Czy zmianę budynku przed zakończeniem budowy można przeprowadzić na podstawie nowej ustawy o budownictwie?
Tak, ale nie w formie odrębnego pozwolenia. Do 31 marca 2025 roku urząd budowlany (stavebný úrad) mógł zezwolić na zmianę budynku przed jego zakończeniem. Robił to w uzasadnionych przypadkach, na wniosek inwestora (§ 68 ustawy 50/1976 Zb.). Ustawa 25/2025 Z. z. o budownictwie, która obowiązuje od 1 kwietnia 2025 roku, nie przewiduje już takiego pozwolenia dla nowych przypadków.
Krótka odpowiedź na pytanie, które przepisy warto sprawdzić: § 43 (kontrola budowy w toku) i § 65 ust. 7 (weryfikacja zmiany projektu). Termin zmiana przed zakończeniem budowy występuje w ustawie 25/2025 wyłącznie w przepisach przejściowych (§ 84).
Artykuł opiera się na wersji ustawy obowiązującej od 1 listopada 2025 do 31 grudnia 2026 roku. Cały proces budowy opisujemy w głównym artykule o budowie domu.
Co uznaje się za zmianę, a co za drobne odstępstwo?
Ustawa nie zna kategorii „nieistotnego odstępstwa", które można uzgodnić na placu budowy bez udziału urzędu. Operuje jednym pojęciem: odstępstwem od zweryfikowanego projektu budynku. Roboty wykonane niezgodnie z zweryfikowanym projektem są samowolą budowlaną (§ 28 ust. 1).
Granicę między zmianą małą a dużą wyznacza test z § 43 ust. 2. Odstępstwo można załatwić na miejscu, jeśli nie koliduje z:
- decyzją o zamierzeniu budowlanym (rozhodnutie o zámere),
- warunkami właściwych organów zawartymi w ich wiążących opiniach,
- warunkami właściwych osób prawnych zawartymi w ich wiążących stanowiskach.
Decyzja o zamierzeniu budowlanym zatwierdza zamierzenie budowlane, czyli urbanistyczne, architektoniczne i podstawowe konstrukcyjne rozwiązanie budynku, w tym jego lokalizację i przyłączenie do sieci infrastruktury technicznej (§ 9 ust. 2, § 60 ust. 1). Jeśli zmiana dotyczy tych kwestii, może kolidować z decyzją i nie może być załatwiona na podstawie § 43 ust. 2. Jeśli odstępstwa nie da się w ten sposób dopuścić, urząd budowlany wskazuje kolejny krok (§ 43 ust. 3).
| Rodzaj zmiany | Tryb postępowania | Rola urzędu budowlanego | Przepis |
|---|---|---|---|
| Odstępstwo, które nie koliduje ani z decyzją, ani z warunkami organów i osób prawnych | Nadzwyczajna kontrola budowy (mimoriadna kontrolná prehliadka). Projektant oznacza zmianę w projekcie, a kierownik budowy zapisuje ją w protokole i dzienniku | Urząd uczestniczy w kontroli albo zatwierdza protokół w ciągu trzech dni | § 43 ust. 2, 3 |
| Odstępstwo, którego nie można dopuścić w ten sposób | Weryfikacja zmiany projektu z klauzulami zgodności, 30-dniowy termin | Weryfikuje zmianę, jeśli klauzule zgodności są korzystne | § 43 ust. 3, § 65 ust. 2, 7 |
| Odstępstwo, do którego urząd nakazuje nowe postępowanie | Nowe postępowanie w sprawie zamierzenia budowlanego | Stwierdza, że potrzebne jest nowe postępowanie | § 43 ust. 3 |
Kto składa wniosek o zmianę i z jakimi dokumentami?
Zmianę proponuje kierownik budowy, projektant lub osoba wyznaczona na inspektora nadzoru budowlanego (stavebný dozor). Inwestor (stavebník) wzywa na nadzwyczajną kontrolę budowy i robi to przed wykonaniem robót (§ 43 ust. 2).
- Projektant przygotowuje projekt zmiany.
- Inwestor wzywa na nadzwyczajną kontrolę budowy. Urząd może w niej uczestniczyć (§ 43 ust. 3).
- Jeśli kontrola zostanie zaliczona, projektant oznacza zmianę w projekcie. Kierownik budowy zapisuje ją w protokole i dzienniku (§ 43 ust. 2). Protokół podpisują kierownik budowy, projektant, inspektor nadzoru i pracownik urzędu. Inwestor lub kierownik budowy wprowadza go do systemu informacyjnego (§ 43 ust. 4).
- Jeśli urząd nie uczestniczył w kontroli, zatwierdza przesłany mu protokół w ciągu trzech dni od doręczenia (§ 43 ust. 3).
Jeśli urząd nakaże weryfikację, inwestor składa wniosek na formularzu z załącznika 6 do rozporządzenia 60/2025 Z. z. (§ 4 ust. 6). Formularz pyta wyłącznie o dane, które zmieniły się w porównaniu z projektem. Dokumenty są przechowywane w systemie informacyjnym albo dołączane w formie papierowej (załącznik 6, część E). Są to:
- dokumentacja projektowa zmiany projektu,
- protokół nadzwyczajnej kontroli budowy,
- wszystkie klauzule zgodności właściwych organów i właściwych osób prawnych,
- dane dotyczące opłaty administracyjnej.
Urząd ma 30 dni na weryfikację i porównuje zmianę z decyzją oraz warunkami właściwych organów (§ 65 ust. 2, 3, 7). Jeśli klauzule zgodności nie są korzystne albo zmiana nie odpowiada decyzji, urząd zwraca wniosek z uzasadnieniem. Na zwrot można złożyć skargę do organu odwoławczego w ciągu dziesięciu dni roboczych (§ 65 ust. 4).
Opłata administracyjna za zmianę projektu w trakcie budowy wynosi 50% stawki za weryfikację projektu (ustawa 145/1995 Z. z., pozycja 59 lit. b pkt 7). Dla budynku z jednym lub dwoma mieszkaniami opłata wynosi 45 euro, jeśli projekt został zweryfikowany wraz z decyzją o zamierzeniu budowlanym. Wynosi 75 euro, jeśli zweryfikowano go osobno.
Co robią projektant, inspektor nadzoru i nadzór autorski?
Role opisujemy w artykule o nadzorze budowlanym i nadzorze autorskim. W przypadku zmiany:
- Projektant musi uczestniczyć w kontroli, na którą został zaproszony. Powodem jest zmiana projektu albo zamiana wyrobów budowlanych lub systemów technicznych (§ 35 ust. 7 lit. a). Projektant nie odpowiada za zmiany, których nie zatwierdził (§ 35 ust. 10). Może zatwierdzić zmianę projektu dopiero po wstępnym zatwierdzeniu części, której ona dotyczy, przez specjalistę ochrony przeciwpożarowej (§ 35 ust. 11).
- Inspektor nadzoru żąda usunięcia odstępstw i odnotowuje w dzienniku te, których nie usunięto (§ 36 ust. 1 lit. f). Przy konstrukcji zastrzeżonej inspektor sprawdza również zmiany wykonawcy. Najpierw zatwierdzają je projektant lub specjalista ochrony przeciwpożarowej (§ 36 ust. 2 lit. a).
- Kierownik budowy zapisuje odstępstwo w protokole i dzienniku (§ 43 ust. 2). Na koniec wystawia końcową opinię. Stwierdza w niej, że budynek jest zgodny z zweryfikowanym projektem, łącznie z zatwierdzonymi zmianami (§ 37 ust. 2).
- Nadzór autorski to prawo autora dzieła architektonicznego do sprawdzania, czy wykonanie odpowiada jego projektowi (§ 35 ust. 10).
Co się dzieje, jeśli zmianę wykona się bez zatwierdzenia?
Roboty niezgodne z zweryfikowanym projektem są samowolą budowlaną (§ 28 ust. 1). Konsekwencje następują etapami:
- Jeśli kontrola budowy to wykryje, urząd budowlany nakazuje wstrzymanie robót i powiadamia inspekcję budowlaną (§ 43 ust. 6).
- Inspektor budowlany wzywa do doprowadzenia budynku do zgodności ze zweryfikowanym projektem w określonym terminie (§ 73 ust. 1).
- Inspekcja budowlana nakazuje właścicielowi rozbiórkę budynku, zmiany lub przebudowy wykonanej samowolnie (§ 74 ust. 8 lit. d).
- Budowa niezgodna z zweryfikowanym projektem jest wykroczeniem zagrożonym grzywną od 30 do 15 000 euro (§ 79 ust. 3 lit. a, ust. 6 lit. c). Przedsiębiorca jednoosobowy lub osoba prawna płaci od 10 000 do 150 000 euro (§ 80 ust. 4 lit. a).
- Urząd wstrzymuje odbiór budynku (kolaudácia), jeśli budynek stoi niezgodnie z zweryfikowanym projektem (§ 66 ust. 8).
Obecny tekst ustawy nie przewiduje ogólnej procedury, która pozwalałaby zalegalizować taką zmianę po fakcie. Przepis przejściowy z § 84 ust. 7 lit. b) zachowuje późniejsze pozwolenie na dawnych zasadach dla budynków spełniających dawne warunki. Wniosek trzeba złożyć do 31 marca 2029 roku. Urząd budowlany może powiedzieć, czy konkretny budynek się kwalifikuje. Nowelizacja wprowadza nowe możliwości od 2027 roku.
Jak zmiany ujawniają się przy odbiorze (kolaudácia)?
Przy odbiorze budynku (kolaudácia) urząd sprawdza, czy budynek nadaje się do użytkowania zgodnie z zweryfikowanym projektem (§ 66 ust. 4 lit. a). Zmiany są udokumentowane w załącznikach do wniosku o odbiór. W zależności od rodzaju budynku są to (§ 66 ust. 2 lit. a do c):
- Dziennik budowy, w którym wykonawca zapisuje uzgodnione zmiany względem zweryfikowanego projektu (§ 32 ust. 3), i w którym odnotowuje się każdą kontrolę budowy (§ 43 ust. 5).
- Końcowa opinia kierownika budowy, poświadczająca, że gotowy budynek jest zgodny z zweryfikowanym projektem, łącznie z zatwierdzonymi zmianami (§ 10 ust. 3, § 37 ust. 2).
- Dokumentacja powykonawcza, którą przygotowuje wykonawca lub projektant (§ 32 ust. 3, załącznik 21). Jej raport zbiorczy opisuje odstępstwa, ich przyczyny oraz ocenę zgodności z decyzją i zweryfikowanym projektem. Rysunki zaznaczają zmiany względem zweryfikowanego projektu (rozporządzenie 60/2025 Z. z., załącznik 21).
Może to być kopia zweryfikowanego projektu z naniesionymi odstępstwami. Takie rozwiązanie działa, jeśli odstępstwa nie wymagają ponownej weryfikacji projektu (załącznik 21).
Czym różni się dawna procedura z 1976 roku?
Według § 68 ustawy 50/1976 Zb. urząd traktował zmianę jako odrębną sprawę i wydawał decyzję. Odpowiednio stosowano przepisy o postępowaniu budowlanym.
| Aspekt | Do 31 marca 2025 (ustawa 50/1976 Zb.) | Od 1 kwietnia 2025 (ustawa 25/2025 Z. z.) |
|---|---|---|
| Tryb | Pozwolenie na zmianę budynku przed zakończeniem budowy (§ 68) | Nadzwyczajna kontrola budowy, weryfikacja zmiany projektu albo nowe postępowanie w sprawie zamierzenia budowlanego (§ 43 ust. 2, 3) |
| Wynik | Decyzja zezwalająca na zmianę albo odrzucająca wniosek | Zatwierdzony protokół albo klauzula weryfikacji zmiany projektu |
| Co ocenia urząd | Prawa stron postępowania budowlanego i interesy zainteresowanych organów | Zgodność z decyzją o zamierzeniu budowlanym oraz z warunkami wiążących opinii i stanowisk |
| Związek z odbiorem (kolaudácia) | Postępowanie zmianowe mogło być połączone z postępowaniem o odbiór, jeśli budynek nie odbiegał istotnie od zweryfikowanej dokumentacji (§ 81 ust. 4) | Budynek niezgodny z zweryfikowanym projektem oznacza wstrzymanie odbioru (§ 66 ust. 8) |
Dawne przepisy to nie tylko historia. Jeśli budynek ma decyzję o warunkach zabudowy albo pozwolenie na budowę wydane na dawnych zasadach, stosuje się te dawne przepisy (§ 84 ust. 5, 6). Dotyczy to także wniosku o zmianę przed zakończeniem budowy, złożonego po 31 marca 2025 roku. Prowadzi go urząd właściwy według dawnych przepisów (§ 84 ust. 8). W przypadku domu w budowie ze starym pozwoleniem najpierw ustal, który reżim obowiązuje.
Co zmieni się od 1 stycznia 2027 roku?
Nowelizacja 243/2026 Z. z. zmienia m.in. § 18, § 43 i § 62 od 1 stycznia 2027 roku. Nie jest to jeszcze obowiązujące prawo.
- Załatwianie odstępstwa na miejscu zyskuje nowy warunek. Właściciel gruntu lub budynku może być inny niż inwestor. Jego prawa nie mogą wykraczać poza decyzję. Jeśli wykraczają, inwestor musi przedłożyć zweryfikowaną zgodę właściciela (art. I pkt 105).
- Urząd będzie miał siedem dni roboczych zamiast trzech dni na zatwierdzenie protokołu (art. I pkt 106).
- Odstępstwa, których nie można dopuścić na podstawie § 43 ust. 2, zostaną dodane do podstaw zmiany decyzji o zamierzeniu budowlanym (art. I pkt 133).
- Decyzja o zamierzeniu budowlanym będzie mogła zalegalizować po fakcie roboty wykonane od 1 kwietnia 2025 do 31 grudnia 2026 roku bez zweryfikowanego projektu albo wbrew niemu. Objęte nią efekty to zmiana ukończonego budynku, przebudowa budynku, zmiana ukształtowania terenu, przebudowa przestrzeni zewnętrznej oraz obiekt o funkcji pomocniczej wobec budynku głównego (art. I pkt 58). Nowelizacja ustala dalsze warunki.