Nepovolená stavba

Nepovolená stavba je budova, přístavba nebo úprava provedená pracemi bez ověřeného projektu stavby nebo v rozporu s ním. Zákon č. 25/2025 Z. z. (Stavebný zákon) označuje takové práce jako nepovolené stavební práce (§ 28 odst. 1). Pojem nepovolená stavba používá v ustanoveních o přestupcích (§ 80 odst. 3 písm. c)). Hovorový výraz černá stavba (čierna stavba, doslova „černá budova“) se v zákoně neobjevuje. Tato stránka vychází z úplného znění platného od 1. listopadu 2025 do 31. prosince 2026. Vyznačuje, kde novela č. 243/2026 Z. z. mění pravidla od 1. ledna 2027.

Co je nepovolená stavba?

Zákon definuje práce, nikoli budovu. Stavební práce provedené bez ověřeného projektu nebo v rozporu s ním se považují za nepovolené práce (§ 28 odst. 1). Inspektorát pak na výslednou stavbu nahlíží jako na stavbu provedenou nepovolenými pracemi (§ 74 odst. 8 písm. d)). Zákon pro tento status nestanoví žádnou minimální velikost.

Za stavebníka se považuje osoba, která provede nepovolené práce svépomocí. Stejně tak se za stavebníka považuje osoba, pro kterou zhotovitel takové práce provede (§ 29 odst. 4).

Které práce se považují za nepovolené?

Tabulka ukazuje, jak zákon posuzuje běžné případy.

Situace	Nepovolené práce?	Právní základ
Stavba nebo přístavba provedená bez ověřeného projektu	Ano	§ 28 odst. 1
Práce, která se odchyluje od ověřeného projektu	Ano. Plánovaná odchylka, která vyplyne z mimořádné kontroly, se místo toho zapíše do projektu	§ 28 odst. 1, § 43 odst. 2 a 3
Práce provedené poté, co bylo rozhodnutí o záměru stavby zrušeno v přezkumném řízení nebo správním soudem	Ano	§ 28 odst. 2
Práce provedené podle ověřeného projektu před takovým zrušením	Ne	§ 28 odst. 2
Přípravné práce před zahájením stavby	Ne	§ 28 odst. 2, § 41
Drobná stavba, pro niž bylo podáno ohlášení, postavená bez ověřeného projektu	Ano, a samostatný přestupek	§ 28 odst. 1, § 79 odst. 2 písm. a)

Paragraf 41 uvádí, co se považuje za přípravné práce. Patří sem oplocení staveniště, zřízení zařízení staveniště, odstranění porostů a vytyčení stavby. Zahájením stavby se rozumí práce přímo související s vytvořením stavby.

Jak zákon z roku 2025 označuje dřívější pojmy?

Lidé stále hledají pojmy z roku 1976 a některé staré postupy stále běží. Zákon z roku 1976 (zákon č. 50/1976 Zb.) byl zrušen zákonem o územním plánování č. 200/2022 Z. z. Jeho poslední znění platilo do 31. března 2025. Tabulka přiřazuje staré názvy k současným.

Dřívější pojem	Pojem podle zákona z roku 2025	Kde hledat
Černá stavba (čierna stavba, hovorově)	Nepovolená stavba, nepovolené stavební práce (nepovolené stavebné práce)	§ 28 odst. 1, § 80 odst. 3 písm. c)
Odstranění stavby provedené bez stavebního povolení (§ 88 odst. 1 písm. b) zákona č. 50/1976 Zb.)	Nařízení o odstranění stavby (nariadenie odstránenia stavby) vydané stavebním inspektorátem	§ 74 odst. 8 písm. d), § 78
Dodatečné povolení stavby (dodatočné povolenie stavby) (§ 88a zákona č. 50/1976 Zb.)	Stejný název, vede se podle starých pravidel pro stavby, které splňují podmínky	§ 84 odst. 7 písm. b)
Přezkoumání způsobilosti stavby k užívání (preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie)	Stejný název, vede se podle starých pravidel pro stavby, které splňují podmínky	§ 84 odst. 7 písm. a)

Stavební úřad, který byl příslušný podle dřívějších pravidel, tyto staré postupy vede (§ 84 odst. 8). Řízení o odstranění, které úřad zahájil do 31. března 2025, pokračuje také podle dřívějších pravidel (§ 84 odst. 4 písm. c)).

Co může stavební inspektorát udělat?

Státní stavební dohled spadá do působnosti stavebního inspektorátu (stavebný inšpektorát). Najde-li inspektor nepovolené práce, první krok závisí na konkrétním případě. Inspektor vyzve vlastníka, stavebníka, stavbyvedoucího nebo jinou dotčenou osobu, aby stavbu uvedla do souladu s ověřeným projektem. Lhůtu stanoví inspektor (§ 73 odst. 1). Pokud práce probíhají bez jakéhokoli ověřeného projektu, inspektor vyzve stavebníka a zhotovitele, aby je okamžitě zastavili (§ 73 odst. 4). Pokud osoba nevyhoví nebo bude pokračovat, inspektor to oznámí inspektorátu (§ 73 odst. 2 a 5).

Inspektorát nařídí vlastníkovi odstranit stavbu, změnu nebo úpravu provedenou nepovolenými pracemi (§ 74 odst. 8 písm. d)). Nařízení stanoví tři věci (§ 78 odst. 1).

• lhůtu pro odstranění
• podmínky odstranění, například ochranu sousedních staveb, odvoz odpadu a uvedení pozemku do původního stavu
• výši jistoty na předpokládané náklady

Vlastník odstraní práce na vlastní náklady do stanovené lhůty (§ 78 odst. 2). Pokud tak neučiní, inspektorát nařízení vymůže podle správního řádu. Práci provede zhotovitel najatý inspektorátem. Inspektorát náklady nejprve uhradí a poté je vymáhá po vlastníkovi (§ 74 odst. 9).

Inspektorát doručí nařízení vlastníkovi osobně a zveřejní jej také na své úřední desce a na webu (§ 75 odst. 4). Pokud je vlastník neznámý, inspektorát stavbu odstraní na vlastní náklady. Náklady může vymáhat deset let od data, kdy se nařízení stane vykonatelným (§ 78 odst. 4). Chybí-li dokumenty, může inspektorát požádat vlastníka o dokumentaci skutečného provedení nebo o zjednodušený pas stavby (pasport stavby) (§ 74 odst. 10).

Pokud vada bezprostředně ohrožuje životy a stavbu nelze ponechat, může inspektorát výjimečně vydat ústní nařízení k odstranění. Vlastníkovi je musí sdělit písemně do tří dnů (§ 78 odst. 3).

Lze nepovolenou stavbu ponechat?

Znění platné do 31. prosince 2026 neobsahuje obecnou legalizaci. Přechodná ustanovení v § 84 odst. 7 ponechávají otevřené dvě cesty podle dřívějších pravidel. První je přezkoumání způsobilosti stavby k užívání u stavby, která splňuje dřívější podmínky pro toto přezkoumání. Vlastník musí podat žádost do 31. března 2029 (§ 84 odst. 7 písm. a)). Druhou je dodatečné povolení stavby (dodatočné povolenie stavby). Týká se stavby, která nesplňuje dřívější podmínky pro to, aby byla považována za postavenou v souladu s pravidly. Nesplňuje ani podmínky pro přezkoumání. Vlastník musí podat žádost od 1. dubna 2025 do 31. března 2029 (§ 84 odst. 7 písm. b)).

Dřívější podmínky pocházejí ze zákona z roku 1976 a tato stránka je neuvádí. Podle § 88a tohoto zákona musel úřad v řízení o odstranění zvážit přezkoumání způsobilosti nebo dodatečné povolení. Úřad nařídil odstranění, pokud vlastník nepodal žádost ve lhůtě. Nařídil jej také tehdy, pokud dokumenty prokazovaly rozpor s veřejným zájmem. Zda konkrétní stavba podmínky splňuje, vám může sdělit stavební úřad.

Co se změní 1. ledna 2027?

Novela č. 243/2026 Z. z. byla vyhlášena 7. října 2026. Její článek I mění stavební zákon od 1. ledna 2027 (článek XV). Do tohoto data není platným právem. Novelizující text přináší tyto změny:

• Termíny v § 84 odst. 7 se posouvají z 31. března 2029 na 31. prosince 2040. Dodatečné povolení podle dřívějšího zákona se vztahuje pouze na stavbu postavenou do 31. března 2025.
• Nový § 60 odst. 4 umožňuje úřadu dodatečně schválit nepovolenou stavbu v rozhodnutí o záměru stavby, ale pouze pro vyjmenované skupiny. Příklady jsou přístavba k dokončené jednoduché stavbě a garáž, kolna nebo bazén, které jí slouží. Související venkovní práce, jako je oplocení nebo zpevněná plocha, také spadají do této úpravy.
• Rozhodnutí schvaluje stavbu v podobě skutečného provedení, v rozsahu dokumentace skutečného provedení. Stanoví podmínky a lhůtu k dokončení nebo úpravě (§ 60 odst. 6). Nevzniká jím vlastnické právo a nezbavuje odpovědnosti za přestupek (§ 60 odst. 7).
• Nepovolenou informační stavbu nelze dodatečně schválit (§ 60 odst. 5).
• Před nařízením odstranění musí inspektorát vyzvat vlastníka, aby prokázal, že podal žádost o dodatečné povolení. Lhůta činí nejméně 60 dnů. Pokud to vlastník prokáže, řízení o odstranění se přeruší do skončení řízení o této žádosti (nový § 74 odst. 9).
• Podání žádosti nedává právo pokračovat v nepovolených pracích (nový § 57 odst. 6).

Jaké pokuty platí za stavbu bez ověřeného projektu?

Provedení stavby bez ověřeného projektu nebo v rozporu s ním je přestupkem (priestupok) podle § 79 odst. 3 písm. a). Pokuta činí 30 až 15 000 EUR (§ 79 odst. 6 písm. c)). Přestupek projedná inspektorát (§ 79 odst. 8). Fyzická osoba podnikající nebo právnická osoba, která totéž udělá, zaplatí 10 000 až 150 000 EUR (§ 80 odst. 4 písm. a)).

Ignorování zákazu pokračovat v pracích nebo zákazu odstranit stavbu je rovněž přestupkem (§ 79 odst. 3 písm. e)). Fyzická osoba podnikající nebo právnická osoba, která ignoruje nařízení o odstranění, zaplatí 1 000 až 25 000 EUR (§ 80 odst. 3 písm. d)). Novela č. 243/2026 Z. z. mění § 79 a § 80 od 1. ledna 2027, proto po tomto datu čtěte nové znění.

Co by měl kupující zkontrolovat před koupí domu?

Nařízení o odstranění se doručuje vlastníkovi stavby (§ 74 odst. 8), takže se nepovolená stavba po koupi stane problémem kupujícího. Požádejte prodávajícího o ověřený projekt a kolaudační osvědčení (kolaudačné osvedčenie). Osvědčení potvrzuje, že stavba je způsobilá k užívání k zamýšlenému účelu. Dokumentace skutečného provedení je jeho přílohou (§ 67 odst. 2). U staršího domu si vyžádejte rozhodnutí vydaná podle dřívějších předpisů. Právní vztahy na jejich základě vzniklé zůstávají v platnosti (§ 84 odst. 1).

Porovnejte půdorys a stavbu s těmito dokumenty. Rozdíl mezi nimi je prvním znamením nepovolené stavby. Před koupí by stavbu měl prohlédnout odborník a váš právník by měl zkontrolovat zápisy v katastru nemovitostí.