Poměr úvěru k hodnotě (LTV)

Co je poměr úvěru k hodnotě (LTV)?

Poměr úvěru k hodnotě (LTV), slovensky ukazovateľ LTV, je výše úvěru dělená hodnotou nemovitosti, která jej zajišťuje. Úvěr ve výši 160,000 eur na dům oceněný na 200,000 eur má LTV 80 procent. Zbylých 40,000 eur musí pokrýt vlastní úspory dlužníka nebo jiný zdroj. LTV je jedním ze základních testů, které banka uplatňuje u hypotečního úvěru, a centrální banka ho používá jako limit pro půjčování na celém trhu. Národní banka Slovenska ho nazývá ukazatel zajištění úvěru na bydlení (slovensky ukazovateľ zabezpečenia úveru na bývanie). Do dluhu započítává i dřívější úvěry na bydlení na stejnou nemovitost a dřívější zástavní práva stejného věřitele (§ 7 odst. 4 a 5).

Tabulka je ilustrativní výpočet. Ukazuje, co každé LTV znamená v penězích, nikoli to, co banka schválí.

Jaké jsou limity LTV podle NBS na Slovensku?

Národní banka Slovenska (NBS) stanovuje limity v opatření 10/2016 o posuzování schopnosti spotřebitele splácet úvěr na bydlení (oznámení 373/2016 Z. z.). NBS vydává opatření podle § 8 odst. 16 zákona 90/2016 Z. z. Text platný do 31. prosince 2026 je opatření ve znění opatření 5/2022. Stránka nástroje NBS uvádí základní pravidlo jednou větou: výše úvěru nesmí přesáhnout 80 procent hodnoty nemovitosti.

Opatření obsahuje výjimku. Poměr nesmí nikdy přesáhnout 90 procent. Úvěry nad 80 procent mohou tvořit nejvýše 22 procent nového objemu hypoték za předchozí čtvrtletí a 20 procent za předchozí pololetí (§ 7 odst. 1 a 2). Refinancování, které navýší úvěr nejvýše o 2,000 eur nebo o 5 procent původního zůstatku, podle toho, co je nižší, je mimo limit (§ 7 odst. 3). Jako právní rámec NBS uvádí zákon o úvěrech na bydlení a zákon o spotřebitelském úvěru. Stránky NBS nemají data účinnosti, proto tabulka níže vychází z opatření platného k 13. listopadu 2026.

Tabulku čtěte jako soubor stropů. Úvěr musí zůstat v rámci všech z nich. Výjimečné podíly jsou jediný prostor, který NBS povoluje nad základní hodnoty. Tyto podíly platí pro nové půjčky banky jako celek, takže jednotlivý žadatel na ně nemůže spoléhat. Dlužník, který je blízko jednomu stropu, by měl počítat s tím, že banka otestuje i ostatní.

Jak fungují limity DTI a DSTI spolu s LTV?

LTV testuje nemovitost, zatímco DTI a DSTI testují dlužníka. Limit DTI porovnává všechny úvěry domácnosti s jejím ročním příjmem. Do dluhu se počítá nový úvěr, stávající úvěry a 20 procent nečerpaných limitů kreditních karet a kontokorentů (§ 8a odst. 7). Základem je osminásobek příjmu. U dlužníka ve věku 41 let a více, jehož úvěr trvá po 65. roce věku, se násobek snižuje o 0,25 za každý rok věku nad 40. Nikdy neklesne pod 3 (§ 8a odst. 2). Mladí dlužníci do 35 let mohou u omezeného podílu úvěrů dosáhnout devítinásobku příjmu.

Limit DSTI porovnává splátky úvěrů s příjmem domácnosti. Opatření ponechává stranou minimální životní částku plus 40 procent zbylého příjmu. Splátky mohou využít zbylých 60 procent (§ 2 odst. 1, 2 a 5). Stránka nástroje NBS dodává, že banka počítá splátky při zátěžové úrokové sazbě. Až 5 procent nových úvěrů může být mezi 60 a 70 procenty a spotřebitelský úvěr má samostatnou výjimku. Úvěr musí projít testy LTV, DTI i DSTI. Nemovitost, která splní základní 80procentní limit, může být přesto zamítnuta kvůli příjmu.

Co se změní od 1. ledna 2027?

Opatření NBS 3/2026 mění opatření 10/2016 a nabývá účinnosti 1. ledna 2027 (oznámení 251/2026 Z. z.). Jediný základní limit nahrazuje limity pro skupiny dlužníků.

• První bydlení dostane limit 90 procent. Dlužník musí být nejvýše 35 let, nesmí vlastnit žádnou obytnou nemovitost a musí koupit nebo postavit domov (§ 7 odst. 4).
• Třetí a každá další obytná nemovitost dostane limit 70 procent (§ 7 odst. 1 písm. b).
• Ostatní úvěry si ponechají limit 80 procent. Omezený podíl může stále dosáhnout 90 procent.

Platí přechodné období. Od 1. ledna do 30. června 2027 je limit 90 procent pro první bydlení a 80 procent pro ostatní úvěry. Limit 70 procent začíná platit 1. července 2027 (§ 9d). Zeptejte se banky, který limit uplatní v den podpisu.

Jak se LTV uplatní u domu, který ještě stavíte?

Stavební financování se obvykle uvolňuje po etapách a banka nemovitost oceňuje v každé etapě. U nemovitosti ve výstavbě opatření NBS bere nižší ze dvou hodnot. Jednou je interní odhad banky obecné hodnoty po dokončení. Druhou je cena ve smlouvě o úvěru na stavbu, pokud existuje (§ 7 odst. 8). Opatření neříká, jak testovat poměr v každé etapě čerpání. Zeptejte se banky, jak nemovitost oceňuje a v jakém okamžiku testuje limit. Ocenění banky je zdokumentováno v posudku o ocenění nemovitosti a uvolňování prostředků je popsáno v čerpání úvěru po etapách.

Stavební řízení je samostatná záležitost. Stavební zákon (slovensky stavebný zákon, zákon 25/2025 Z. z.) upravuje, jak se stavba povoluje a kontroluje. Nestanovuje limity úvěrů a limit úvěru nemění postup stavebního řízení.

Před podpisem si od banky vyžádejte tři údaje: hodnotu nemovitosti, kterou použila, datum tohoto ocenění a LTV, které z nich vypočetla. Porovnejte hodnotu se sjednanou cenou a LTV s limitem, který se na vás vztahuje. Tato tři čísla ukazují, jaký limit banka testovala a kolik prostoru úvěr ještě zbývá.

Jaká jsou běžná mylná přesvědčení o LTV?

• „80 procent je absolutní strop.“ Je to základní limit. Omezený podíl nových úvěrů může jít nad něj, až do 90 procent.
• „LTV je jediný test.“ DTI a DSTI platí také, takže úvěr může projít testem LTV a přesto neobstát kvůli příjmu.
• „Úvěr se měří vůči ceně.“ U koupě opatření NBS bere nejnižší z kupní ceny, ceny znalce a interního ocenění banky (§ 7 odst. 7). Ocenění pod sjednanou cenou sníží úvěr, který LTV připouští.
• „Limity jsou trvalé.“ Základní limity se mění 1. ledna 2027, takže limit potvrďte, než začnete plánovat koupi.