Änderung eines Gebäudes vor der Fertigstellung 2026

Ist eine Änderung eines Gebäudes vor der Fertigstellung nach dem neuen Baugesetz möglich?

Ja, aber nicht als eigenständige Genehmigung. Bis zum 31. März 2025 konnte das Bauamt eine Änderung eines Gebäudes vor dessen Fertigstellung in begründeten Fällen auf Antrag des Bauherrn genehmigen (§ 68 des Gesetzes 50/1976 Zb.). Das Gesetz Nr. 25/2025 Z. z. (Baugesetz), das ab 1. April 2025 gilt, sieht für neue Fälle keine solche Genehmigung mehr vor.

Die kurze Antwort auf die Frage, welche Paragrafen man nachschlagen sollte: § 43 (Kontrollprüfung des Bauwerks) und § 65 Abs. 7 (Überprüfung einer Änderung des Projekts). Der Begriff Änderung vor der Fertigstellung kommt im Gesetz Nr. 25/2025 nur in den Übergangsbestimmungen (§ 84) vor.

Der Artikel folgt der Fassung des Gesetzes, die vom 1. November 2025 bis 31. Dezember 2026 gilt. Den gesamten Bauprozess beschreibt der Hauptartikel über den Hausbau.

Was gilt als Änderung und was als geringfügige Abweichung?

Das Gesetz kennt keine Kategorie der „unwesentlichen Abweichung", die auf der Baustelle ohne das Amt vereinbart werden könnte. Es arbeitet mit einem einzigen Begriff: der Abweichung vom überprüften Projekt des Bauwerks. Arbeiten, die dem überprüften Projekt widersprechen, sind eine nicht genehmigte Bauarbeit (§ 28 Abs. 1).

Die Grenze zwischen einer kleinen und einer großen Änderung zieht der Test in § 43 Abs. 2. Eine Abweichung kann auf der Baustelle behandelt werden, wenn sie nicht im Widerspruch steht zu:

• der Entscheidung über die Bauabsicht,
• den Auflagen der betroffenen Behörden in deren verbindlichen Stellungnahmen,
• den Auflagen der betroffenen juristischen Personen in deren verbindlichen Stellungnahmen.

Die Entscheidung über die Bauabsicht genehmigt die Bauabsicht. Darunter fallen die städtebauliche, architektonische und grundlegende konstruktive Gestaltung des Bauwerks einschließlich seiner Lage und seines Anschlusses an die Versorgungsnetze (§ 9 Abs. 2, § 60 Abs. 1). Berührt eine Änderung diese Punkte, kann sie im Widerspruch zur Entscheidung stehen und lässt sich nicht nach § 43 Abs. 2 behandeln. Lässt sich eine Abweichung auf diesem Weg nicht genehmigen, legt das Bauamt den nächsten Schritt fest (§ 43 Abs. 3).

Art der Änderung	Verfahren	Rolle des Bauamts	Bestimmung
Abweichung, die weder der Entscheidung noch den Auflagen der betroffenen Behörden und juristischen Personen widerspricht	Außerordentliche Kontrollprüfung. Der Planer kennzeichnet die Änderung im Projekt, und der Bauleiter hält sie im Protokoll und im Bautagebuch fest	Das Amt nimmt an der Prüfung teil oder genehmigt das Protokoll innerhalb von drei Tagen	§ 43 Abs. 2, 3
Abweichung, die sich auf diesem Weg nicht genehmigen lässt	Überprüfung der Änderung des Projekts mit Zustimmungsklauseln, Frist 30 Tage	Prüft die Änderung, wenn die Zustimmungsklauseln günstig sind	§ 43 Abs. 3, § 65 Abs. 2, 7
Abweichung, für die das Amt ein neues Verfahren anordnet	Neues Verfahren zur Bauabsicht	Stellt fest, dass ein neues Verfahren erforderlich ist	§ 43 Abs. 3

Wer beantragt eine Änderung und mit welchen Unterlagen?

Die Änderung schlägt der Bauleiter, der Planer oder die als Bauaufsicht bestellte Person vor. Der Bauherr beantragt die außerordentliche Kontrollprüfung und tut dies vor der Ausführung der Arbeiten (§ 43 Abs. 2).

1. Der Planer erstellt die Planung der Änderung.
2. Der Bauherr beantragt die außerordentliche Kontrollprüfung. Das Bauamt kann daran teilnehmen (§ 43 Abs. 3).
3. Besteht die Prüfung, kennzeichnet der Planer die Änderung im Projekt. Der Bauleiter hält sie im Protokoll und im Bautagebuch fest (§ 43 Abs. 2). Bauleiter, Planer, Bauaufsicht und der Amtsmitarbeiter unterzeichnen das Protokoll. Der Bauherr oder der Bauleiter trägt es in das Informationssystem ein (§ 43 Abs. 4).
4. Hat das Amt nicht teilgenommen, genehmigt es das ihm zugestellte Protokoll innerhalb von drei Tagen nach Zustellung (§ 43 Abs. 3).

Ordnet das Amt eine Überprüfung an, stellt der Bauherr einen Antrag auf dem Formular in Anlage 6 der Verordnung 60/2025 Z. z. (§ 4 Abs. 6). Das Formular fragt nur nach den Daten, die sich gegenüber dem Projekt geändert haben. Die Unterlagen werden entweder im Informationssystem hinterlegt oder in Papierform beigefügt (Anlage 6, Teil E). Es handelt sich um:

• die Projektdokumentation der Änderung des Projekts,
• das Protokoll der außerordentlichen Kontrollprüfung,
• alle Zustimmungsklauseln der betroffenen Behörden und betroffenen juristischen Personen,
• die Angaben zur Verwaltungsgebühr.

Das Amt hat 30 Tage Zeit für die Überprüfung und vergleicht die Änderung mit der Entscheidung und den Auflagen der betroffenen Behörden (§ 65 Abs. 2, 3, 7). Sind die Zustimmungsklauseln nicht günstig oder entspricht die Änderung nicht der Entscheidung, gibt das Amt den Antrag mit Begründung zurück. Gegen die Rückgabe kann innerhalb von zehn Arbeitstagen beim Rechtsmittelorgan Beschwerde eingelegt werden (§ 65 Abs. 4).

Die Verwaltungsgebühr für eine Änderung des Projekts während der Bauausführung beträgt 50 % des Satzes für die Überprüfung des Projekts (Gesetz 145/1995 Z. z., Position 59 Buchst. b Pkt. 7). Bei einem Gebäude mit einer oder zwei Wohnungen beträgt die Gebühr 45 Euro, wenn das Projekt zusammen mit der Bauabsicht überprüft wurde. Sie beträgt 75 Euro, wenn es separat überprüft wurde.

Was tun der Planer, die Bauaufsicht und die Autorenaufsicht?

Die Rollen erläutert der Artikel zur Bauaufsicht und zur Autorenaufsicht. Bei einer Änderung gilt:

• Der Planer muss an einer Kontrollprüfung teilnehmen, zu der er eingeladen wird. Gründe sind eine Änderung des Projekts oder ein Austausch von Bauprodukten oder technischen Gebäudeausrüstungen (§ 35 Abs. 7 Buchst. a). Der Planer haftet nicht für Änderungen, denen er nicht zugestimmt hat (§ 35 Abs. 10). Der Planer darf eine Änderung des Projekts erst genehmigen, nachdem der Brandschutzsachverständige den betroffenen Teil vorab gebilligt hat (§ 35 Abs. 11).
• Die Bauaufsicht verlangt die Beseitigung von Abweichungen und hält nicht beseitigte im Bautagebuch fest (§ 36 Abs. 1 Buchst. f). Bei einem vorbehaltenen Tragwerk prüft die Bauaufsicht außerdem die Änderungen des Auftragnehmers. Der Planer oder der Brandschutzsachverständige genehmigt sie vorher (§ 36 Abs. 2 Buchst. a).
• Der Bauleiter hält die Abweichung im Protokoll und im Bautagebuch fest (§ 43 Abs. 2). Am Ende verfasst der Bauleiter die abschließende Stellungnahme. Darin wird bestätigt, dass das Bauwerk dem überprüften Projekt entspricht, einschließlich der genehmigten Änderungen (§ 37 Abs. 2).
• Die Autorenaufsicht ist das Recht des Urhebers des Architekturwerks zu prüfen, ob die Ausführung seinem Entwurf folgt (§ 35 Abs. 10).

Was passiert, wenn man die Änderung ohne Genehmigung ausführt?

Arbeiten, die dem überprüften Projekt widersprechen, sind nicht genehmigte Bauarbeiten (§ 28 Abs. 1). Die Folgen treten stufenweise ein:

• Stellt eine Kontrollprüfung den Mangel fest, fordert das Bauamt die Einstellung der Arbeiten und informiert die Bauaufsichtsbehörde (§ 43 Abs. 6).
• Der Bauinspektor fordert innerhalb einer festgelegten Frist die Anpassung des Bauwerks an das überprüfte Projekt (§ 73 Abs. 1).
• Die Bauaufsichtsbehörde ordnet dem Eigentümer den Rückbau eines Bauwerks, einer Änderung oder einer Umgestaltung an, die durch nicht genehmigte Bauarbeiten entstanden sind (§ 74 Abs. 8 Buchst. d).
• Bauen entgegen dem überprüften Projekt ist eine Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße von 30 bis 15 000 Euro (§ 79 Abs. 3 Buchst. a, Abs. 6 Buchst. c). Ein Gewerbetreibender oder eine juristische Person zahlt 10 000 bis 150 000 Euro (§ 80 Abs. 4 Buchst. a).
• Das Amt stoppt die Kolaudácia, wenn das Bauwerk dem überprüften Projekt widerspricht (§ 66 Abs. 8).

Der aktuelle Gesetzestext sieht kein allgemeines Verfahren vor, eine solche Änderung nachträglich zu genehmigen. Die Übergangsregel in § 84 Abs. 7 Buchst. b) erlaubt eine spätere Genehmigung nach den alten Regeln für Gebäude, die die alten Voraussetzungen erfüllen. Der Antrag muss bis 31. März 2029 eingereicht werden. Das Bauamt kann Ihnen sagen, ob ein bestimmtes Gebäude infrage kommt. Die Novelle bringt ab 2027 neue Möglichkeiten.

Wie zeigen sich Änderungen bei der Kolaudácia?

Bei der Kolaudácia (Benutzungsabnahme) prüft das Amt, ob das Bauwerk im Einklang mit dem überprüften Projekt nutzbar ist (§ 66 Abs. 4 Buchst. a). Änderungen werden in den Anlagen zum Kolaudácia-Antrag dokumentiert. Je nach Gebäudeart gehören dazu (§ 66 Abs. 2 Buchst. a bis c):

• Das Bautagebuch, in dem der Auftragnehmer die vereinbarten Änderungen gegenüber dem überprüften Projekt festhält (§ 32 Abs. 3), und in dem jede Kontrollprüfung verzeichnet wird (§ 43 Abs. 5).
• Die abschließende Stellungnahme des Bauleiters, die bestätigt, dass das fertige Bauwerk dem überprüften Projekt entspricht, einschließlich der genehmigten Änderungen (§ 10 Abs. 3, § 37 Abs. 2).
• Bestandsdokumentation, die der Auftragnehmer oder der Planer erstellt (§ 32 Abs. 3, Anlage 21). Ihr Zusammenfassungsbericht beschreibt die Abweichungen, ihre Gründe und eine Bewertung ihrer Übereinstimmung mit der Entscheidung und dem überprüften Projekt. Die Zeichnungen kennzeichnen die Änderungen gegenüber dem überprüften Projekt (Verordnung 60/2025 Z. z., Anlage 21).

Es kann sich auch um eine Kopie des überprüften Projekts handeln, in die die Abweichungen eingezeichnet sind. Das funktioniert, wenn die Abweichungen keine erneute Überprüfung des Projekts erfordern (Anlage 21).

Worin unterscheidet sich das alte Verfahren von 1976?

Nach § 68 des Gesetzes 50/1976 Zb. behandelte das Amt die Änderung als eigene Angelegenheit und erließ einen Bescheid. Die Vorschriften über das Baugenehmigungsverfahren galten entsprechend.

Aspekt	Bis 31. März 2025 (Gesetz 50/1976 Zb.)	Ab 1. April 2025 (Gesetz 25/2025 Z. z.)
Verfahren	Genehmigung einer Änderung eines Gebäudes vor der Fertigstellung (§ 68)	Außerordentliche Kontrollprüfung, Überprüfung der Änderung des Projekts oder neues Verfahren zur Bauabsicht (§ 43 Abs. 2, 3)
Ergebnis	Ein Bescheid, der die Änderung genehmigt oder den Antrag ablehnt	Genehmigtes Protokoll oder eine Zustimmungsklausel für die Änderung des Projekts
Was das Amt prüft	Rechte der Parteien im Baugenehmigungsverfahren und Interessen der betroffenen Behörden	Übereinstimmung mit der Entscheidung über die Bauabsicht sowie mit den Auflagen der verbindlichen Stellungnahmen
Bezug zur Kolaudácia	Das Änderungsverfahren konnte mit dem Kolaudácia-Verfahren verbunden werden, wenn das Gebäude von der überprüften Dokumentation nicht wesentlich abwich (§ 81 Abs. 4)	Ein Gebäude, das dem überprüften Projekt widerspricht, bedeutet, dass die Kolaudácia gestoppt wird (§ 66 Abs. 8)

Die alten Regeln sind nicht nur Geschichte. Hat ein Gebäude eine Raumordnungsentscheidung oder eine Baugenehmigung nach den alten Regeln, gelten weiterhin die alten Regeln (§ 84 Abs. 5, 6). Dazu gehört auch ein nach dem 31. März 2025 eingereichter Antrag auf Änderung vor der Fertigstellung. Das nach den alten Regeln zuständige Bauamt führt das Verfahren durch (§ 84 Abs. 8). Bei einem Haus im Bau mit einer alten Genehmigung sollte zuerst geklärt werden, welches Regime gilt.

Was ändert sich ab 1. Januar 2027?

Die Novelle 243/2026 Z. z. ändert unter anderem § 18, § 43 und § 62 ab 1. Januar 2027. Sie ist noch nicht geltendes Recht.

• Die Behandlung einer Abweichung auf der Baustelle erhält eine neue Bedingung. Der Eigentümer des Grundstücks oder des Bauwerks kann ein anderer sein als der Bauherr. Seine Rechte dürfen nicht über die Entscheidung hinausgehen. Tun sie das, muss der Bauherr die überprüfte Zustimmung des Eigentümers vorlegen (Art. I Pkt. 105).
• Das Amt hat sieben Arbeitstage statt drei Tage, um das Protokoll zu genehmigen (Art. I Pkt. 106).
• Abweichungen, die sich nach § 43 Abs. 2 nicht genehmigen lassen, werden zu den Gründen für eine Änderung der Entscheidung über die Bauabsicht hinzugefügt (Art. I Pkt. 133).
• Eine Entscheidung über die Bauabsicht kann künftig nachträglich Arbeiten genehmigen, die vom 1. April 2025 bis 31. Dezember 2026 ohne überprüftes Projekt oder entgegen diesem ausgeführt wurden. Erfasste Ergebnisse sind die Änderung eines fertiggestellten Gebäudes, eine Umgestaltung des Gebäudes, eine Veränderung des Geländes, eine Veränderung im Außenbereich und ein Bauwerk mit Nebenfunktion zum Hauptgebäude (Art. I Pkt. 58). Die Novelle legt weitere Bedingungen fest.