Несанкціоноване будівництво

Самовільне будівництво (nepovolená stavba) це будівля, прибудова або переобладнання, зроблені самовільними роботами, тобто без перевіреного проєкту будівлі (overený projekt stavby) або всупереч йому. Закон про будівництво, Закон 25/2025 Z. z. (Stavebný zákon), називає такі роботи самовільними будівельними роботами (nepovolené stavebné práce) (§ 28, ч. 1). У положеннях про правопорушення він також використовує слова nepovolená stavba (§ 80, ч. 3, літ. c)). Розмовний вислів čierna stavba («чорна будівля») у законі не вживається. Ця сторінка використовує консолідований текст, чинний з 1 листопада 2025 року до 31 грудня 2026 року. Вона позначає, де поправка 243/2026 Z. z. змінює правила з 1 січня 2027 року.

Що таке самовільне будівництво?

Закон визначає роботи, а не будівлю. Будівельні роботи, виконані без перевіреного проєкту або з порушенням його, вважаються самовільними роботами (§ 28, ч. 1). Будівельна інспекція тоді розглядає спорудження, що виникло внаслідок таких робіт, як будівлю, зведену самовільними роботами (§ 74, ч. 8, літ. d)). Закон не встановлює мінімального розміру для such статусу.

Особа, яка виконує самовільні роботи власними силами, вважається забудовником (stavebník). Таким забудовником вважається й особа, для якої підрядник виконує такі роботи (§ 29, ч. 4).

Які роботи вважаються самовільними?

Таблиця показує, як закон трактує типові випадки.

Ситуація	Самовільні роботи?	Підстава
Будівля або прибудова, зведена без перевіреного проєкту	Так	§ 28, ч. 1
Роботи, що відхиляються від перевіреного проєкту	Так. Заплановане відхилення, яке випливає з позачергової контрольної перевірки, натомість вноситься до проєкту	§ 28, ч. 1, § 43, ч. 2 і 3
Роботи, виконані після того, як рішення про намір будівництва було скасоване у порядку перегляду або адміністративним судом	Так	§ 28, ч. 2
Роботи, виконані за перевіреним проєктом до такого скасування	Ні	§ 28, ч. 2
Підготовчі роботи до початку будівництва	Ні	§ 28, ч. 2, § 41
Мала споруда за повідомленням, зведена без перевіреного проєкту	Так, і окреме адміністративне правопорушення	§ 28, ч. 1, § 79, ч. 2, літ. a)

Стаття 41 перелічує, що вважається підготовчими роботами. Сюди входять огородження ділянки, облаштування тимчасових будівельних приміщень, розчищення рослинності та розмітка будівлі. Початок будівництва означає роботи, безпосередньо пов’язані зі створенням споруди.

Як закон 2025 року називає старі терміни?

Люди досі шукають терміни 1976 року, і деякі старі процедури ще тривають. Закон 1976 року (Закон № 50/1976 Zb.) було скасовано Законом про територіальне планування 200/2022 Z. z. Його остання редакція діяла до 31 березня 2025 року. Таблиця співвідносить старі назви з чинними.

Старий термін	Термін за законом 2025 року	Де шукати
Čierna stavba (розмовний)	Nepovolená stavba, nepovolené stavebné práce	§ 28, ч. 1, § 80, ч. 3, літ. c)
Знесення будівлі, зведеної без дозволу на будівництво (§ 88, ч. 1, літ. b) Закону 50/1976)	Припис про знесення будівлі (nariadenie odstránenia stavby), який видає будівельна інспекція	§ 74, ч. 8, літ. d), § 78
Подальший дозвіл на будівлю (dodatočné povolenie stavby) (§ 88a Закону 50/1976)	Та сама назва, виконується за старими правилами для будівель, що відповідають вимогам	§ 84, ч. 7, літ. b)
Перевірка придатності будівлі до експлуатації (Preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie)	Та сама назва, виконується за старими правилами для будівель, що відповідають вимогам	§ 84, ч. 7, літ. a)

Будівельний орган (stavebný úrad), що мав юрисдикцію за старими правилами, проводить ці старі процедури (§ 84, ч. 8). Провадження про знесення, яке орган розпочав до 31 березня 2025 року, продовжується за старими правилами (§ 84, ч. 4, літ. c)).

Що може зробити будівельна інспекція?

Державний будівельний нагляд належить будівельній інспекції (stavebný inšpektorát). Якщо інспектор виявляє самовільні роботи, перший крок залежить від обставин справи. Інспектор звертається до власника, забудовника, керівника будівельного майданчика або іншої зацікавленої особи з вимогою привести будівлю у відповідність до перевіреного проєкту. Строк встановлює інспектор (§ 73, ч. 1). Якщо роботи ведуться без будь-якого перевіреного проєкту, інспектор вимагає від забудовника та підрядника негайно їх припинити (§ 73, ч. 4). Якщо особа не виконує вимогу або продовжує роботи, інспектор повідомляє про це інспекцію (§ 73, ч. 2 і 5).

Інспекція зобов’язує власника знести будівлю, зміну або переобладнання, зроблені самовільними роботами (§ 74, ч. 8, літ. d)). Припис визначає три речі (§ 78, ч. 1).

• строк знесення
• умови знесення, наприклад захист сусідніх будівель, вивезення відходів і відновлення ділянки
• розмір забезпечення очікуваних витрат

Власник знімає споруду за власний рахунок до встановленого строку (§ 78, ч. 2). Якщо власник цього не робить, інспекція примусово виконує припис відповідно до кодексу адміністративного судочинства. Роботи виконує підрядник, найнятий інспекцією. Спочатку інспекція сплачує витрати, а потім стягує їх із власника (§ 74, ч. 9).

Інспекція вручає припис власнику особисто, а також публікує його на своїй дошці оголошень і на веб-сайті (§ 75, ч. 4). Якщо власник невідомий, інспекція знімає будівлю за власний рахунок. Вона може стягнути витрати протягом десяти років від дати, коли припис набув чинності (§ 78, ч. 4). Якщо бракує документів, інспекція може вимагати від власника документацію виконаних робіт або спрощений паспорт будівлі (pasport stavby) (§ 74, ч. 10).

Якщо дефект безпосередньо загрожує життю і будівлю неможливо зберегти, інспекція як виняток може усно наказати її знести. Вона має повідомити власника письмово протягом трьох днів (§ 78, ч. 3).

Чи можна зберегти самовільну будівлю?

Текст, чинний до 31 грудня 2026 року, не передбачає загальної легалізації. Він зберігає два шляхи за старими правилами через перехідні положення § 84, ч. 7. Перший це перевірка придатності до експлуатації для будівлі, що відповідає старим умовам такої перевірки. Власник має подати заяву до 31 березня 2029 року (§ 84, ч. 7, літ. a)). Другий шлях це подальший дозвіл на будівлю (dodatočné povolenie stavby). Він призначений для будівлі, яка не відповідає старим умовам визнання її побудованою відповідно до правил, і також не відповідає умовам перевірки. Власник має подати заяву з 1 квітня 2025 року до 31 березня 2029 року (§ 84, ч. 7, літ. b)).

Старі умови походять із закону 1976 року, і ця сторінка їх не наводить. Відповідно до § 88a того закону у справі про знесення орган мав розглянути перевірку придатності або подальший дозвіл. Орган наказував знести будівлю, якщо власник не подав заяву в строк. Він також наказував знести її, якщо документи показували суперечність із суспільним інтересом. Будівельний орган може сказати, чи відповідає конкретна будівля умовам.

Що зміниться 1 січня 2027 року?

Поправку 243/2026 Z. z. було оприлюднено 7 жовтня 2026 року. Її стаття I змінює Закон про будівництво з 1 січня 2027 року (стаття XV). До цієї дати вона не є чинним законодавством. Текст поправки вносить такі зміни:

• Строки в § 84, ч. 7 переносяться з 31 березня 2029 року на 31 грудня 2040 року. Подальший дозвіл за старим законом застосовується лише до будівлі, зведеної до 31 березня 2025 року.
• Новий § 60, ч. 4 дозволяє органу схвалити самовільну будівлю постфактум у рішенні про намір будівництва, але лише для перелічених груп. Приклади: прибудова до завершеної простої будівлі та гараж, сарай або басейн, що її обслуговує. Пов’язані зовнішні роботи, наприклад огорожа чи мощення, також підпадають під цю норму.
• Рішення схвалює будівлю в тому вигляді, в якому її збудовано, у межах документації виконаних робіт. Воно встановлює умови та строк для завершення або коригування (§ 60, ч. 6). Воно не створює права власності і не скасовує відповідальності за адміністративне правопорушення (§ 60, ч. 7).
• Самовільну інформаційну споруду не можна схвалити постфактум (§ 60, ч. 5).
• Перед тим як наказати знесення, інспекція має викликати власника, щоб він підтвердив, що подав заяву про подальший дозвіл. Строк становить щонайменше 60 днів. Якщо власник це підтверджує, провадження про знесення призупиняється до завершення розгляду заяви (новий § 74, ч. 9).
• Подання заяви не дає права продовжувати самовільні роботи (новий § 57, ч. 6).

Які штрафи передбачені за будівництво без перевіреного проєкту?

Зведення будівлі без перевіреного проєкту або всупереч йому є адміністративним правопорушенням (priestupok) за § 79, ч. 3, літ. a). Штраф становить від 30 до 15 000 євро (§ 79, ч. 6, літ. c)). Справу розглядає інспекція (§ 79, ч. 8). Фізична особа-підприємець або юридична особа, що вчиняє те саме, сплачує від 10 000 до 150 000 євро (§ 80, ч. 4, літ. a)).

Ігнорування заборони продовжувати роботи або заборони знести будівлю також є адміністративним правопорушенням (§ 79, ч. 3, літ. e)). Фізична особа-підприємець або юридична особа, що ігнорує припис про знесення, сплачує від 1 000 до 25 000 євро (§ 80, ч. 3, літ. d)). Поправка 243/2026 змінює § 79 і § 80 з 1 січня 2027 року, тому після цієї дати слід читати новий текст.

Що має перевірити покупець перед купівлею будинку?

Припис про знесення надсилається власнику будівлі (§ 74, ч. 8), тож самовільна будівля після купівлі стає проблемою покупця. Попросіть продавця надати перевірений проєкт і акт прийняття в експлуатацію (kolaudačné osvedčenie). Цей акт засвідчує, що будівля придатна для свого призначення. Документація виконаних робіт є його додатком (§ 67, ч. 2). Для старішого будинку попросіть рішення, видані за старими правилами. Правові відносини, що виникли на їх підставі, зберігають чинність (§ 84, ч. 1).

Порівняйте план поверху та конструкцію з цими документами. Розбіжність між ними є першою ознакою самовільного будівництва. Перед купівлею конструкцію має оглянути фахівець, а ваш юрист має перевірити записи в кадастрі.