Engedély nélküli építés

Az engedély nélküli építmény (nepovolená stavba) olyan épület, toldalék vagy átalakítás, amelyet hitelesített tervdokumentáció (overený projekt stavby) nélkül vagy annak ellenére valósítottak meg. Az építési törvény, a 25/2025 Z. z. számú törvény (Stavebný zákon), ezeket a munkákat engedély nélküli építési munkáknak (nepovolené stavebné práce) nevezi (28. § (1) bekezdés). A szabálysértési rendelkezésekben a törvény a nepovolená stavba kifejezést használja (80. § (3) bekezdés c) pont). A köznyelvi „fekete építmény” (čierna stavba) kifejezés nem szerepel a törvényben. Ez az oldal a 2025. november 1. és 2026. december 31. között hatályos, konszolidált szöveget használja. Megjelöli azokat a pontokat, ahol a 243/2026 Z. z. módosítás 2027. január 1-jétől változtat a szabályokon.

Mi az engedély nélküli építmény?

A törvény az épületet nem, hanem az építési munkát határozza meg. Az olyan építési munkák, amelyeket hitelesített tervdokumentáció nélkül vagy annak ellenében végeznek, engedély nélküli építési munkának minősülnek (28. § (1) bekezdés). Az építésfelügyelet ezt követően az eredményül kapott szerkezetet olyan építménynek tekinti, amelyet engedély nélküli építési munkával hoztak létre (74. § (8) bekezdés d) pont). A törvény nem határoz meg minimális méretet ehhez a státuszhoz.

Akit saját kivitelezésben végzett engedély nélküli munka terhel, azt az építtetőnek (stavebník) kell tekinteni. Ugyanígy az építtetőnek kell tekinteni azt a személyt is, akinek megbízásából a vállalkozó ilyen munkát végez (29. § (4) bekezdés).

Mely munkák minősülnek engedély nélkülinek?

Az alábbi táblázat azt mutatja, hogyan kezeli a törvény a gyakori eseteket.

Helyzet	Engedély nélküli építési munka?	Jogalap
Hitelesített tervdokumentáció nélkül készült épület vagy toldalék	Igen	28. § (1) bekezdés
Hitelesített tervtől eltérő munka	Igen. A tervezett eltérést, amely a rendkívüli ellenőrzési szemle után következik be, ehelyett a tervdokumentációba kell bejegyezni	28. § (1) bekezdés, 43. § (2) és (3) bekezdés
Olyan munka, amelyet az építési szándékról szóló határozat felülvizsgálat vagy közigazgatási bíróság általi megsemmisítése után végeznek	Igen	28. § (2) bekezdés
Olyan munka, amelyet ilyen megsemmisítés előtt, hitelesített tervdokumentáció alapján végeznek	Nem	28. § (2) bekezdés
Az építkezés megkezdése előtti előkészítő munka	Nem	28. § (2) bekezdés, 41. §
Hitelesített tervdokumentáció nélkül épített, bejelentéshez kötött kisméretű építmény	Igen, és ez külön szabálysértés	28. § (1) bekezdés, 79. § (2) bekezdés a) pont

A 41. § sorolja fel, mi számít előkészítő munkának. Ide tartozik a telek kerítése, a telephelyi létesítmények kialakítása, a növényzet eltávolítása és az épület kitűzése. Az építkezés megkezdése alatt az építmény létrehozásához közvetlenül kapcsolódó munkákat kell érteni.

Hogyan nevezi a 2025-ös törvény a régi fogalmakat?

Sokan még mindig a 1976-os törvény fogalmait keresik, és néhány régi eljárás még folyamatban van. Az 1976-os törvényt (az 1976. évi 50. számú törvényt, 50/1976 Zb.) a 200/2022 Z. z. számú területi tervezésről szóló törvény helyezte hatályon kívül. Utolsó változata 2025. március 31-ig volt hatályban. Az alábbi táblázat a régi elnevezéseket a jelenlegiekhez rendeli.

Régi fogalom	Fogalom a 2025-ös törvényben	Hol keressük
„Fekete építmény” (čierna stavba, köznyelvi)	Nepovolená stavba, nepovolené stavebné práce	28. § (1) bekezdés, 80. § (3) bekezdés c) pont
Építési engedély nélkül készült építmény elbontása (az 50/1976 Zb. 88. § (1) bekezdés b) pontja)	Az építésügyi felügyelőség által kiadott elbontási elrendelés (nariadenie odstránenia stavby)	74. § (8) bekezdés d) pont, 78. §
Utólagos építési engedély (dodatočné povolenie stavby, az 50/1976 Zb. 88a. §-a)	Azonos elnevezés, a megfelelő épületekre a régi szabályok szerint folytatják le	84. § (7) bekezdés b) pont
Az építmény használatra alkalmasságának felülvizsgálata (preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie)	Azonos elnevezés, a megfelelő épületekre a régi szabályok szerint folytatják le	84. § (7) bekezdés a) pont

A régi szabályok szerint illetékes építésügyi hatóság (stavebný úrad) folytatja le ezeket a régi eljárásokat (84. § (8) bekezdés). A hatóság által 2025. március 31-ig megindított elbontási eljárások a régi szabályok szerint folytatódnak tovább (84. § (4) bekezdés c) pont).

Mit tehet az építésügyi felügyelőség?

Az állami építésügyi felügyeletet az építésügyi felügyelőség (stavebný inšpektorát) látja el. Ha a felügyelő engedély nélküli építési munkát talál, az első lépés az esettől függ. A felügyelő felszólítja a tulajdonost, az építtetőt, a munkavezetőt vagy más érintett személyt, hogy az épületet hozzák összhangba a hitelesített tervdokumentációval. A határidőt a felügyelő állapítja meg (73. § (1) bekezdés). Ha a munkát hitelesített tervdokumentáció nélkül végzik, a felügyelő azonnali leállításra szólítja fel az építtetőt és a vállalkozót (73. § (4) bekezdés). Ha az érintett személy nem tesz eleget a felszólításnak, vagy folytatja a munkát, a felügyelő bejelenti az ügyet a felügyelőségnek (73. § (2) és (5) bekezdés).

A felügyelőség elrendeli, hogy a tulajdonos bontsa el az engedély nélküli építési munkával készült épületet, változtatást vagy átalakítást (74. § (8) bekezdés d) pont). Az elrendelés három dolgot határoz meg (78. § (1) bekezdés):

• az elbontás határidejét
• az elbontás feltételeit, például a szomszédos épületek védelmét, a hulladék elszállítását és a telek helyreállítását
• a várható költségre vonatkozó biztosíték összegét

A tulajdonos a határidőig saját költségén bontja el a munkát (78. § (2) bekezdés). Ha a tulajdonos nem teszi meg, a felügyelőség a közigazgatási eljárási törvény szerint érvényesíti az elrendelést. A munkát a felügyelőség által megbízott vállalkozó végzi el. A felügyelőség először előlegezi a költséget, majd a tulajdonostól hajtja be (74. § (9) bekezdés).

A felügyelőség az elrendelést személyesen kézbesíti a tulajdonosnak, és közzéteszi a hirdetőtábláján és a honlapján is (75. § (4) bekezdés). Ha a tulajdonos ismeretlen, a felügyelőség saját költségén bontja el az épületet. A költséget a végrehajthatóvá válás napjától számított tíz éven belül követelheti vissza (78. § (4) bekezdés). Ha dokumentumok hiányoznak, a felügyelőség kérheti a tulajdonostól a megvalósulási dokumentációt vagy az egyszerűsített építményútlevelet (pasport stavby) (74. § (10) bekezdés).

Ha a hiba az életet közvetlenül veszélyezteti, és az épület nem tartható meg, a felügyelőség kivételesen szóban is elrendelheti az elbontását. Az elrendelést három napon belül írásban meg kell küldenie a tulajdonosnak (78. § (3) bekezdés).

Megtartható-e az engedély nélküli épület?

A 2026. december 31-ig hatályos szöveg nem tartalmaz általános utólagos legalizálást. Az átmeneti rendelkezések a 84. § (7) bekezdésén keresztül két, a régi szabályokon alapuló utat nyitva hagynak. Az első az építmény használatra alkalmasságának felülvizsgálata, olyan épületnél, amely megfelel a felülvizsgálat régi feltételeinek. A tulajdonosnak 2029. március 31-ig kell kérelmeznie (84. § (7) bekezdés a) pont). A második az utólagos építési engedély (dodatočné povolenie stavby). Ez olyan épületre vonatkozik, amely nem felel meg annak a régi feltételnek, hogy a szabályoknak megfelelően épültnek tekintsék, és a felülvizsgálat feltételeinek sem felel meg. A tulajdonosnak 2025. április 1. és 2029. március 31. között kell kérelmeznie (84. § (7) bekezdés b) pont).

A régi feltételek az 1976-os törvényből származnak, és ez az oldal nem sorolja fel őket. A régi törvény 88a. §-a alapján az elbontási eljárásban a hatóságnak meg kellett vizsgálnia a használatra alkalmasság felülvizsgálatának vagy az utólagos építési engedélynek a lehetőségét. A hatóság elrendelte az elbontást, ha a tulajdonos a határidőig nem kérelmezett. Elrendelte az elbontást akkor is, ha a dokumentumok a közérdekkel való ellentétet mutattak. Hogy egy adott épület megfelel-e a feltételeknek, azt az illetékes építésügyi hatóság tudja megmondani.

Mi változik 2027. január 1-jén?

A 243/2026 Z. z. módosítást 2026. október 7-én hirdették ki. Az I. cikke 2027. január 1-jétől módosítja az építési törvényt (XV. cikk). Addig nem tekintendő hatályos jognak. A módosító szöveg az alábbi változtatásokat tartalmazza:

• A 84. § (7) bekezdésének határidői 2029. március 31-ről 2040. december 31-re tolódnak. A régi törvény szerinti utólagos építési engedély csak a 2025. március 31-ig megépült épületekre alkalmazható.
• Az új 60. § (4) bekezdés lehetővé teszi, hogy a hatóság az építési szándékról szóló határozatban utólag jóváhagyja az engedély nélküli épületet, de csak a felsorolt csoportok esetében. Ilyen például a befejezett egyszerű épület toldalékja, valamint az ahhoz tartozó garázs, fészer vagy medence. Az ezekhez kapcsolódó kültéri munkák, például a kerítés vagy a burkolt felület, szintén idetartoznak.
• A határozat az épületet a megvalósulási dokumentációban szereplő, megépült állapotában hagyja jóvá. Meghatározza a befejezés vagy a módosítás feltételeit és határidejét (60. § (6) bekezdés). Tulajdonjogot nem keletkeztet, és nem szünteti meg a szabálysértési felelősséget (60. § (7) bekezdés).
• Az engedély nélküli információs építmény utólag nem hagyható jóvá (60. § (5) bekezdés).
• Mielőtt elrendelné az elbontást, a felügyelőség köteles felhívni a tulajdonost, hogy igazolja: utólagos engedély iránti kérelmet nyújtott be. A határidő legalább 60 nap. Ha a tulajdonos ezt igazolja, az elbontási eljárás a kérelem elbírálásáig szünetel (az új 74. § (9) bekezdés).
• A kérelem benyújtása nem ad jogot az engedély nélküli munka folytatására (az új 57. § (6) bekezdés).

Milyen bírság jár a hitelesített tervdokumentáció nélküli építésért?

Az épület hitelesített tervdokumentáció nélküli vagy annak ellenére történő megépítése szabálysértésnek (priestupok) minősül a 79. § (3) bekezdés a) pontja alapján. A bírság 30 és 15 000 EUR között van (79. § (6) bekezdés c) pont). Az ügyben a felügyelőség jár el (79. § (8) bekezdés). Az egyéni vállalkozó és a jogi személy, aki ugyanezt teszi, 10 000 és 150 000 EUR közötti bírságot fizet (80. § (4) bekezdés a) pont).

Szabálysértés az is, ha valaki nem tartja be a munka folytatására vagy az épület elbontására vonatkozó tilalmat (79. § (3) bekezdés e) pont). Az egyéni vállalkozó és a jogi személy, aki nem tesz eleget az elbontási elrendelésnek, 1000 és 25 000 EUR közötti bírságot fizet (80. § (3) bekezdés d) pont). A 243/2026 módosítás 2027. január 1-jétől módosítja a 79. és 80. §-t, ezért a dátum után az új szöveget kell figyelembe venni.

Mit érdemes ellenőriznie a vevőnek házvásárlás előtt?

Az elbontási elrendelés az épület tulajdonosának szól (74. § (8) bekezdés), ezért az engedély nélküli épület a vásárlás után a vevő problémájává válik. Kérje el az eladótól a hitelesített tervdokumentációt és a használatbavételi engedélyt (kolaudačné osvedčenie). Az engedély igazolja, hogy az épület alkalmas a tervezett rendeltetésére. A megvalósulási dokumentáció ennek melléklete (67. § (2) bekezdés). Régebbi ház esetében kérje a régi szabályok szerint kiadott határozatokat. A azok alapján létrejött jogviszonyok fennmaradnak (84. § (1) bekezdés).

Hasonlítsa össze az alaprajzot és a szerkezetet ezekkel a dokumentumokkal. Az eltérés az engedély nélküli építés első jele. Vásárlás előtt szakembernek kell megvizsgálnia a szerkezetet, a jogi képviselője pedig ellenőrizze a kataszteri bejegyzéseket.