Чи можна змінити будівлю до завершення будівництва за новим Будівельним законом?
Так, але не окремим дозволом. До 31 березня 2025 року будівельний орган міг дозволити зміну будівлі до її завершення. Він робив це в обґрунтованих випадках, на підставі заяви забудовника (§ 68 Закону 50/1976 Zb.). Закон 25/2025 Z. z., Будівельний закон, який діє з 1 квітня 2025 року, не передбачає такого дозволу для нових випадків.
Коротка відповідь на питання, які положення шукати: § 43 (контрольна перевірка будівлі) та § 65 ч. 7 (перевірка зміни проєкту). Термін зміна до завершення будівництва у Законі 25/2025 з'являється лише в перехідних положеннях (§ 84).
Стаття базується на редакції закону, чинній з 1 листопада 2025 року до 31 грудня 2026 року. Весь процес будівництва описано в основній статті про будівництво дому.
Що вважається зміною, а що незначним відхиленням?
Закон не передбачає категорії «несуттєвого відхилення», яке можна було б погодити на місці без участі органу. Він оперує одним поняттям: відхилення від перевіреного проєкту будівлі. Роботи, виконані всупереч перевіреному проєкту, є самовільним будівництвом (§ 28 ч. 1).
Межу між малою та великою зміною визначає критерій у § 43 ч. 2. Відхилення можна вирішити на місці, якщо воно не суперечить:
- рішенню щодо наміру будівництва,
- умовам відповідних органів у їхніх обов'язкових висновках,
- умовам відповідних юридичних осіб у їхніх обов'язкових заявах.
Рішення щодо наміру будівництва затверджує намір будівництва. Це містобудівний, архітектурний і базовий конструктивний проєкт будівлі, включно з її розміщенням та підключенням до інженерних мереж (§ 9 ч. 2, § 60 ч. 1). Якщо зміна стосується цих питань, вона може суперечити рішенню, і її не можна вирішити за § 43 ч. 2. Якщо відхилення неможливо дозволити таким чином, будівельний орган визначає наступний крок (§ 43 ч. 3).
| Вид зміни | Порядок дій | Роль будівельного органу | Положення |
|---|---|---|---|
| Відхилення, яке не суперечить ні рішенню, ні умовам відповідних органів і юридичних осіб | Позачергова контрольна перевірка. Проєктант позначає зміну в проєкті, а керівник будівництва фіксує її в протоколі та журналі | Орган бере участь у перевірці або затверджує протокол протягом трьох днів | § 43 ч. 2, 3 |
| Відхилення, яке не можна дозволити таким чином | Перевірка зміни проєкту з висновками про відповідність, строк 30 днів | Перевіряє зміну, якщо висновки про відповідність сприятливі | § 43 ч. 3, § 65 ч. 2, 7 |
| Відхилення, для якого орган наказує нову процедуру | Нове провадження щодо наміру будівництва | Визначає, що потрібна нова процедура | § 43 ч. 3 |
Хто подає заяву на зміну і з якими документами?
Зміну пропонує керівник будівництва, проєктант або особа, призначена як будівельний наглядач. Забудовник викликає позачергову контрольну перевірку і робить це до виконання робіт (§ 43 ч. 2).
- Проєктант готує проєкт зміни.
- Забудовник викликає позачергову контрольну перевірку. Будівельний орган може взяти в ній участь (§ 43 ч. 3).
- Якщо перевірку пройдено, проєктант позначає зміну в проєкті. Керівник будівництва фіксує її в протоколі та журналі (§ 43 ч. 2). Протокол підписують керівник будівництва, проєктант, будівельний наглядач і працівник органу. Забудовник або керівник будівництва вносить протокол до інформаційної системи (§ 43 ч. 4).
- Якщо орган не брав участі, він затверджує протокол, надісланий йому, протягом трьох днів після отримання (§ 43 ч. 3).
Якщо орган наказує перевірку, забудовник подає заяву за формою з додатка 6 Указу 60/2025 Z. z. (§ 4 ч. 6). Форма вимагає лише тих даних, які змінилися порівняно з проєктом. Документи зберігаються в інформаційній системі або подаються на паперових носіях (додаток 6, частина E). До них належать:
- проєктна документація зміни проєкту,
- протокол позачергової контрольної перевірки,
- усі висновки про відповідність відповідних органів і відповідних юридичних осіб,
- реквізити адміністративного збору.
Орган має 30 днів на перевірку і порівнює зміну з рішенням та умовами відповідних органів (§ 65 ч. 2, 3, 7). Якщо висновки про відповідність несприятливі або зміна не відповідає рішенню, орган повертає заяву з обґрунтуванням. На повернення можна подати скаргу до апеляційного органу протягом десяти робочих днів (§ 65 ч. 4).
Адміністративний збір за зміну проєкту під час будівництва становить 50 % від ставки перевірки проєкту (Закон 145/1995 Z. z., позиція 59, літера b, пункт 7 (položka 59 písm. b bod 7)). Для будівлі з однією або двома квартирами збір становить 45 євро, якщо проєкт було перевірено разом із наміром будівництва. Він становить 75 євро, якщо проєкт перевірено окремо.
Що роблять проєктант, будівельний наглядач та авторський нагляд?
Ролі пояснені у статті про будівельний нагляд та авторський нагляд. Для зміни це означає таке:
- Проєктант має бути присутнім на контрольній перевірці, на яку його запрошено. Причинами є зміна проєкту або заміна будівельних виробів чи будівельно-технічних систем (§ 35 ч. 7 літ. a). Проєктант не відповідає за зміни, які він не схвалював (§ 35 ч. 10). Проєктант може схвалити зміну проєкту лише після того, як фахівець з протипожежного захисту попередньо схвалив частину, якої вона стосується (§ 35 ч. 11).
- Будівельний наглядач вимагає усунення відхилень і записує неусунені в журнал (§ 36 ч. 1 літ. f). Для несучої конструкції, що підлягає контролю, наглядач також перевіряє зміни підрядника. Проєктант або фахівець з протипожежного захисту схвалюють їх першими (§ 36 ч. 2 літ. a).
- Керівник будівництва фіксує відхилення в протоколі та журналі (§ 43 ч. 2). Наприкінці він складає остаточний висновок. У ньому зазначається, що будівля відповідає перевіреному проєкту, включно зі схваленими змінами (§ 37 ч. 2).
- Авторський нагляд є правом автора архітектурного твору перевіряти, чи виконано роботи відповідно до його проєкту (§ 35 ч. 10).
Що буде, якщо зміну збудувати без погодження?
Роботи всупереч перевіреному проєкту є самовільним будівництвом (§ 28 ч. 1). Наслідки настають поетапно:
- Якщо контрольна перевірка це виявить, будівельний орган вимагає зупинити роботи і повідомляє будівельну інспекцію (§ 43 ч. 6).
- Будівельний інспектор вимагає привести будівлю у відповідність із перевіреним проєктом протягом встановленого строку (§ 73 ч. 1).
- Будівельна інспекція наказує власнику знести будівлю, зміну або перебудову, виконані самовільним будівництвом (§ 74 ч. 8 літ. d).
- Будівництво всупереч перевіреному проєкту є адміністративним правопорушенням із штрафом від 30 до 15 000 євро (§ 79 ч. 3 літ. a, ч. 6 літ. c). Фізична особа-підприємець або юридична особа сплачує від 10 000 до 150 000 євро (§ 80 ч. 4 літ. a).
- Орган зупиняє введення в експлуатацію (kolaudácia), якщо будівля стоїть всупереч перевіреному проєкту (§ 66 ч. 8).
Чинний текст закону не містить загальної процедури для подальшого дозволу такої зміни. Перехідне положення § 84 ч. 7 літ. b) зберігає можливість пізнішого дозволу за старими правилами для будівель, які відповідають старим умовам. Заяву треба подати до 31 березня 2029 року. Будівельний орган може підказати, чи підпадає конкретна будівля під цю норму. Поправка запроваджує нові можливості з 2027 року.
Як зміни відображаються під час введення в експлуатацію?
При введенні будівлі в експлуатацію (kolaudácia) орган перевіряє, чи придатна будівля для використання відповідно до перевіреного проєкту (§ 66 ч. 4 літ. a). Зміни документуються в додатках до пропозиції про введення в експлуатацію. Залежно від типу будівлі ці додатки включають (§ 66 ч. 2 літ. a–c):
- Журнал будівництва, у якому підрядник фіксує погоджені зміни відносно перевіреного проєкту (§ 32 ч. 3), і де записується кожна контрольна перевірка (§ 43 ч. 5).
- Остаточний висновок керівника будівництва, який засвідчує, що готова будівля відповідає перевіреному проєкту, включно зі схваленими змінами (§ 10 ч. 3, § 37 ч. 2).
- Виконавча документація, яку організовує підрядник або проєктант (§ 32 ч. 3, додаток 21). Її підсумковий звіт описує відхилення, їхні причини та оцінку відповідності рішенню і перевіреному проєкту. На кресленнях позначено зміни відносно перевіреного проєкту (Указ 60/2025 Z. z., додаток 21).
Це може бути копія перевіреного проєкту з нанесеними відхиленнями. Такий варіант працює, якщо відхилення не потребують нової перевірки проєкту (додаток 21).
Чим відрізняється стара процедура 1976 року?
За § 68 Закону 50/1976 Zb. орган розглядав зміну як окрему справу і виносив рішення. Положення про будівельне провадження застосовувалися за аналогією.
| Аспект | До 31 березня 2025 року (Закон 50/1976 Zb.) | З 1 квітня 2025 року (Закон 25/2025 Z. z.) |
|---|---|---|
| Процедура | Дозвіл на зміну будівлі до завершення (§ 68) | Позачергова контрольна перевірка, перевірка зміни проєкту або нове провадження щодо наміру будівництва (§ 43 ч. 2, 3) |
| Результат | Рішення, яким дозволено зміну або відхилено заяву | Затверджений протокол або висновок про перевірку зміни проєкту |
| Що оцінює орган | Права сторін будівельного провадження та інтереси відповідних органів | Відповідність рішенню щодо наміру будівництва та умовам обов'язкових висновків і заяв |
| Зв'язок із введенням в експлуатацію | Процедуру зміни можна було об'єднати з провадженням про введення в експлуатацію (kolaudácia), якщо будівля суттєво не відхилялася від перевіреної документації (§ 81 ч. 4) | Будівля всупереч перевіреному проєкту означає зупинку введення в експлуатацію (§ 66 ч. 8) |
Старі правила мають значення й досі. Якщо будівля має рішення про територіальне розміщення або дозвіл на будівництво за старими правилами, застосовуються старі правила (§ 84 ч. 5, 6). Це стосується також заяви про зміну до завершення, поданої після 31 березня 2025 року. Її розглядає будівельний орган, компетентний за старими правилами (§ 84 ч. 8). Для будинку, що будується за старим дозволом, спершу визначте, який режим застосовується.
Що змінюється з 1 січня 2027 року?
Поправка 243/2026 Z. z. змінює, зокрема, § 18, § 43 та § 62 з 1 січня 2027 року. Наразі вона ще не є чинним законом.
- Вирішення відхилення на місці отримує нову умову. Власник землі або будівлі може бути іншою особою, ніж забудовник. Їхні права не можуть виходити за межі рішення. Якщо виходять, забудовник має подати перевірену згоду власника (ст. I, пункт 105).
- Орган матиме сім робочих днів замість трьох для затвердження протоколу (ст. I, пункт 106).
- Відхилення, які не можна дозволити за § 43 ч. 2, додаються до підстав для зміни рішення щодо наміру будівництва (ст. I, пункт 133).
- Рішення щодо наміру будівництва зможе дозволити задним числом роботи, виконані з 1 квітня 2025 року до 31 грудня 2026 року без перевіреного проєкту або всупереч йому. До охоплених результатів належать зміна завершеної будівлі, перебудова будівлі, зміна рельєфу, зміна зовнішнього простору та споруда допоміжного призначення до основної будівлі (ст. I, пункт 58). Поправка встановлює додаткові умови.