Was geschieht zwischen der Entscheidung und dem ersten Aushub?
Eine rechtskräftige Entscheidung über die Bauabsicht und ein geprüftes Projekt bedeuten noch nicht, dass der Bagger auf das Grundstück fahren darf. Zwischen dem Papierkram und dem ersten Aushub liegen mehrere Schritte, die das Gesetz Nr. 25/2025 Coll. (Baugesetz) auf Bauherr, Bauunternehmer, Bauleiter (stavbyvedúci) und Geodäten verteilt. Das Gesetz legt keine feste Reihenfolge fest. In der Praxis sieht der Ablauf meist so aus:
- Das Bauvorhaben ist geprüft und die Entscheidung ist rechtskräftig. Gebaut werden darf nur nach dem geprüften Projekt (§ 25).
- Der Bauherr meldet der Baubehörde den Baubeginn und benennt den Bauunternehmer (§ 30(3)(a)).
- Der Bauherr übergibt dem Bauunternehmer das geprüfte Projekt, die rechtskräftige Entscheidung und das Grundstück für die Einrichtung der Baustelle (§ 30(3)(b)).
- Der Bauunternehmer richtet die Baustelle ein: Einzäunung, Zufahrt, Wasser, Strom, Lagerflächen und sanitäre Einrichtungen.
- Der Geodät steckt das Gebäude ab und hält dies im Bautagebuch fest (§ 42).
- Die Arbeiten, die unmittelbar mit der Errichtung des Bauwerks zusammenhängen, beginnen. Erst damit beginnt der Bau (§ 41).
Das Einzäunen, Einrichten und Ausstatten der Baustelle, die Zufahrt, die Wasser- und Stromversorgung, das Roden von Bewuchs, das Abtragen der Humusschicht landwirtschaftlicher Flächen, die Entsorgung von Abfällen und das Markieren des Gebäudes sind vorbereitende Arbeiten und kein Baubeginn (§ 41). Das Markieren des Gebäudes ist nicht dasselbe wie die Absteckung. Die Absteckung regelt § 42. Die behördlichen Fristen vor diesem Zeitpunkt werden im Beitrag Wie der Hausbau in der Slowakei abläuft behandelt.
Wer steckt das Gebäude ab, und wann?
Ein Neubau, ein Anbau und Geländearbeiten dürfen erst gebaut werden, nachdem ein Geodät sie vor Ort abgesteckt hat. Ausnahme ist ein kleiner Bau, für den nur eine Anzeige erforderlich ist (§ 42(1)). Die Lage der Absteckung muss mit der rechtskräftigen Entscheidung über die Bauabsicht und mit dem Absteckungsplan übereinstimmen (§ 42(2)). Der Geodät muss die Anforderungen des Vermessungsgesetzes erfüllen. Damit er die Ergebnisse ausgewählter Tätigkeiten beglaubigen darf, muss er in der Liste oder im Register der befugten Geodäten und Kartografen eingetragen sein (§ 40(1)).
Die Verordnung Nr. 209/2025 Coll. teilt die Arbeiten in zwei Schritte (§ 4(1), (4), (5) und (9)):
- Die Absteckung der räumlichen Lage markiert die Hauptachsen, Hauptpunkte und Haupthöhenpunkte des Gebäudes.
- Die Detailabsteckung folgt den detaillierten Absteckungsplänen und kann abschnittsweise erfolgen.
Grundlage ist der Absteckungsplan der räumlichen Lage. Er zeigt das Gebäude, die Grenzen des Grundstücks und der Nachbargrundstücke, benachbarte Gebäude, die Versorgungsleitungen auf dem Grundstück, die Punkte des Absteckungsnetzes und die Koordinaten der Fundamentpunkte mit den Genauigkeitskriterien (Verordnung, § 3(3)). Die Absteckung läuft umgekehrt zu einer geodätischen Vermessung des Grundstücks: Punkte aus dem Plan werden auf den Boden übertragen.
Die Absteckung wird zweimal überprüft. Der Geodät, der sie ausgeführt hat, kontrolliert ihre Richtigkeit, in der Regel indem er sie unabhängig wiederholt, und hält die Abweichungen fest (§ 4(6) und (8)). Ein anderer Geodät führt die Qualitätsprüfung anhand des Projekts durch (§ 4(12) bis (14)). Das Ergebnis ist ein Protokoll der Absteckung und ein Eintrag im Bautagebuch (Gesetz, § 42(3)).
Wie wird die Baustelle an den Bauunternehmer übergeben?
Die Baustelle ist der Bereich, der in der Entscheidung über die Bauabsicht für die Platzierung des Gebäudes und der Baustelleneinrichtung sowie für die Ausführung der Arbeiten festgelegt ist. Sie umfasst das Baugrundstück und in einem bestimmten Umfang weitere Grundstücke (§ 6(1)). Die Entscheidung nennt diese Grundstücke anhand der Katasterdaten (§ 60(1)(c)).
Bei der Übergabe der Baustelle erhält der Bauunternehmer das geprüfte Projekt, die rechtskräftige Entscheidung und das Grundstück (§ 30(3)(b)). Das Gesetz schreibt für das Protokoll keine Form vor. Diese regelt der Werkvertrag. Der Termin ist wichtig, denn das Bautagebuch erfasst die Arbeiten ab der Übernahme der Baustelle (§ 10(2)).
Wenn in der Vorbereitung und während des Baus unterschiedliche Geodäten tätig sind, übergibt der erste dem zweiten vor Baubeginn die Grunddaten, das Absteckungsnetz, die Eckpunkte der Grundstücksgrenze und des Bereichs der Baustelleneinrichtung (sofern nicht eingezäunt), die Markierungen der Versorgungsleitungen und unterirdischen Bauwerke sowie das Protokoll über die Absteckung der räumlichen Lage. Beide unterschreiben ein Übergabeprotokoll (Verordnung 209/2025, § 5(1) und (2)). Danach schützt der Bauherr die Punkte des Absteckungsnetzes auf der Baustelle (Gesetz, § 30(4)(f)).
Was muss vor Baubeginn bereitstehen, und wer sorgt dafür?
Das Gesetz beschreibt die Baustelle zweimal: als Anforderungen an die Baustelle (§ 6(3)) und als Pflichten des Bauleiters beim Betrieb (§ 38(1)). Die Regierungsverordnung Nr. 396/2006 Coll. ergänzt das sanitäre Mindestmaß.
| Was | Wer stellt es bereit | Regel |
|---|---|---|
| Geprüftes Projekt und rechtskräftige Entscheidung beim Bauunternehmer | Bauherr | 25/2025, § 30(3)(b) |
| Anzeige des Baubeginns bei der Baubehörde | Bauherr | 25/2025, § 30(3)(a) |
| Absteckung des Gebäudes und ihr Protokoll | Geodät, beauftragt von Bauherr und Bauunternehmer | 25/2025, § 42, § 30(4)(e), § 32(2)(a) |
| Einzäunung und ein abschließbarer Eingang | Bauleiter | 25/2025, § 38(1)(a) |
| Kennzeichnung der Baustelle | Bauleiter, wie es die Entscheidung verlangt | 25/2025, § 38(1)(b), § 60(1)(d) |
| Zufahrt für Lieferungen, Feuerwehr und Rettungsdienst | Bauleiter | 25/2025, § 38(1)(d) |
| Wasser- und Stromversorgung | Bauunternehmer, falls die Arbeiten sie benötigen | 25/2025, § 32(2)(c), § 38(1)(f) |
| Lagerfläche und Abfallentsorgung | Bauleiter | 25/2025, § 38(1)(e), (g) |
| Toiletten, Waschbecken, Trinkwasser, Erste Hilfe | Arbeitgeber auf der Baustelle | 396/2006, § 8(1), Anhang 3 |
| Plan für Sicherheit und Gesundheitsschutz | Bauherr, bevor die Baustelle eingerichtet wird | 396/2006, § 3(2) |
Baustelleneinrichtungen sind provisorische Bauten für den Betrieb der Baustelle, insbesondere Lagerräume, Flächen für Maschinen und unbelasteten Boden, Werkstätten, Unterkünfte und sanitäre Anlagen (§ 6(2)). Die Verordnung nennt keine Anzahl an Toiletten. Sie verlangt eine „angemessene Anzahl“ an Toiletten und Waschbecken in der Nähe der Arbeitsplätze (Anhang 3, Punkt 14.3) sowie ausreichend Trinkwasser oder andere geeignete alkoholfreie Getränke (Punkt 18.2). Der Bauleiter entscheidet, wo Baustelleneinrichtungen wie Lager und sanitäre Anlagen aufgestellt werden und wie sie an die Versorgungsnetze angeschlossen werden (Gesetz, § 37(3)(f)).
Was muss das Baustellenschild zeigen?
Die Baustelle muss als Baustelle gekennzeichnet sein, mit den wichtigsten Angaben zum Bauwerk und zu den am Bau Beteiligten (§ 6(3)(b)). Die Entscheidung über die Bauabsicht kann Anforderungen an die Kennzeichnung der Baustelle und des Gebäudes festlegen (§ 60(1)(d)). Das Gesetz gibt für das Baustellenschild keine feste Vorlage vor. Lesen Sie deshalb nach, was Ihre Entscheidung zur Kennzeichnung festlegt.
Die Verordnung 396/2006 verlangt einen zweiten Aushang. Vor Baubeginn bringt der Bauherr einen Aushang gemäß Anhang 1 gut sichtbar auf der Baustelle an und aktualisiert ihn bei jeder Änderung (§ 3(4)). Der Bauherr reicht denselben Aushang außerdem beim Arbeitsinspektorat ein, wenn die geplanten Arbeiten länger als 30 Arbeitstage dauern und gleichzeitig mehr als 20 Personen auf der Baustelle arbeiten oder wenn die geplanten Arbeiten 500 Personentage überschreiten (§ 3(3)).
Wann ist ein Sicherheitskoordinator erforderlich?
Der Bauherr bestellt einen Sicherheitskoordinator für jede Baustelle, auf der mehr als ein Arbeitgeber oder mehr als eine selbstständig tätige Person ohne Beschäftigte arbeitet (Verordnung 396/2006, § 3(1)). Bei einem Familienhaus tritt dies ein, wenn zwei Firmen mit Beschäftigten dort arbeiten, etwa ein Bauunternehmen und ein Elektrobetrieb, oder wenn dort zwei selbstständige Personen ohne Beschäftigte tätig sind. In diesem Fall bestellt der Bauherr außerdem einen Koordinator für die Dokumentation, der Planer ist und den Plan für Sicherheit und Gesundheitsschutz erstellt (§ 5).
Der Sicherheitskoordinator kann eine Person sein, die als Bauleiter befugt ist, eine Person mit Befugnis zur Bauaufsicht oder ein Sicherheitstechniker. Eine Person, die die Baustelle leitet, darf diese nicht selbst koordinieren (§ 6(1)). Der Koordinator achtet darauf, dass der Plan eingehalten wird, dass die Firmen zusammenarbeiten und dass nur Personen die Baustelle betreten, die dort arbeiten (§ 6(2)). Der Bauunternehmer muss die Anweisungen des Koordinators befolgen (Gesetz 25/2025, § 32(2)(f)). Die Bestellung von Koordinatoren entbindet den Bauherrn nicht von seiner Verantwortung (Verordnung, § 3(5)).
Wer ist für die Baustelle verantwortlich?
| Rolle | Was sie auf der Baustelle tut | Regel |
|---|---|---|
| Bauherr | Meldet den Beginn, übergibt die Baustelle, beauftragt einen Geodäten für die gesamten Arbeiten, schützt die Punkte des Netzes, bestellt die Koordinatoren | 25/2025, § 30(3), (4)(e), (f); 396/2006, § 3 |
| Bauunternehmer | Stellt den Bauleiter und den Geodäten, benennt den leitenden Geodäten, stellt Wasser, Strom und Baustellenausstattung bereit | 25/2025, § 32(2)(a), (c), (d) |
| Bauleiter | Leitet die Baustelle, steuert ihren Betrieb, führt das Tagebuch und entscheidet über den Zutritt Dritter | 25/2025, § 37(1), § 38 |
| Geodät | Baut das Absteckungsnetz auf, steckt das Gebäude ab, erstellt das Protokoll und prüft die Lage während des gesamten Baus | 25/2025, § 40(3)(d), (e), (f), § 42(3) |
| Sicherheitskoordinator | Koordiniert die Sicherheit zwischen den Firmen gemäß dem Plan | 396/2006, § 6 |
Der Bauunternehmer stellt den Bauleiter, und das Gesetz überträgt ihm die Leitung der Baustelle (§ 32(2)(c), § 37(1)). Andere Personen als die in § 38(2) genannten dürfen die Baustelle nur mit Zustimmung des Bauleiters und in Begleitung betreten (§ 38(3)). Wer die Baustelle und ihre Einrichtungen nicht sichert oder die Absteckung und die Übereinstimmung der Lage mit dem Projekt nicht gewährleistet, begeht eine Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße von 30 bis 300 Euro (§ 79(1)(b), (c), (6)(a)). Ein Unternehmen, das einen Außenstehenden auf die Baustelle lässt, muss mit einer Geldbuße von 100 bis 500 Euro rechnen (§ 80(1)(e)). Beim Eigenbau geht die Sorge um die Baustellenausstattung und den Betrieb auf den Bauherrn über (§ 30(6)(e)). Siehe dazu den Beitrag Ein Haus in Eigenleistung bauen.
Wie führen Sie das Bautagebuch vom ersten Tag an?
Der Bauleiter führt das Bautagebuch. Es steht für Eintragungen und Kontrollen vom ersten Tag der Einrichtung der Baustelle bis zur Übergabe des Gebäudes zur Verfügung (§ 39(1)). Es wird in der Regel elektronisch geführt (§ 10(2)) und muss zusammen mit dem geprüften Projekt während des gesamten Baus auf der Baustelle vorhanden sein (§ 6(5)).
Der Eintrag zur Absteckung enthält, was abgesteckt wurde, den Namen des Geodäten, das Datum, die Nummer des Protokolls, die Anzahl und Art der Markierungen sowie die Unterschriften derjenigen, die die Punkte übergeben und derjenigen, die sie übernommen haben (Verordnung 209/2025, § 4(10)). Der Bauherr, der Geodät und der Sicherheitskoordinator dürfen ebenfalls Eintragungen vornehmen (Gesetz, § 39(2)(b), (c), (g)). Der Prüfvermerk verliert seine Wirkung, wenn mit den Arbeiten nicht innerhalb von zwei Jahren nach seiner Ausstellung begonnen wird und die Behörde keine längere Frist festgelegt hat (§ 65(6)). Tragen Sie deshalb den Tag des Baubeginns noch am selben Tag ins Bautagebuch ein.
Was ändert sich ab dem 1. Januar 2027?
Die Novelle Nr. 243/2026 Coll. gilt in diesen Punkten ab dem 1. Januar 2027 und ist davor noch nicht in Kraft. Der Baubeginn wird der Baubehörde künftig auf einem vorgeschriebenen Formular gemeldet (Art. I Punkt 89). Die Ausnahme für kleine Bauten, die nur einer Anzeige bedürfen, entfällt aus § 42(1), und die Absteckungspflicht für Geländearbeiten beschränkt sich auf jene Arbeiten, die eine Entscheidung über die Bauabsicht benötigen (Punkt 104).