Lehetséges-e az épület befejezés előtti módosítása az új építési törvény szerint?
Igen, de nem külön engedélyként. 2025. március 31-ig az építésügyi hatóság (stavebný úrad) engedélyezhette az épület befejezés előtti módosítását. Indokolt esetben, az építtető (stavebník) kérelmére tette ezt (az 50/1976 Zb. törvény 68. §-a alapján). A 2025. április 1-jétől hatályos 25/2025 Z. z. törvény, az Építési törvény (stavebný zákon) új esetekre nem tartalmaz ilyen engedélyt.
A kérdésre adott rövid válasz: a keresendő szakaszok a 43. § (az épület rendkívüli ellenőrzése) és a 65. § (7) bekezdés (a tervmódosítás ellenőrzése). A befejezés előtti módosítás kifejezés a 25/2025 Z. z. törvényben csak az átmeneti rendelkezésekben (84. §) szerepel.
A cikk a 2025. november 1. és 2026. december 31. között hatályos törvényszöveget követi. A teljes építési folyamatot a házépítésről szóló fő cikkünk ismerteti.
Mit tekintünk módosításnak, és mi a kis eltérés?
A törvény nem ismeri a „jelentéktelen eltérés” fogalmát, amelyet helyszínen, a hatóság bevonása nélkül lehetne jóváhagyni. Egyetlen fogalmat használ: az épület ellenőrzött tervétől (ověřený projekt) való eltérést. Az ellenőrzött tervtől eltérő munka engedély nélküli építési tevékenység (§ 28 (1) bekezdés).
A kis és a nagy módosítás közötti határt a 43. § (2) bekezdésének próbája húzza meg. Az eltérés helyszínen kezelhető, ha nem ütközik:
- az építési szándék (stavebný zámer) elfogadásáról szóló határozattal,
- az érintett hatóságok kötelező érvényű szakvéleményeiben foglalt feltételekkel,
- az érintett jogi személyek kötelező érvényű nyilatkozataiban foglalt feltételekkel.
Az építési szándék elfogadásáról szóló határozat az épület építési szándékát hagyja jóvá, vagyis az épület városi, építészeti és alapvető szerkezeti tervét, beleértve az elhelyezését és a közüzemi hálózatokra való csatlakozását (§ 9 (2) bekezdés, § 60 (1) bekezdés). Ha a módosítás ezekre a kérdésekre hatással van, ütközhet a határozattal, és nem kezelhető a 43. § (2) bekezdése alapján. Ha az eltérést így nem lehet engedélyezni, az építésügyi hatóság határozza meg a következő lépést (43. § (3) bekezdés).
| A módosítás típusa | Eljárás | Az építésügyi hatóság szerepe | Jogszabályi hely |
|---|---|---|---|
| Olyan eltérés, amely sem a határozattal, sem az érintett hatóságok és jogi személyek feltételeivel nem ütközik | Rendkívüli ellenőrzési bejárás. A tervező jelöli a módosítást a tervdokumentációban, az építésvezető pedig rögzíti a jegyzőkönyvben és a naplóban | A hatóság részt vesz a bejáráson, vagy három napon belül jóváhagyja a jegyzőkönyvet | 43. § (2), (3) bekezdés |
| Olyan eltérés, amely így nem engedélyezhető | A tervmódosítás ellenőrzése a hozzájáruló kikötésekkel, 30 napos határidővel | Ellenőrzi a módosítást, ha a hozzájáruló kikötések kedvezőek | 43. § (3) bekezdés, 65. § (2), (7) bekezdés |
| Olyan eltérés, amelyre a hatóság új eljárást rendel el | Új építési szándékra irányuló eljárás | Megállapítja, hogy új eljárásra van szükség | 43. § (3) bekezdés |
Ki kéri a módosítást, és milyen dokumentumokkal?
A módosítást az építésvezető (stavbyvedúci), a tervező vagy az építési felügyeletre (stavebný dozor) kijelölt személy javasolja. Az építtető hívja össze a rendkívüli ellenőrzési bejárást, és ezt a munka végzése előtt teszi meg (43. § (2) bekezdés).
- A tervező elkészíti a módosítás tervét.
- Az építtető összehívja a rendkívüli ellenőrzési bejárást. Az építésügyi hatóság részt vehet rajta (43. § (3) bekezdés).
- Ha a bejárás sikeres, a tervező jelöli a módosítást a tervdokumentációban. Az építésvezető rögzíti a jegyzőkönyvben és a naplóban (43. § (2) bekezdés). A jegyzőkönyvet az építésvezető, a tervező, az építési felügyelet és a hatóság munkatársa írja alá. Az építtető vagy az építésvezető az információs rendszerben is rögzíti (43. § (4) bekezdés).
- Ha a hatóság nem vett részt a bejáráson, a kézbesítéstől számított három napon belül jóváhagyja a számára megküldött jegyzőkönyvet (43. § (3) bekezdés).
Ha a hatóság tervmódosítás-ellenőrzést rendel el, az építtető a 60/2025 Z. z. rendelet 6. mellékletében szereplő űrlapon nyújt be kérelmet (4. § (6) bekezdés). Az űrlap csak a tervhez képest megváltozott adatokat kéri. A dokumentumokat az információs rendszerben tárolják, vagy papíron csatolják (6. melléklet, E. rész). Ezek:
- a tervmódosítás tervdokumentációja,
- a rendkívüli ellenőrzési bejárás jegyzőkönyve,
- az érintett hatóságok és érintett jogi személyek összes hozzájáruló kikötése,
- az igazgatási díj részletei.
A hatóságnak 30 napja van a módosítás ellenőrzésére, és összeveti azt az építési szándék határozatával és az érintett hatóságok feltételeivel (65. § (2), (3), (7) bekezdés). Ha a hozzájáruló kikötések nem kedvezőek, vagy a módosítás nem felel meg a határozatnak, a hatóság indokkal visszaküldi a kérelmet. A visszaküldés ellen a fellebbezési szervnél tíz munkanapon belül panasz nyújtható be (65. § (4) bekezdés).
Az építés közbeni tervmódosítás igazgatási díja a tervellenőrzési díj 50%-a (145/1995 Z. z. törvény, 59. tétel, b) betűjel 7. pont). Egy vagy két lakásos épület esetén a díj 45 euró, ha a tervet az építési szándékkal együtt ellenőrizték. Ha külön ellenőrizték, 75 euró.
Mit tesz a tervező, az építési felügyelet és a szerzői felügyelet?
A szerepeket a építési felügyeletről és a szerzői felügyeletről szóló cikk ismerteti. Módosítás esetén:
- A tervezőnek részt kell vennie a meghívott ellenőrzési bejáráson. Ok lehet a tervmódosítás, vagy épületszerkezeti termékek és épület-gépészeti rendszerek cseréje (35. § (7) bekezdés a) pont). A tervező nem felel azokért a módosításokért, amelyeket nem hagyott jóvá (35. § (10) bekezdés). A tervező csak azután hagyhat jóvá tervmódosítást, hogy a tűzvédelmi szakértő (špecialista požiarnej ochrany) előzetesen jóváhagyta az érintett részt (35. § (11) bekezdés).
- Az építési felügyelet kéri az eltérések megszüntetését, a meg nem szüntetetteket pedig naplóban rögzíti (36. § (1) bekezdés f) pont). Fedett szerkezet esetén a felügyelet az építővállalkozó módosításait is felülvizsgálja. Ezeket előbb a tervező vagy a tűzvédelmi szakértő hagyja jóvá (36. § (2) bekezdés a) pont).
- Az építésvezető rögzíti az eltérést a jegyzőkönyvben és a naplóban (43. § (2) bekezdés). A végén az építésvezető írja le a záró szakvéleményt. Ebben kijelenti, hogy az épület megfelel az ellenőrzött tervnek, beleértve a jóváhagyott módosításokat is (37. § (2) bekezdés).
- A szerzői felügyelet az építészeti mű szerzőjének joga annak ellenőrzésére, hogy a munka követi-e a tervét (35. § (10) bekezdés).
Mi történik, ha a módosítást jóváhagyás nélkül építik meg?
Az ellenőrzött tervtől eltérő munka engedély nélküli építési tevékenység (§ 28 (1) bekezdés). A következmények lépcsőzetesen jelentkeznek:
- Ha rendkívüli ellenőrzési bejáráson derül ki, az építésügyi hatóság leállítást rendel el, és értesíti az építésfelügyeletet (stavebná inšpekcia) (43. § (6) bekezdés).
- Az építésfelügyelő felszólítja az épületet, hogy egy megadott határidőn belül igazodjon az ellenőrzött tervhez (73. § (1) bekezdés).
- Az építésfelügyelet kötelezi a tulajdonost az engedély nélküli építési tevékenységgel készült épület, módosítás vagy átalakítás elbontására (74. § (8) bekezdés d) pont).
- Az ellenőrzött tervtől eltérő építés szabálysértés, 30 és 15 000 euró közötti bírsággal (79. § (3) bekezdés a) pont, (6) bekezdés c) pont). Az egyéni vállalkozó vagy a jogi személy 10 000 és 150 000 euró közötti összeget fizet (80. § (4) bekezdés a) pont).
- Ha az épület az ellenőrzött tervvel ellentétesen áll, az építésügyi hatóság leállítja a használatbavételi eljárást (kolaudácia) (66. § (8) bekezdés).
A törvény jelenlegi szövege nem tartalmaz általános eljárást az ilyen módosítás utólagos engedélyezésére. A 84. § (7) bekezdés b) pontjának átmeneti szabálya a régi feltételeknek megfelelő épületekre a régi szabályok szerinti későbbi engedélyezést tartja fenn. A kérelmet 2029. március 31-ig kell benyújtani. Az építésügyi hatóság meg tudja mondani, hogy egy adott épület megfelel-e ennek. A módosítás 2027-től új lehetőségeket hoz.
Hogyan jelennek meg a módosítások a használatbavételi eljárásnál (kolaudácia)?
A használatbavételi eljárásban (kolaudácia) az építésügyi hatóság megvizsgálja, hogy az épület az ellenőrzött tervnek megfelelően használatba vehető-e (66. § (4) bekezdés a) pont). A módosításokat a használatbavételi kérelem mellékletei dokumentálják. Az épület típusától függően ezek a következők (66. § (2) bekezdés a)–c) pont):
- Az építési napló, amelyben az építővállalkozó rögzíti az ellenőrzött tervtől való, egyeztetett eltéréseket (32. § (3) bekezdés), és amelyben minden ellenőrzési bejárás szerepel (43. § (5) bekezdés).
- Az építésvezető záró szakvéleménye, amely igazolja, hogy a kész épület megfelel az ellenőrzött tervnek, beleértve a jóváhagyott módosításokat is (10. § (3) bekezdés, 37. § (2) bekezdés).
- A megvalósulási dokumentáció, amelyet az építővállalkozó vagy a tervező készít (32. § (3) bekezdés, 21. melléklet). Összefoglaló jelentése leírja az eltéréseket, azok okait, valamint értékeli, hogy megfelelnek-e az építési szándék határozatának és az ellenőrzött tervnek. A rajzok jelölik a módosításokat az ellenőrzött tervhez képest (60/2025 Z. z. rendelet, 21. melléklet).
Ez lehet az ellenőrzött terv másolata, amelybe be vannak rajzolva az eltérések. Ez akkor működik, ha az eltérések nem igényelnek új tervellenőrzést (21. melléklet).
Miben különbözik a régi, 1976-os eljárás?
Az 1976-os 50/1976 Zb. törvény 68. §-a alapján a hatóság a módosítást külön ügyként kezelte, és határozatot hozott. Az építési eljárásokra vonatkozó rendelkezéseket analógia útján alkalmazták.
| Szempont | 2025. március 31-ig (50/1976 Zb. törvény) | 2025. április 1-jétől (25/2025 Z. z. törvény) |
|---|---|---|
| Eljárás | Engedély az épület befejezés előtti módosítására (68. §) | Rendkívüli ellenőrzési bejárás, tervmódosítás-ellenőrzés vagy új építési szándékra irányuló eljárás (43. § (2), (3) bekezdés) |
| Eredmény | Határozat, amely engedélyezi a módosítást, vagy elutasítja a kérelmet | Jóváhagyott jegyzőkönyv, vagy a módosítás tervellenőrzési záradéka |
| Amit a hatóság vizsgál | Az építési eljárás részes feleinek jogai és az érintett hatóságok érdekei | Megfelelés az építési szándék határozatának, valamint a kötelező érvényű szakvéleményekben és nyilatkozatokban foglalt feltételeknek |
| Kapcsolat a használatbavételi eljárással (kolaudácia) | A módosítási eljárás összevonható volt a használatbavételi eljárással, ha az épület lényegesen nem tért el az ellenőrzött dokumentációtól (81. § (4) bekezdés) | Az ellenőrzött tervtől eltérő épület esetén a használatbavételi eljárás leáll (66. § (8) bekezdés) |
A régi szabályok nem csupán történelmi jelentőségűek. Ha egy épülethez régi szabályok szerint készült területrendezési határozat vagy építési engedély tartozik, a régi szabályok alkalmazandók (84. § (5), (6) bekezdés). Ez vonatkozik a 2025. március 31. után benyújtott, befejezés előtti módosítási kérelemre is. A régi szabályok szerint illetékes építésügyi hatóság intézi az ügyet (84. § (8) bekezdés). Régi engedéllyel épülő ház esetén először azt kell megállapítani, melyik szabályrendszer alkalmazandó.
Mi változik 2027. január 1-jétől?
A 243/2026 Z. z. módosítás többek között a 18., a 43. és a 62. §-t módosítja 2027. január 1-jétől. Ez még nem hatályos jog.
- A helyszíni eltérés kezelése új feltételt kap. Az építési telek vagy az épület tulajdonosa eltérhet az építtetőtől. Jogai nem terjedhetnek túl a határozaton. Ha mégis, az építtetőnek be kell nyújtania a tulajdonos ellenőrzött hozzájárulását (I. cikk 105. pont).
- A hatóságnak a jegyzőkönyv jóváhagyására három nap helyett hét munkanapja lesz (I. cikk 106. pont).
- Az 43. § (2) bekezdése alapján nem engedélyezhető eltérések az építési szándék határozatának megváltoztatásának okai közé kerülnek (I. cikk 133. pont).
- Az építési szándék határozata a 2025. április 1. és 2026. december 31. között, ellenőrzött terv nélkül vagy azzal ellentétesen végzett munkákat utólag engedélyezheti. Az érintett eredmények: egy elkészült épület módosítása, épületátalakítás, terepátalakítás, külső átalakítás és a főépülethez kapcsolódó segédfunkciójú építmény (I. cikk 58. pont). A módosítás további feltételeket állapít meg.