Іпотечний кредит

Що таке іпотечний кредит?

Іпотечний кредит (hypotekárny úver) це банківський кредит на житло, забезпечений заставним правом (záložné právo) на нерухомість. Письмовий договір створює заставне право та визначає забезпечену вимогу і заставлене майно (Цивільний кодекс, § 151b ч. 1 і 2). Якщо позичальник не погашає борг належно і вчасно, кредитор може розпочати виконання заставного права (§ 151j ч. 1). Потім кредитор задовольняє вимогу способом, визначеним у договорі, або продажем майна з аукціону.

Словацьке споживче законодавство використовує ширше визначення для цього продукту. Закон 90/2016 Z. z. про житлові кредити (zákon o úveroch na bývanie) визначає житловий кредит як кошти, які кредитор надає споживачеві на обмежений строк. Кредит вважається житловим кредитом в одному з трьох випадків. Його забезпечує застава нерухомості, квартири або нежитлового приміщення. Це включає будівлю, яка ще перебуває в процесі будівництва (§ 1 ч. 2 літ. a). Або його мета полягає в придбанні житла чи його будівництві (літ. b). Або він рефінансує такий кредит (літ. c). Закон також визначає, що іпотечний кредит за спеціальним правилом є житловим кредитом, коли банк надає його споживачеві (§ 1 ч. 3). Іпотека на сімейний будинок, який будується, тому підпадає під правила житлового кредиту, хоча банки зазвичай називають її іпотекою. Точну назву продукту та умови дивіться в кредитному договорі.

Які закони та правила регулюють іпотеку на сімейний будинок?

Для іпотеки на сімейний будинок найважливіші три джерела, і кожне відповідає на інше питання. Закон про житлові кредити визначає кредит. Національний банк Словаччини (NBS) встановлює ліміти кредитування для банків у заході, який він видає відповідно до § 8 ч. 16 цього закону. Закон про будівництво регулює саму будівлю. Розрізняйте їх, коли читаєте кредитний договір і будівельну документацію, адже умова в одному не змінює іншого.

Ця стаття описує Закон про будівництво в редакції, що діє з 1 листопада 2025 року до 31 грудня 2026 року. Вона описує захід NBS у тому вигляді, в якому він застосовується до 31 грудня 2026 року, і називає зміни, що діють з 1 січня 2027 року. Пізніші поправки набирають чинності в іншу дату і тут не описуються як чинні.

Чи може іпотека оплатити будинок, який ще будується?

Так. Визначення житлового кредиту охоплює заставу над будівлею, що ще будується, та кредит, мета якого полягає в будівництві житла. Тому іпотека на будівництво підпадає під ту саму правову рамку, що й кредит на готовий будинок. Захід NBS також приймає житлову будівлю, що будується, як забезпечення, якщо її внесено до кадастру (§ 6 ч. 2 літ. a). Банк тоді виплачує кошти поступово, а не однією сумою, що є темою поетапного траншування кредиту.

Захід NBS визначає, як банк оцінює забезпечення, яке ще будується. Він бере меншу з двох вартостей. Одна це внутрішня оцінка банком загальної вартості нерухомості після завершення. Друга це ціна нерухомості за договором про фінансування будівництва, якщо такий договір існує (§ 7 ч. 8). Етапи, докази, які банк вимагає для кожного етапу, і оцінка, яку він використовує, встановлюються в кредитному договорі. Порівняйте їх з графіком будівництва та бюджетом перед підписанням. Затримка на майданчику може відтермінувати наступний платіж.

Як ліміт співвідношення позики та вартості впливає на суму, яку я можу позичити?

Коефіцієнт позики до вартості (LTV) порівнює кредит із вартістю нерухомості, що його забезпечує. Захід NBS встановлює ліміт для банків. До 31 грудня 2026 року це співвідношення не може перевищувати 90 відсотків. Банк може надавати кредит понад 80 відсотків лише для обмеженої частки своїх нових іпотечних кредитів. Ця частка становить 22 відсотки за попередній квартал та 20 відсотків за попереднє півріччя (§ 7 ч. 1 і 2). Захід також обмежує строк іпотеки 30 роками. Банк може перевищити 30 років лише для до 10 відсотків свого нового іпотечного обсягу (§ 6 ч. 1).

NBS змінює ці ліміти з 1 січня 2027 року заходом 3/2026 (оголошення 251/2026 Z. z.). Повний текст заходу встановлює різні ліміти для різних груп позичальників.

Обмежена частка кредитів понад базовий ліміт залишається можливою, але не вище 90 відсотків. Запис про співвідношення позики та вартості містить цифри та перехідні правила. Для сімейного будинку правило, що діє на день вашої заявки, визначає, яку суму ви можете позичити. Прочитайте запис про коефіцієнт позики до вартості, щоб дізнатися, як він розраховується, і запитайте в банку ліміт, який він застосовує до вашого випадку.

Чому остаточна перевірка важлива для іпотеки?

Завершена будівля може бути введена в постійну експлуатацію лише після її остаточної перевірки (kolaudácia). Перевірка застосовується до нової будівлі, для якої потрібне рішення про намір будівництва. Вона не застосовується до будівлі, для якої достатньо лише повідомлення (ohlásenie) (Закон про будівництво, § 66 ч. 1). За Законом про будівництво орган видає сертифікат остаточної перевірки (kolaudačné osvedčenie), який підтверджує, що будівля технічно придатна для запланованого призначення, і до сертифіката додається виконавча документація (§ 67 ч. 2). Сертифікат не замінює дозвіл на експлуатацію, який може вимагати інше правило (§ 67 ч. 3), тому перевірте такі правила окремо для будівлі зі спеціальним використанням.

Терміни змінилися. До нового закону процедура називалася провадженням про остаточну перевірку. З 1 квітня 2025 року Закон про будівництво тлумачить старий термін як kolaudácia (§ 84 ч. 11 літ. c). Таблиця показує відповідність, що важливо, оскільки старіші документи та деякі шаблони кредиторів досі використовують старе формулювання.

Завершений будинок, таким чином, є іншим юридичним об'єктом, ніж будинок, що ще перебуває в роботі. Розглядайте дозвіл на експлуатацію як крок, що підтверджує можливість використання будівлі, і перевірте формулювання кредитного договору, щоб побачити, який документ рахує банк.

Що найчастіше помиляються щодо іпотеки?

• Заставне право передає будинок банку. Ні. Заставне право забезпечує борг. Кредитор може почати виконання лише після того, як борг не буде погашено належно і вчасно.
• Перевірений проєкт означає, що банк заплатить. Проєкт є етапом за публічним будівельним правом. Виплата є приватним зобов'язанням за кредитним договором, і вони рухаються різними шляхами.
• Оприлюднена зміна вже є правилом. Захід NBS 3/2026 застосовується лише з 1 січня 2027 року. До того діють чинні ліміти, і банк письмово підтверджує, який саме він використовує для вас.

Закон про будівництво визначає, як схвалюється і завершується будинок, а кредит визначає, як надходять гроші. Добрий план іпотеки враховує обидва, адже банк може виплачувати лише під те, що процес будівництва справді забезпечив.