Je možná změna stavby před dokončením podle nového stavebního zákona?
Ano, ale ne jako samostatné povolení. Do 31. března 2025 mohl stavební úřad povolit změnu stavby před jejím dokončením. Činil tak v odůvodněných případech na žádost stavebníka (§ 68 zákona 50/1976 Zb.). Zákon 25/2025 Z. z., stavební zákon, který platí od 1. dubna 2025, žádné takové povolení pro nové případy nemá.
Krátká odpověď na otázku, které ustanovení vyhledat: § 43 (kontrolní prohlídka stavby) a § 65 odst. 7 (ověření změny projektu). Pojem změna před dokončením se v zákoně 25/2025 objevuje pouze v přechodných ustanoveních (§ 84).
Článek vychází z verze zákona platné od 1. listopadu 2025 do 31. prosince 2026. Celý proces výstavby je popsán v hlavním článku o stavbě domu.
Co je změnou a co je drobná odchylka?
Zákon nezná kategorii „nevýznamné odchylky", o které by bylo možné se na stavbě dohodnout bez stavebního úřadu. Pracuje s jediným pojmem: odchylkou od ověřeného projektu stavby. Práce provedené v rozporu s ověřeným projektem jsou stavbou provedenou bez povolení (§ 28 odst. 1).
Hranici mezi malou a velkou změnou vymezuje test v § 43 odst. 2. Odchylku lze vyřídit na stavbě, pokud neodporuje:
- rozhodnutí o záměru stavby,
- podmínkám dotčených orgánů v jejich závazných stanoviscích,
- podmínkám dotčených právnických osob v jejich závazných vyjádřeních.
Rozhodnutí o záměru stavby schvaluje záměr stavby. Jde o urbanistické, architektonické a základní konstrukční řešení stavby, včetně jejího umístění a napojení na sítě technického vybavení (§ 9 odst. 2, § 60 odst. 1). Pokud se změny těchto záležitostí dotýká, může být v rozporu s rozhodnutím a nelze ji vyřídit podle § 43 odst. 2. Pokud odchylku nelze takto povolit, stanoví stavební úřad další postup (§ 43 odst. 3).
| Druh změny | Postup | Úloha stavebního úřadu | Ustanovení |
|---|---|---|---|
| Odchylka, která neodporuje ani rozhodnutí, ani podmínkám dotčených orgánů a právnických osob | Mimořádná kontrolní prohlídka. Projektant vyznačí změnu v projektu a stavbyvedoucí ji zapíše do zápisu a do stavebního deníku | Úřad se prohlídky zúčastní nebo zápis do tří dnů schválí | § 43 odst. 2, 3 |
| Odchylka, kterou takto povolit nelze | Ověření změny projektu s doložkami souladu, lhůta 30 dní | Změnu ověří, pokud jsou doložky souladu příznivé | § 43 odst. 3, § 65 odst. 2, 7 |
| Odchylka, pro kterou úřad nařídí nové řízení | Nové řízení o záměru stavby | Určí, že je potřeba nové řízení | § 43 odst. 3 |
Kdo žádá o změnu a s jakými dokumenty?
Změnu navrhuje stavbyvedoucí, projektant nebo osoba ustanovená jako stavební dozor. Stavebník svolává mimořádnou kontrolní prohlídku, a to před provedením prací (§ 43 odst. 2).
- Projektant zpracuje návrh změny.
- Stavebník svolá mimořádnou kontrolní prohlídku. Stavební úřad se jí může zúčastnit (§ 43 odst. 3).
- Pokud prohlídka proběhne úspěšně, projektant vyznačí změnu v projektu. Stavbyvedoucí ji zapíše do zápisu a do stavebního deníku (§ 43 odst. 2). Zápis podepisují stavbyvedoucí, projektant, stavební dozor a úředník úřadu. Stavebník nebo stavbyvedoucí jej zaznamená do informačního systému (§ 43 odst. 4).
- Pokud se úřad prohlídky nezúčastnil, schválí zápis, který mu byl zaslán, do tří dnů od doručení (§ 43 odst. 3).
Pokud úřad nařídí ověření, podá stavebník žádost na formuláři z přílohy 6 vyhlášky 60/2025 Z. z. (§ 4 odst. 6). Formulář vyžaduje pouze údaje, které se oproti projektu změnily. Dokumenty se ukládají do informačního systému nebo přikládají v papírové podobě (příloha 6, část E). Jde o:
- projektovou dokumentaci změny projektu,
- zápis z mimořádné kontrolní prohlídky,
- všechny doložky souladu dotčených orgánů a dotčených právnických osob,
- údaje o správním poplatku.
Úřad má 30 dní na ověření a porovnává změnu s rozhodnutím a s podmínkami dotčených orgánů (§ 65 odst. 2, 3, 7). Pokud doložky souladu nejsou příznivé nebo změna neodpovídá rozhodnutí, úřad žádost vrátí s odůvodněním. Proti vrácení lze podat stížnost k odvolacímu orgánu do deseti pracovních dnů (§ 65 odst. 4).
Správní poplatek za změnu projektu během výstavby činí 50 % sazby za ověření projektu (zákon 145/1995 Z. z., položka 59 písm. b bod 7). U stavby s jedním nebo dvěma byty činí poplatek 45 eur, pokud byl projekt ověřen spolu se záměrem stavby. Činí 75 eur, pokud byl ověřen samostatně.
Co dělá projektant, stavební dozor a autorský dozor?
Role jsou vysvětleny v článku o stavebním dozoru a autorském dozoru. Při změně platí:
- Projektant musí být přítomen kontrolní prohlídce, ke které je přizván. Důvodem je změna projektu nebo výměna stavebních výrobků či stavebně technických systémů (§ 35 odst. 7 písm. a). Projektant neodpovídá za změny, které neschválil (§ 35 odst. 10). Změnu projektu smí schválit až poté, co požární specialista předem schválí dotčenou část (§ 35 odst. 11).
- Stavební dozor požaduje odstranění odchylek a neodstraněné zapisuje do deníku (§ 36 odst. 1 písm. f). U vyhrazené stavby dozor také kontroluje změny zhotovitele. Nejprve je schválí projektant nebo požární specialista (§ 36 odst. 2 písm. a).
- Stavbyvedoucí zapisuje odchylku do zápisu a do deníku (§ 43 odst. 2). Na konci vypracuje závěrečné stanovisko, které uvádí, že stavba odpovídá ověřenému projektu včetně schválených změn (§ 37 odst. 2).
- Autorský dozor je právo autora architektonického díla kontrolovat, zda stavba odpovídá jeho návrhu (§ 35 odst. 10).
Co se stane, když změnu provedete bez schválení?
Práce v rozporu s ověřeným projektem jsou stavbou provedenou bez povolení (§ 28 odst. 1). Následky přicházejí postupně:
- Pokud ji zjistí kontrolní prohlídka, stavební úřad nařídí zastavení a informuje stavební inspekci (stavebná inšpekcia) (§ 43 odst. 6).
- Stavební inspektor nařídí uvedení stavby do souladu s ověřeným projektem ve stanovené lhůtě (§ 73 odst. 1).
- Stavební inspekce nařídí vlastníkovi odstranit stavbu, změnu nebo úpravu provedenou stavbou bez povolení (§ 74 odst. 8 písm. d).
- Stavba v rozporu s ověřeným projektem je přestupkem s pokutou od 30 do 15 000 eur (§ 79 odst. 3 písm. a, odst. 6 písm. c). Fyzická osoba podnikající nebo právnická osoba zaplatí 10 000 až 150 000 eur (§ 80 odst. 4 písm. a).
- Úřad zastaví kolaudaci, pokud stavba stojí v rozporu s ověřeným projektem (§ 66 odst. 8).
Současné znění zákona nemá obecný postup, který by takovou změnu dodatečně povolil. Přechodné pravidlo v § 84 odst. 7 písm. b) ponechává pozdější povolení podle starých pravidel pro stavby, které splňují staré podmínky. Žádost musí být podána do 31. března 2029. Stavební úřad vám řekne, zda konkrétní stavba tomuto režimu odpovídá. Novela přináší nové možnosti od roku 2027.
Jak se změny projeví při kolaudaci?
Při kolaudaci (kolaudácia) úřad zkoumá, zda je stavba způsobilá k užívání v souladu s ověřeným projektem (§ 66 odst. 4 písm. a). Změny se dokumentují v přílohách návrhu na kolaudaci. Podle typu stavby jde zejména o (§ 66 odst. 2 písm. a až c):
- Stavební deník, do něhož zhotovitel zapisuje odsouhlasené změny oproti ověřenému projektu (§ 32 odst. 3) a kde se zaznamenává každá kontrolní prohlídka (§ 43 odst. 5).
- Závěrečné stanovisko stavbyvedoucího, které potvrzuje, že hotová stavba odpovídá ověřenému projektu včetně schválených změn (§ 10 odst. 3, § 37 odst. 2).
- Dokumentace skutečného provedení, kterou zajišťuje zhotovitel nebo projektant (§ 32 odst. 3, příloha 21). Její souhrnná zpráva popisuje odchylky, jejich důvody a posouzení jejich souladu s rozhodnutím a ověřeným projektem. Výkresy vyznačují změny oproti ověřenému projektu (vyhláška 60/2025 Z. z., příloha 21).
Může jít o kopii ověřeného projektu s vyznačenými odchylkami. To funguje, pokud odchylky nevyžadují nové ověření projektu (příloha 21).
Jak se liší starý postup z roku 1976?
Podle § 68 zákona 50/1976 Zb. úřad řešil změnu jako samostatnou věc a vydal rozhodnutí. Přiměřeně se používala ustanovení o stavebním řízení.
| Hledisko | Do 31. března 2025 (zákon 50/1976 Zb.) | Od 1. dubna 2025 (zákon 25/2025 Z. z.) |
|---|---|---|
| Postup | Povolení změny stavby před dokončením (§ 68) | Mimořádná kontrolní prohlídka, ověření změny projektu nebo nové řízení o záměru stavby (§ 43 odst. 2, 3) |
| Výsledek | Rozhodnutí, kterým se změna povolí, nebo kterým se žádost zamítne | Schválený zápis, nebo doložka ověření změny projektu |
| Co úřad posuzuje | Práva účastníků stavebního řízení a zájmy dotčených orgánů | Soulad s rozhodnutím o záměru stavby a s podmínkami závazných stanovisek a vyjádření |
| Vazba na kolaudaci | Řízení o změně bylo možné spojit s kolaudačním řízením, pokud se stavba podstatně neodchýlila od ověřené dokumentace (§ 81 odst. 4) | Stavba v rozporu s ověřeným projektem znamená zastavení kolaudace (§ 66 odst. 8) |
Staré předpisy nejsou jen historií. Pokud má stavba územní rozhodnutí nebo stavební povolení podle starých předpisů, platí pro ni staré předpisy (§ 84 odst. 5, 6). To platí i pro žádost o změnu před dokončením podanou po 31. březnu 2025. Stavební úřad příslušný podle starých předpisů ji vyřizuje (§ 84 odst. 8). U domu ve výstavbě se starým povolením je nejprve potřeba zjistit, který režim platí.
Co se změní od 1. ledna 2027?
Novela 243/2026 Z. z. mění mimo jiné § 18, § 43 a § 62 od 1. ledna 2027. Zatím nejde o platné právo.
- Vyřízení odchylky na stavbě dostává novou podmínku. Vlastník pozemku nebo stavby může být jiná osoba než stavebník. Jeho práva nesmějí přesáhnout rozhodnutí. Pokud je přesáhnou, musí stavebník předložit ověřený souhlas vlastníka (čl. I bod 105).
- Úřad bude mít na schválení zápisu sedm pracovních dnů místo tří dnů (čl. I bod 106).
- Odchylky, které nelze povolit podle § 43 odst. 2, budou přidány k důvodům pro změnu rozhodnutí o záměru stavby (čl. I bod 133).
- Rozhodnutí o záměru stavby bude moci dodatečně povolit práce provedené od 1. dubna 2025 do 31. prosince 2026 bez ověřeného projektu nebo v rozporu s ním. Mezi kryté výsledky patří změna dokončené stavby, stavební úprava, terénní úprava, venkovní úprava a stavba s doplňkovou funkcí k hlavní stavbě (čl. I bod 58). Novela stanoví další podmínky.