Nepovolená stavba

Nepovolená stavba je budova, prístavba alebo úprava, ktorá vznikla stavebnými prácami bez overeného projektu stavby alebo v rozpore s ním. Stavebný zákon, zákon č. 25/2025 Z. z. (Stavebný zákon), nazýva tieto práce nepovolené stavebné práce (§ 28 ods. 1). Pojem nepovolená stavba používa aj v ustanoveniach o priestupkoch (§ 80 ods. 3 písm. c)). Hovorové označenie čierna stavba v zákone nie je. Táto stránka vychádza z konsolidovaného znenia platného od 1. novembra 2025 do 31. decembra 2026. Vyznačuje, kde novela č. 243/2026 Z. z. od 1. januára 2027 mení pravidlá.

Čo je nepovolená stavba?

Zákon definuje stavebné práce, nie samotnú budovu. Stavebné práce vykonané bez overeného projektu alebo v rozpore s ním sú nepovolené stavebné práce (§ 28 ods. 1). Stavebný úrad potom posudzuje výsledný objekt ako budovu vzniknutú nepovolenými stavebnými prácami (§ 74 ods. 8 písm. d)). Zákon pre tento status neurčuje žiadnu minimálnu veľkosť.

Osoba, ktorá vykoná nepovolené stavebné práce svojpomocou, sa považuje za stavebníka. Rovnako sa za stavebníka považuje osoba, pre ktorú zhotoviteľ stavby takéto práce vykoná (§ 29 ods. 4).

Ktoré práce sa považujú za nepovolené?

Tabuľka ukazuje, ako zákon posudzuje bežné prípady.

Situácia	Nepovolené stavebné práce?	Ustanovenie
Stavba alebo prístavba vykonaná bez overeného projektu	Áno	§ 28 ods. 1
Práce, ktoré sa odchyľujú od overeného projektu	Áno. Plánovaná odchýlka, ktorá nasleduje po mimoriadnej kontrolnej prehliadke, sa namiesto toho zapíše do projektu	§ 28 ods. 1, § 43 ods. 2 a 3
Práce vykonané po zrušení rozhodnutia o stavebnom zámere na základe preskúmania alebo správnym súdom	Áno	§ 28 ods. 2
Práce vykonané podľa overeného projektu pred takýmto zrušením	Nie	§ 28 ods. 2
Prípravné práce pred začatím stavby	Nie	§ 28 ods. 2, § 41
Drobná stavba na ohlásenie, postavená bez overeného projektu	Áno, a navyše samostatný priestupok	§ 28 ods. 1, § 79 ods. 2 písm. a)

Podľa § 41 sú prípravné práce napríklad oplotenie staveniska, zriadenie zariadenia staveniska, odstránenie porastov a vytýčenie stavby. Začatie stavby znamená práce priamo súvisiace s vytváraním stavby.

Ako zákon z roku 2025 označuje staré pojmy?

Ľudia stále vyhľadávajú pojmy z roku 1976 a niektoré staré konania stále prebiehajú. Zákon z roku 1976 (zákon č. 50/1976 Zb.) bol zrušený zákonom o územnom plánovaní č. 200/2022 Z. z. Jeho posledné znenie platilo do 31. marca 2025. Tabuľka priraďuje staré názvy k súčasným.

Starý pojem	Pojem podľa zákona z roku 2025	Kde hľadať
Čierna stavba (hovorovo)	Nepovolená stavba, nepovolené stavebné práce	§ 28 ods. 1, § 80 ods. 3 písm. c)
Odstránenie stavby postavenej bez stavebného povolenia (§ 88 ods. 1 písm. b) zákona č. 50/1976 Zb.)	Nariadenie odstránenia stavby stavebným inšpektorátom	§ 74 ods. 8 písm. d), § 78
Dodatočné povolenie stavby (§ 88a zákona č. 50/1976 Zb.)	Rovnaký názov, konanie prebieha podľa starých pravidiel pre budovy, ktoré na to majú nárok	§ 84 ods. 7 písm. b)
Preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie	Rovnaký názov, konanie prebieha podľa starých pravidiel pre budovy, ktoré na to majú nárok	§ 84 ods. 7 písm. a)

Stavebný úrad, ktorý bol podľa starých pravidiel príslušný, vedie tieto staré konania (§ 84 ods. 8). Konania o odstránení stavby, ktoré úrad začal do 31. marca 2025, pokračujú podľa starých pravidiel (§ 84 ods. 4 písm. c)).

Čo môže urobiť stavebný inšpektorát?

Štátny stavebný dohľad vykonáva stavebný inšpektorát. Ak inšpektor zistí nepovolené stavebné práce, prvý krok závisí od prípadu. Inšpektor vyzve vlastníka, stavebníka, stavbyvedúceho alebo inú dotknutú osobu, aby stavbu uviedli do súladu s overeným projektom. Určí na to lehotu (§ 73 ods. 1). Ak sa práce vykonávajú bez akéhokoľvek overeného projektu, inšpektor vyzve stavebníka a zhotoviteľa stavby, aby ich okamžite zastavili (§ 73 ods. 4). Ak osoba nevyhovie alebo v konaní pokračuje, inšpektor to nahlási inšpektorátu (§ 73 ods. 2 a 5).

Inšpektorát nariadí vlastníkovi odstránenie budovy, zmeny alebo úpravy vzniknutej nepovolenými stavebnými prácami (§ 74 ods. 8 písm. d)). Nariadenie určuje tri veci (§ 78 ods. 1).

• lehotu na odstránenie
• podmienky odstránenia, napríklad ochranu susedných stavieb, odvoz odpadu a uvedenie pozemku do pôvodného stavu
• výšku zábezpeky na predpokladané náklady

Vlastník odstráni stavbu na vlastné náklady v stanovenej lehote (§ 78 ods. 2). Ak tak neurobí, inšpektorát nariadenie vymôže podľa správneho poriadku. Prácu vykoná zhotoviteľ, ktorého si najme inšpektorát. Inšpektorát najprv uhradí náklady a potom ich vymôže od vlastníka (§ 74 ods. 9).

Inšpektorát doručí nariadenie vlastníkovi osobne a zároveň ho zverejní na svojej úradnej tabuli a na webovom sídle (§ 75 ods. 4). Ak vlastník nie je známy, inšpektorát stavbu odstráni na vlastné náklady. Náklady môže vymáhať desať rokov od nadobudnutia vykonateľnosti nariadenia (§ 78 ods. 4). Ak chýbajú doklady, inšpektorát môže od vlastníka požadovať dokumentáciu skutočného zhotovenia stavby alebo zjednodušený pasport stavby (§ 74 ods. 10).

Ak nedostatok bezprostredne ohrozuje životy a stavbu nemožno zachovať, inšpektorát môže výnimočne vydať ústne nariadenie na odstránenie. Vlastníka musí o ňom písomne informovať do troch dní (§ 78 ods. 3).

Dá sa nepovolená stavba zachovať?

Znenie platné do 31. decembra 2026 neobsahuje všeobecnú legalizáciu. Prechodné ustanovenia v § 84 ods. 7 ponechávajú otvorené dve cesty podľa starých pravidiel. Prvou je preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie pre budovu, ktorá spĺňa staré podmienky na takéto preskúmanie. Vlastník musí podať žiadosť do 31. marca 2029 (§ 84 ods. 7 písm. a)). Druhou je dodatočné povolenie stavby. Určené je pre budovu, ktorá nespĺňa staré podmienky na to, aby sa považovala za postavenú v súlade s predpismi, a zároveň nespĺňa podmienky na preskúmanie. Vlastník musí podať žiadosť od 1. apríla 2025 do 31. marca 2029 (§ 84 ods. 7 písm. b)).

Staré podmienky vychádzajú zo zákona z roku 1976 a táto stránka ich nevymenúva. Podľa § 88a tohto zákona musel úrad v konaní o odstránení posúdiť preskúmanie spôsobilosti alebo dodatočné povolenie. Úrad nariadil odstránenie, ak vlastník žiadosť nepodal v lehote. Nariadil ho aj vtedy, ak podklady ukázali rozpor s verejným záujmom. Ktorá konkrétna budova na to má nárok, vám povie stavebný úrad.

Čo sa zmení 1. januára 2027?

Novela č. 243/2026 Z. z. bola vyhlásená 7. októbra 2026. Jej článok I mení Stavebný zákon od 1. januára 2027 (článok XV). Dovtedy nie je platným právom. Novelizačný text prináša tieto zmeny:

• Termíny v § 84 ods. 7 sa posúvajú z 31. marca 2029 na 31. decembra 2040. Dodatočné povolenie podľa starého zákona sa vzťahuje len na budovu postavenú do 31. marca 2025.
• Nový § 60 ods. 4 umožňuje stavebnému úradu dodatočne schváliť nepovolenú budovu v rozhodnutí o stavebnom zámere, ale len pre vymenované skupiny. Príkladmi sú prístavba k dokončenej jednoduchej stavbe a garáž, prístrešok alebo bazén, ktoré jej slúžia. Súvisiace vonkajšie úpravy, napríklad oplotenie alebo spevnená plocha, tiež spadajú pod túto možnosť.
• Rozhodnutie schvaľuje budovu tak, ako bola postavená, v rámci dokumentácie skutočného zhotovenia stavby. Stanoví podmienky a lehotu na dokončenie alebo úpravu (§ 60 ods. 6). Nevytvára vlastnícke právo a nezbavuje zodpovednosti za priestupok (§ 60 ods. 7).
• Nepovolenú informačnú stavbu nemožno dodatočne schváliť (§ 60 ods. 5).
• Pred nariadením odstránenia musí inšpektorát vyzvať vlastníka, aby preukázal, že podal žiadosť o dodatočné povolenie. Lehota je najmenej 60 dní. Ak to vlastník preukáže, konanie o odstránení sa pozastaví, kým žiadosť neskončí (nový § 74 ods. 9).
• Podanie žiadosti nedáva právo pokračovať v nepovolených stavebných prácach (nový § 57 ods. 6).

Aké pokuty hrozia za stavbu bez overeného projektu?

Postaviť budovu bez overeného projektu alebo v rozpore s ním je priestupok podľa § 79 ods. 3 písm. a). Pokuta je od 30 do 15 000 eur (§ 79 ods. 6 písm. c)). Priestupok prejedná inšpektorát (§ 79 ods. 8). Živnostník alebo právnická osoba, ktorá to urobí, zaplatí 10 000 až 150 000 eur (§ 80 ods. 4 písm. a)).

Ignorovanie zákazu pokračovať v prácach alebo zákazu odstrániť stavbu je tiež priestupok (§ 79 ods. 3 písm. e)). Živnostník alebo právnická osoba, ktorá ignoruje nariadenie o odstránení, zaplatí 1 000 až 25 000 eur (§ 80 ods. 3 písm. d)). Novela č. 243/2026 Z. z. mení § 79 a § 80 od 1. januára 2027, preto po tomto dátume čítajte nové znenie.

Čo by mal kupujúci skontrolovať pred kúpou domu?

Nariadenie o odstránení sa doručuje vlastníkovi budovy (§ 74 ods. 8), takže nepovolená budova sa po kúpe stane problémom kupujúceho. Požiadajte predávajúceho o overený projekt a kolaudačné osvedčenie. Osvedčenie potvrdzuje, že budova je spôsobilá na účel, na ktorý bola navrhnutá. Dokumentácia skutočného zhotovenia stavby je jeho prílohou (§ 67 ods. 2). Pri staršom dome si vyžiadajte rozhodnutia vydané podľa starých pravidiel. Právne vzťahy vzniknuté podľa nich ostávajú zachované (§ 84 ods. 1).

Porovnajte pôdorys a konštrukciu s týmito dokumentmi. Rozdiel medzi nimi je prvým znakom nepovolenej stavby. Pred kúpou by konštrukciu mal preveriť odborník a vaši právnik by mal skontrolovať zápisy v katastri nehnuteľností.