnuteľnosť stojí. Pomer úveru k hodnote je výpočet: výška úveru delená hodnotou záložnej nehnuteľnosti (§ 9 ods. 2 zákona č. 90/2016 Z. z.). Zákon ukladá veriteľovi stanoviť, dodržiavať a pravidelne preverovať limit pre tento pomer (§ 9 ods. 1). Ocenenie je jedným zo zdrojov hodnoty v tomto delení, no obe veci odpovedajú na iné otázky.

Vlastnosť	Znalecký posudok o hodnote	Pomer úveru k hodnote
Čo je	Písomný odborný názor znalca	Pomer medzi dvoma údajmi
Kto ho vytvára	Zapísaný znalec	Vypočíta veriteľ z úveru a hodnoty
Na čom stojí	Obhliadka, podklady a metóda uvedená v posudku	Hodnota zadaná do delenia