Nicht genehmigte Bauausführung

Ein nicht genehmigtes Bauwerk (nepovolená stavba) ist ein Gebäude, ein Anbau oder ein Umbau, der durch Bauarbeiten ohne ein geprüftes Bauprojekt (overený projekt stavby) oder entgegen einem solchen Projekt entstanden ist. Das Baugesetz, Gesetz 25/2025 Z. z. (Stavebný zákon), bezeichnet diese Arbeiten als nicht genehmigte Bauarbeiten (nepovolené stavebné práce, § 28 Abs. 1). In den Bestimmungen zu Ordnungswidrigkeiten verwendet es außerdem die Bezeichnung nicht genehmigtes Bauwerk (nepovolená stavba, § 80 Abs. 3 Buchst. c). Die umgangssprachliche Bezeichnung Schwarzbau (čierna stavba, wörtlich „schwarzer Bau“) kommt im Gesetz nicht vor. Diese Seite stützt sich auf den konsolidierten Gesetzestext, der vom 1. November 2025 bis zum 31. Dezember 2026 gilt. Sie zeigt außerdem, wo die Novelle 243/2026 Z. z. die Regeln ab dem 1. Januar 2027 ändert.

Was ist ein nicht genehmigtes Bauwerk?

Das Gesetz definiert die Arbeiten, nicht das Gebäude. Bauarbeiten, die ohne geprüftes Bauprojekt oder im Widerspruch zu diesem ausgeführt werden, gelten als nicht genehmigte Bauarbeiten (§ 28 Abs. 1). Das Bauinspektorat behandelt das daraus entstehende Bauwerk dann als Gebäude, das durch nicht genehmigte Bauarbeiten errichtet wurde (§ 74 Abs. 8 Buchst. d). Das Gesetz legt keine Mindestgröße für diesen Status fest.

Wer nicht genehmigte Bauarbeiten in Eigenleistung ausführt, gilt als Bauherr (stavebník). Ebenso gilt die Person als Bauherr, für die ein Unternehmer solche Arbeiten ausführt (§ 29 Abs. 4).

Welche Arbeiten gelten als nicht genehmigt?

Die Tabelle zeigt, wie das Gesetz gängige Fälle behandelt.

Situation	Nicht genehmigte Bauarbeiten?	Grundlage
Bau oder Anbau ohne geprüftes Bauprojekt	Ja	§ 28 Abs. 1
Arbeiten, die vom geprüften Bauprojekt abweichen	Ja. Eine geplante Abweichung, die auf die außerordentliche Kontrollprüfung folgt, wird stattdessen im Projekt vermerkt	§ 28 Abs. 1, § 43 Abs. 2 und 3
Arbeiten, die nach der Aufhebung der Baugenehmigung im Überprüfungsverfahren oder durch ein Verwaltungsgericht ausgeführt werden	Ja	§ 28 Abs. 2
Arbeiten, die vor einer solchen Aufhebung nach dem geprüften Bauprojekt ausgeführt wurden	Nein	§ 28 Abs. 2
Vorbereitende Arbeiten vor Baubeginn	Nein	§ 28 Abs. 2, § 41
Kleinbauwerk mit Anzeige, das ohne geprüftes Bauprojekt errichtet wurde	Ja, und zusätzlich eine eigene Ordnungswidrigkeit	§ 28 Abs. 1, § 79 Abs. 2 Buchst. a)

§ 41 führt auf, was als vorbereitende Arbeit gilt. Dazu gehören die Einzäunung der Baustelle, die Einrichtung der Baustellenanlagen, das Roden von Bewuchs und das Abstecken des Gebäudes. Baubeginn bedeutet die Arbeiten, die unmittelbar mit der Errichtung des Bauwerks zusammenhängen.

Wie benennt das Gesetz von 2025 die alten Begriffe?

Viele suchen noch nach den Begriffen aus dem Jahr 1976, und einige alte Verfahren laufen weiter. Das Gesetz von 1976 (Gesetz Nr. 50/1976 Zb.) wurde durch das Raumplanungsgesetz 200/2022 Z. z. aufgehoben. Seine letzte Fassung galt bis zum 31. März 2025. Die Tabelle ordnet die alten Bezeichnungen den heutigen zu.

Alter Begriff	Begriff nach dem Gesetz von 2025	Fundstelle
Schwarzbau (čierna stavba, umgangssprachlich)	nicht genehmigtes Bauwerk, nicht genehmigte Bauarbeiten (nepovolená stavba, nepovolené stavebné práce)	§ 28 Abs. 1, § 80 Abs. 3 Buchst. c)
Beseitigung eines Gebäudes, das ohne Baugenehmigung errichtet wurde (§ 88 Abs. 1 Buchst. b des Gesetzes Nr. 50/1976)	Beseitigungsanordnung durch das Bauinspektorat (nariadenie odstránenia stavby)	§ 74 Abs. 8 Buchst. d), § 78
Nachträgliche Baugenehmigung (dodatočné povolenie stavby, § 88a des Gesetzes Nr. 50/1976)	Gleicher Name, nach den alten Regeln für Gebäude durchgeführt, die dafür in Frage kommen	§ 84 Abs. 7 Buchst. b)
Überprüfung der Nutzungseignung (preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie)	Gleicher Name, nach den alten Regeln für Gebäude durchgeführt, die dafür in Frage kommen	§ 84 Abs. 7 Buchst. a)

Das Bauamt, das nach den alten Regeln zuständig war, führt diese alten Verfahren weiter (§ 84 Abs. 8). Beseitigungsverfahren, die das Bauamt vor dem 31. März 2025 eingeleitet hat, werden ebenfalls nach den alten Regeln fortgeführt (§ 84 Abs. 4 Buchst. c).

Was kann das Bauinspektorat tun?

Die staatliche Bauaufsicht liegt beim Bauinspektorat (stavebný inšpektorát). Stellt ein Inspektor nicht genehmigte Bauarbeiten fest, hängt der erste Schritt vom Einzelfall ab. Der Inspektor fordert den Eigentümer, den Bauherrn, den Bauleiter oder eine andere betroffene Person auf, das Bauwerk wieder mit dem geprüften Bauprojekt in Einklang zu bringen. Die Frist legt der Inspektor fest (§ 73 Abs. 1). Laufen die Arbeiten ganz ohne geprüftes Bauprojekt, fordert der Inspektor den Bauherrn und den Unternehmer auf, sie sofort einzustellen (§ 73 Abs. 4). Kommt die Person dem nicht nach oder setzt sie die Arbeiten fort, meldet der Inspektor dies dem Bauinspektorat (§ 73 Abs. 2 und 5).

Das Bauinspektorat ordnet an, dass der Eigentümer ein durch nicht genehmigte Bauarbeiten entstandenes Gebäude, eine Veränderung oder einen Umbau beseitigt (§ 74 Abs. 8 Buchst. d). Die Anordnung legt drei Dinge fest (§ 78 Abs. 1):

• die Frist für die Beseitigung
• die Bedingungen für die Beseitigung, etwa den Schutz benachbarter Gebäude, die Entsorgung von Abfällen und die Wiederherstellung des Grundstücks
• die Höhe einer Sicherheitsleistung für die voraussichtlichen Kosten

Der Eigentümer beseitigt das Bauwerk auf eigene Kosten bis zur Frist (§ 78 Abs. 2). Tut er das nicht, vollstreckt das Bauinspektorat die Anordnung nach dem Verwaltungsvollstreckungsrecht. Ein vom Bauinspektorat beauftragter Unternehmer führt die Arbeiten aus. Das Bauinspektorat zahlt die Kosten zunächst und fordert sie danach vom Eigentümer zurück (§ 74 Abs. 9).

Das Bauinspektorat stellt die Anordnung dem Eigentümer persönlich zu und veröffentlicht sie zusätzlich an seiner Amtstafel und auf seiner Website (§ 75 Abs. 4). Ist der Eigentümer unbekannt, beseitigt das Bauinspektorat das Bauwerk auf eigene Kosten. Die Kosten kann es zehn Jahre lang ab dem Zeitpunkt zurückfordern, zu dem die Anordnung vollstreckbar wird (§ 78 Abs. 4). Fehlen Unterlagen, kann das Bauinspektorat vom Eigentümer die Bestandsdokumentation oder einen vereinfachten Gebäudepass (pasport stavby) verlangen (§ 74 Abs. 10).

Gefährdet der Mangel unmittelbar Leben und lässt sich das Bauwerk nicht erhalten, kann das Bauinspektorat ausnahmsweise eine mündliche Anordnung zur Beseitigung erlassen. Es muss dem Eigentümer innerhalb von drei Tagen eine schriftliche Bestätigung zustellen (§ 78 Abs. 3).

Kann ein nicht genehmigtes Gebäude erhalten bleiben?

Der bis zum 31. Dezember 2026 geltende Text sieht keine allgemeine Legalisierung vor. Über die Übergangsbestimmungen in § 84 Abs. 7 bleiben jedoch zwei Wege nach den alten Regeln offen. Der erste ist die Überprüfung der Nutzungseignung für ein Gebäude, das die alten Voraussetzungen für diese Überprüfung erfüllt. Der Eigentümer muss den Antrag bis zum 31. März 2029 stellen (§ 84 Abs. 7 Buchst. a). Der zweite ist die nachträgliche Baugenehmigung (dodatočné povolenie stavby). Sie gilt für ein Gebäude, das die alten Voraussetzungen für eine Behandlung als regelkonform errichtetes Bauwerk nicht erfüllt und auch die Voraussetzungen für die Überprüfung nicht erfüllt. Der Eigentümer muss den Antrag vom 1. April 2025 bis zum 31. März 2029 stellen (§ 84 Abs. 7 Buchst. b).

Die alten Voraussetzungen stammen aus dem Gesetz von 1976, und diese Seite listet sie nicht auf. Nach § 88a dieses Gesetzes musste das Bauamt in einem Beseitigungsverfahren eine Überprüfung der Nutzungseignung oder eine nachträgliche Genehmigung in Betracht ziehen. Das Bauamt ordnete die Beseitigung an, wenn der Eigentümer den Antrag nicht fristgerecht stellte. Es ordnete sie auch an, wenn die Unterlagen einen Widerspruch zum öffentlichen Interesse zeigten. Ob ein bestimmtes Gebäude die Voraussetzungen erfüllt, kann Ihnen das zuständige Bauamt sagen.

Was ändert sich am 1. Januar 2027?

Die Novelle 243/2026 Z. z. wurde am 7. Oktober 2026 verkündet. Ihr Artikel I ändert das Baugesetz ab dem 1. Januar 2027 (Artikel XV). Bis zu diesem Datum ist dies noch nicht geltendes Recht. Der Änderungstext bringt folgende Neuerungen:

• Die Fristen in § 84 Abs. 7 verschieben sich vom 31. März 2029 auf den 31. Dezember 2040. Die nachträgliche Baugenehmigung nach dem alten Gesetz gilt nur für ein Gebäude, das bis zum 31. März 2025 errichtet wurde.
• Ein neuer § 60 Abs. 4 erlaubt es der Behörde, ein nicht genehmigtes Gebäude nachträglich in der Entscheidung über die Baugenehmigung zu genehmigen, aber nur für aufgeführte Gruppen. Beispiele sind ein Anbau an ein fertiggestelltes einfaches Gebäude sowie eine Garage, ein Schuppen oder ein Pool, die diesem dienen. Zugehörige Außenarbeiten wie ein Zaun oder eine befestigte Fläche fallen ebenfalls darunter.
• Die Entscheidung genehmigt das Gebäude so, wie es ausgeführt wurde, und zwar innerhalb der Bestandsdokumentation. Sie legt Bedingungen und eine Frist für die Fertigstellung oder Anpassung fest (§ 60 Abs. 6). Sie begründet kein Eigentumsrecht und hebt die Haftung für eine Ordnungswidrigkeit nicht auf (§ 60 Abs. 7).
• Ein nicht genehmigtes Informationsbauwerk kann nicht nachträglich genehmigt werden (§ 60 Abs. 5).
• Bevor es die Beseitigung anordnet, muss das Bauinspektorat den Eigentümer vorladen, damit er nachweist, dass er einen Antrag auf nachträgliche Genehmigung gestellt hat. Die Frist beträgt mindestens 60 Tage. Weist der Eigentümer dies nach, ruht das Beseitigungsverfahren, bis das Antragsverfahren abgeschlossen ist (neuer § 74 Abs. 9).
• Die Antragstellung gewährt kein Recht, die nicht genehmigten Arbeiten fortzusetzen (neuer § 57 Abs. 6).

Welche Bußgelder gelten für Bauen ohne geprüftes Bauprojekt?

Ein Bauwerk ohne geprüftes Bauprojekt oder entgegen einem solchen zu errichten, ist eine Ordnungswidrigkeit (priestupok) nach § 79 Abs. 3 Buchst. a). Das Bußgeld beträgt 30 bis 15 000 EUR (§ 79 Abs. 6 Buchst. c). Das Verfahren führt das Bauinspektorat (§ 79 Abs. 8). Ein Einzelunternehmer oder eine juristische Person, die dasselbe tut, zahlt 10 000 bis 150 000 EUR (§ 80 Abs. 4 Buchst. a).

Die Missachtung eines Verbots der Fortsetzung der Arbeiten oder eines Verbots der Beseitigung des Bauwerks ist ebenfalls eine Ordnungswidrigkeit (§ 79 Abs. 3 Buchst. e). Ein Einzelunternehmer oder eine juristische Person, die eine Beseitigungsanordnung missachtet, zahlt 1 000 bis 25 000 EUR (§ 80 Abs. 3 Buchst. d). Die Novelle 243/2026 ändert § 79 und § 80 ab dem 1. Januar 2027, daher sollten Sie nach diesem Datum den neuen Wortlaut lesen.

Worauf sollte ein Käufer vor dem Kauf eines Hauses achten?

Die Beseitigungsanordnung ergeht an den Eigentümer des Gebäudes (§ 74 Abs. 8). Ein nicht genehmigtes Gebäude wird deshalb nach dem Kauf zum Problem des Käufers. Fordern Sie vom Verkäufer das geprüfte Bauprojekt und die Abnahmebescheinigung (kolaudačné osvedčenie) an. Die Bescheinigung bestätigt, dass das Gebäude für seinen vorgesehenen Zweck nutzbar ist. Die Bestandsdokumentation ist ihr Anhang (§ 67 Abs. 2). Bei einem älteren Haus fordern Sie die Entscheidungen an, die nach den alten Regeln ergangen sind. Die darauf beruhenden Rechtsverhältnisse bleiben bestehen (§ 84 Abs. 1).

Vergleichen Sie den Grundriss und die Konstruktion mit diesen Unterlagen. Eine Abweichung zwischen ihnen ist das erste Anzeichen für einen nicht genehmigten Bau. Ein Fachmann sollte die Konstruktion vor dem Kauf prüfen, und Ihr Anwalt sollte die Einträge im Kataster kontrollieren.