Je podľa nového stavebného zákona možná zmena stavby pred dokončením?
Áno, ale nie ako samostatné povolenie. Do 31. marca 2025 mohol stavebný úrad v odôvodnených prípadoch na žiadosť stavebníka povoliť zmenu stavby pred jej dokončením (§ 68 zákona č. 50/1976 Zb.). Zákon č. 25/2025 Z. z., teda Stavebný zákon, ktorý sa uplatňuje od 1. apríla 2025, takéto povolenie pre nové prípady nemá.
Krátka odpoveď na otázku, ktorý paragraf hľadať: § 43 (kontrolná prehliadka stavby) a § 65 ods. 7 (overenie zmeny projektu stavby). Pojem zmena stavby pred dokončením sa v zákone 25/2025 objavuje už len v prechodných ustanoveniach (§ 84).
Článok vychádza zo znenia zákona platného od 1. novembra 2025 do 31. decembra 2026. Celý priebeh stavby opisuje hlavný článok o stavbe domu.
Čo sa počíta ako zmena a čo ako drobná odchýlka?
Zákon nepozná kategóriu „nepodstatnej odchýlky“, ktorú by stačilo dohodnúť na stavbe bez úradu. Pracuje s jedným pojmom: odchýlka od overeného projektu stavby. Práce, ktoré sa uskutočňujú v rozpore s overeným projektom, sú nepovolené stavebné práce (§ 28 ods. 1).
Rozdiel medzi malou a veľkou zmenou robí test v § 43 ods. 2. Odchýlku možno vybaviť priamo na stavbe, ak nie je v rozpore:
- s rozhodnutím o stavebnom zámere,
- s podmienkami dotknutých orgánov zo záväzných stanovísk,
- s podmienkami dotknutých právnických osôb zo záväzných vyjadrení.
Rozhodnutie o stavebnom zámere odsúhlasuje stavebný zámer, teda urbanistické, architektonické a základné stavebné riešenie stavby vrátane jej umiestnenia v území a napojenia na siete (§ 9 ods. 2, § 60 ods. 1). Ak zmena zasahuje do týchto vecí, môže byť v rozpore s rozhodnutím a odchýlku podľa § 43 ods. 2 vybaviť nemožno. Ak odchýlku nemožno povoliť týmto postupom, určí ďalší postup stavebný úrad (§ 43 ods. 3).
| Druh zmeny | Postup | Úloha stavebného úradu | Ustanovenie |
|---|---|---|---|
| Odchýlka, ktorá nie je v rozpore s rozhodnutím ani s podmienkami dotknutých orgánov a právnických osôb | Mimoriadna kontrolná prehliadka, projektant vyznačí zmenu v projekte, stavbyvedúci ju zapíše do zápisnice a denníka | Úrad sa prehliadky zúčastní alebo odsúhlasí zápisnicu do troch dní | § 43 ods. 2, 3 |
| Odchýlka, ktorú takto povoliť nemožno | Overenie zmeny projektu stavby s doložkami súladu, lehota 30 dní | Overí zmenu projektu, ak sú doložky súladu súhlasné | § 43 ods. 3, § 65 ods. 2, 7 |
| Odchýlka, pri ktorej úrad určí nové konanie | Nové konanie o stavebnom zámere | Určí, že je potrebné nové konanie | § 43 ods. 3 |
Kto o zmenu žiada a s akými dokladmi?
Zmenu navrhuje stavbyvedúci, projektant alebo osoba poverená výkonom stavebného dozoru. Mimoriadnu kontrolnú prehliadku zvoláva stavebník, a to pred uskutočnením prác (§ 43 ods. 2).
- Projektant pripraví riešenie zmeny.
- Stavebník zvolá mimoriadnu kontrolnú prehliadku. Stavebný úrad sa jej môže zúčastniť (§ 43 ods. 3).
- Ak test prejde, projektant vyznačí zmenu v projekte a stavbyvedúci ju zapíše do zápisnice a denníka (§ 43 ods. 2). Zápisnicu podpisujú stavbyvedúci, projektant, stavebný dozor a zamestnanec úradu. Stavebník alebo stavbyvedúci ju zaznamená v informačnom systéme (§ 43 ods. 4).
- Ak úrad na prehliadke nebol, odsúhlasí zaslanú zápisnicu do troch dní od doručenia (§ 43 ods. 3).
Ak úrad určí overenie zmeny projektu, stavebník podá žiadosť na tlačive z prílohy č. 6 vyhlášky č. 60/2025 Z. z. (§ 4 ods. 6). Tlačivo chce len údaje, ktoré sa oproti projektu stavby zmenili. Dokumenty sú buď uložené v informačnom systéme, alebo priložené listinne (príloha č. 6, časť E). Ide o:
- projektová dokumentácia zmeny projektu stavby,
- zápisnica z mimoriadnej kontrolnej prehliadky,
- všetky doložky súladu dotknutých orgánov a dotknutých právnických osôb,
- údaje o správnom poplatku.
Úrad má na overenie 30 dní a porovná zmenu s rozhodnutím a s podmienkami dotknutých orgánov (§ 65 ods. 2, 3, 7). Ak doložky súladu nie sú súhlasné alebo zmena s rozhodnutím nesúhlasí, úrad žiadosť s uvedením dôvodu vráti. Proti vráteniu možno do desiatich pracovných dní podať podnet odvolaciemu orgánu (§ 65 ods. 4).
Správny poplatok pri zmene projektu stavby v priebehu realizácie je 50 % sadzby za overenie projektu (zákon č. 145/1995 Z. z., položka 59 písm. b bod 7). Pri budove s jedným alebo dvoma bytmi to je 45 eur, ak bol projekt overený spolu so stavebným zámerom, alebo 75 eur, ak bol overený samostatne.
Akú úlohu má projektant, stavebný dozor a autorský dohľad?
Roly podrobne vysvetľuje článok o stavebnom dozore a autorskom dohľade. Pri zmene platí:
- Projektant sa musí zúčastniť kontrolnej prehliadky, na ktorú ho prizvali pre zmenu projektu alebo zámenu stavebných výrobkov či technických systémov budovy (§ 35 ods. 7 písm. a). Za zmeny, ktoré neodsúhlasil, nezodpovedá (§ 35 ods. 10). Zmenu projektu môže odsúhlasiť až po predbežnom odsúhlasení špecialistom požiarnej ochrany v dotknutej časti (§ 35 ods. 11).
- Stavebný dozor žiada odstránenie odchýlok a neodstránené zapisuje do denníka (§ 36 ods. 1 písm. f). Pri vyhradenej stavbe kontroluje, či zmeny navrhnuté zhotoviteľom odsúhlasil ešte pred ich uskutočnením projektant alebo špecialista požiarnej ochrany (§ 36 ods. 2 písm. a).
- Stavbyvedúci zapisuje odchýlku do zápisnice a denníka (§ 43 ods. 2). Na konci vypracuje záverečné stanovisko o súlade stavby s overeným projektom vrátane odsúhlasených zmien (§ 37 ods. 2).
- Autorský dohľad je právo autora architektonického diela kontrolovať, či práce zodpovedajú jeho návrhu (§ 35 ods. 10).
Čo hrozí, ak zmenu postavíte bez schválenia?
Práce v rozpore s overeným projektom sú nepovolené stavebné práce (§ 28 ods. 1). Následky prichádzajú postupne:
- Ak ich zistí kontrolná prehliadka, stavebný úrad vyzve na ich ukončenie a oznámi to stavebnému inšpektorátu (§ 43 ods. 6).
- Stavebný inšpektor vyzve, aby stavbu v určenej lehote uviedli do súladu s overeným projektom (§ 73 ods. 1).
- Stavebný inšpektorát nariadi vlastníkovi odstránenie stavby, zmeny stavby alebo stavebnej úpravy zhotovenej nepovolenými stavebnými prácami (§ 74 ods. 8 písm. d).
- Zhotovovanie stavby v rozpore s overeným projektom je priestupok s pokutou od 30 do 15 000 eur (§ 79 ods. 3 písm. a, ods. 6 písm. c). Fyzická osoba podnikateľ alebo právnická osoba platí od 10 000 do 150 000 eur (§ 80 ods. 4 písm. a).
- Úrad zastaví kolaudáciu, ak je stavba postavená v rozpore s overeným projektom (§ 66 ods. 8).
Platné znenie zákona nemá všeobecné konanie, ktorým by sa takáto zmena dala dodatočne povoliť. Prechodné pravidlo § 84 ods. 7 písm. b) ponecháva dodatočné povolenie stavby podľa starých predpisov pre stavby, ktoré spĺňajú staré podmienky. Žiadosť treba podať do 31. marca 2029. Či sem patrí konkrétna stavba, povie stavebný úrad. Nové možnosti prináša novela od roku 2027.
Ako sa zmeny prejavia pri kolaudácii?
Pri kolaudácii úrad zisťuje, či je stavba spôsobilá na užívanie v súlade s overeným projektom (§ 66 ods. 4 písm. a). Zmeny sa dokladajú v prílohách návrhu na kolaudáciu. Podľa typu stavby ide o tieto (§ 66 ods. 2 písm. a až c):
- Stavebný denník, do ktorého zhotoviteľ zapisuje dohodnuté zmeny oproti overenému projektu (§ 32 ods. 3) a kde je zapísaná každá kontrolná prehliadka (§ 43 ods. 5).
- Záverečné stanovisko stavbyvedúceho, ktoré osvedčuje súlad zhotovenej stavby s overeným projektom vrátane odsúhlasených zmien (§ 10 ods. 3, § 37 ods. 2).
- Dokumentácia skutočného zhotovenia stavby, ktorú zabezpečí zhotoviteľ alebo projektant (§ 32 ods. 3, príloha č. 21). Jej súhrnná správa obsahuje opis odchýlok, ich odôvodnenie a vyhodnotenie súladu s rozhodnutím a overeným projektom. Výkresy vyznačujú zmeny oproti overenému projektu (vyhláška č. 60/2025 Z. z., príloha č. 21).
Môže ísť o kópiu overeného projektu so zakreslenými odchýlkami. Platí to, ak si odchýlky nevyžadujú opakované overenie projektu (príloha č. 21).
Ako sa líši starý postup podľa zákona z roku 1976?
Podľa § 68 zákona č. 50/1976 Zb. úrad zmenu prerokoval ako samostatnú vec a vydal rozhodnutie. Na konanie sa primerane uplatňovali ustanovenia o stavebnom konaní.
| Hľadisko | Do 31. marca 2025 (zákon 50/1976 Zb.) | Od 1. apríla 2025 (zákon 25/2025 Z. z.) |
|---|---|---|
| Postup | Povolenie zmeny stavby pred dokončením (§ 68) | Mimoriadna kontrolná prehliadka, overenie zmeny projektu stavby alebo nové konanie o stavebnom zámere (§ 43 ods. 2, 3) |
| Výsledok | Rozhodnutie, ktorým úrad zmenu povolí alebo žiadosť zamietne | Odsúhlasená zápisnica alebo overovacia doložka zmeny projektu stavby |
| Čo úrad posudzuje | Práva účastníkov stavebného konania a záujmy dotknutých orgánov | Súlad s rozhodnutím o stavebnom zámere a s podmienkami zo záväzných stanovísk a vyjadrení |
| Väzba na kolaudáciu | Konanie o zmene možno spojiť s kolaudačným konaním, ak sa stavba podstatne neodchyľuje od overenej dokumentácie (§ 81 ods. 4) | Stavba v rozpore s overeným projektom znamená zastavenie kolaudácie (§ 66 ods. 8) |
Staré pravidlá sa netýkajú len minulosti. Ak má stavba územné rozhodnutie alebo stavebné povolenie podľa starých predpisov, uplatnia sa staré predpisy (§ 84 ods. 5, 6). Týka sa to aj žiadosti o povolenie zmeny stavby pred dokončením podanej po 31. marci 2025, ktorú vedie stavebný úrad príslušný podľa starých predpisov (§ 84 ods. 8). Pri rozostavanom dome so starým povolením preto najprv zistite, ktorý režim platí.
Čo sa mení od 1. januára 2027?
Novela č. 243/2026 Z. z. mení okrem iného § 18, § 43 a § 62 od 1. januára 2027. Dnes ešte nie je platným právom.
- Vybavenie odchýlky na stavbe bude mať novú podmienku. Práva vlastníka pozemku alebo stavby, ktorý nie je stavebníkom, nesmú byť dotknuté nad rámec rozhodnutia, inak stavebník predloží overený súhlas vlastníka (čl. I bod 105).
- Úrad bude mať na odsúhlasenie zápisnice sedem pracovných dní namiesto troch dní (čl. I bod 106).
- Odchýlky, ktoré nemožno povoliť podľa § 43 ods. 2, pribudnú medzi dôvody na zmenu rozhodnutia o stavebnom zámere (čl. I bod 133).
- Rozhodnutím o stavebnom zámere bude možné dodatočne povoliť stavebné práce uskutočnené od 1. apríla 2025 do 31. decembra 2026 bez overeného projektu alebo v rozpore s ním. Výsledkom musí byť zmena dokončenej stavby, stavebná úprava, terénna úprava, vonkajšia úprava alebo stavba s doplnkovou funkciou k hlavnej stavbe (čl. I bod 58). Novela určuje ďalšie podmienky.