Was bedeutet Eigenbau nach dem Gesetz 25/2025?
Sagen Sie Eigenbau, und die meisten stellen sich Wochenenden mit einem Betonmischer und Verwandten auf dem Gerüst vor. Das Gesetz sieht das anders. Bauherr als Bauausführender (owner-executed construction) bedeutet, dass das Gebäude nicht von einem beauftragten Bauunternehmer, sondern vom Bauherrn für sich selbst errichtet wird. Wie viel der Arbeit Sie mit eigenen Händen erledigen, ist nebensächlich. Entscheidend ist, dass es auf der Baustelle keine Firma gibt, die für das Ganze verantwortlich ist.
Das Gesetz Nr. 25/2025 Slg. über das Bauwesen, in Kraft seit dem 1. April 2025, erlaubt in § 26(3) die Errichtung eines einfachen Bauwerks im Eigenbau. Zu den einfachen Bauwerken gehören Wohngebäude mit höchstens drei Wohneinheiten, einer überbauten Fläche von bis zu 300 m² und höchstens zwei oberirdischen Geschossen; ein unterirdisches Geschoss sowie ein Dachgeschoss oder ein zurückgesetztes Geschoss sind zulässig. Ein gewöhnliches Einfamilienhaus fällt in diese Kategorie, kann also rechtlich im Eigenbau errichtet werden. Für anzeigepflichtige kleinere Bauwerke, Bauänderungen und Instandhaltungsarbeiten gelten geringere Anforderungen.
Nach § 26(4) koordiniert ein im Eigenbau tätiger Bauherr den Bauablauf, schließt Verträge mit Lieferanten von Arbeiten, Maschinen und Materialien einzeln ab und trägt die volle Verantwortung für die Erfüllung der Pflichten aus dem Gesetz. Lesen Sie diesen Satz zweimal. Alles, was ein Generalunternehmer (general contractor) bei einem schlüsselfertigen Vertrag trägt, tragen Sie.
Wer muss die Arbeiten leiten, wenn es keinen Bauunternehmer gibt?
Eigenbau bedeutet nicht Bauen ohne Fachkraft. Für ein einfaches Bauwerk schreibt das Gesetz vor, dass die Arbeiten von einer Person geleitet werden müssen, die als Bauführer (construction supervisor) tätig sein darf. Der Bauherr muss diese Person für die gesamte Dauer der Arbeiten bereitstellen und deren Anweisungen befolgen. Eigenbau ohne eine solche Person ist eine Ordnungswidrigkeit, die von der Bauaufsicht mit einem Bußgeld belegt wird.
Bei einem beauftragten Bauprojekt sind zwei Fachleute auf der Baustelle: der Bauleiter des Unternehmers und der Bauführer (construction supervisor) des Bauherrn. Im Eigenbau fehlt der Bauleiter des Unternehmers, sodass der Bauführer die einzige Fachkraft wird, die die Arbeiten systematisch überwacht. Den Unterschied zwischen diesen Rollen erkläre ich im Artikel Bauführung vs. Autorenaufsicht. Ein Punkt ist hier wichtig: Im Eigenbau ist die Bauführung kein optionales Extra, sondern eine gesetzliche Bedingung.
Für anzeigepflichtige kleinere Bauwerke, Bauänderungen und Instandhaltungsarbeiten reicht es aus, wenn die Arbeiten von jemandem geleitet werden, der mindestens eine abgeschlossene Sekundarausbildung in Bau-, Maschinenbau- oder Elektrotechnik und mindestens drei Jahre Berufserfahrung oder einen Hochschulabschluss in einem relevanten Fachgebiet hat. Wenn Sie diese Voraussetzungen selbst erfüllen, können Sie solche Arbeiten leiten.
Das Gesetz besagt auch, dass Arbeiten, für die eine gesonderte Vorschrift eine berufliche Qualifikation oder ein Zertifikat verlangt, nur von einer Person ausgeführt werden dürfen, die dieses besitzt. Eigenbau war nie eine Lizenz, alles zu dürfen.
Welche Gewerke kann ein fähiger Bauherr selbst übernehmen?
Der Maßstab ist nicht, was Sie von einem Video lernen können. Der Maßstab ist, ob ein Fehler gefunden und behoben werden kann, bevor die nächste Schicht ihn bedeckt, und ob jemand Ihre Arbeit überprüfen oder im Rahmen der Gewährleistung übernehmen muss.
| Gewerk | Eigenbau? | Warum |
|---|---|---|
| Abriss und Räumung | Ja, außer tragende Teile und Asbest | Fehler zeigen sich sofort. Arbeiten an tragenden Wänden gehören in die Planung, Asbest nur an eine autorisierte Firma. |
| Erdarbeiten | Als Helfer | Der Aushub erfolgt mit einer Maschine und einem Bediener. Handnacharbeiten, Verfüllen und Verteilen von Erde können Sie bewältigen. |
| Blocksteinmauerwerk | Ja, mit Aufsicht der ersten Steinreihe | Das System ist für eine Präzision ausgelegt, die ein sorgfältiger Amateur erreichen kann. Die erste Reihe ist entscheidend. |
| Betonfundamente, Bodenplatten, Ringanker und Treppen | Nein | Tragend und nach dem Gießen nicht mehr überprüfbar. Die Bewehrung muss vor dem Betonieren vom Bauführer abgenommen werden. |
| Dachkonstruktion und Zimmerei | Nein | Verbindungen, Verankerungen und Abmessungen der Bauteile werden vom Statiker festgelegt, und Fehler zeigen sich erst Jahre später. |
| Abdichtung von Keller und Dach | Nein | Einmal verfüllt und gedeckt, bedeutet das Auffinden eines Mangels Abriss. |
| Elektroinstallation und Gas | Nein | Beide erfordern eine berufliche Qualifikation und einen Prüfbericht vor der Nutzungsfreigabe. |
| Schornstein | Nein | Brandschutz und Prüfung des Abzugs. |
| Wärmedämmung von Dachboden und Fußböden | Ja | Die Arbeit bleibt sichtbar. Entscheidend ist eine durchgehende, verklebte Dampfbremse. |
| Malen, Fliesenlegen, Bodenbeläge | Ja | Fehler sind kosmetischer Natur und können behoben werden, ohne die Konstruktion zu berühren. |
| Garten- und Landschaftsbau | Ja | Das geringste Risiko, und es kann bis nach der Nutzungsfreigabe warten. |
Mauerwerk: wo Eigenbau am sinnvollsten ist
Das Verlegen von Keramikblöcken (ceramic blocks) ist das klassische Eigenbaugewerk, und der Grund ist technisch. Geschliffene Mauersteine (masonry blocks) werden gemäß den Herstellerangaben auf Dünnbettmörtel oder Mauerschaum verlegt, das System wird durch Ergänzungssteine (halbe Steine, Ecksteine, Stürze) ergänzt, und der Mauerwerksverband (masonry bond) ergibt sich aus den Steinabmessungen. Die erste Reihe entscheidet alles. Sie wird genau nach der Wasserwaage im Nivelliermörtel gebettet, und jede Ungenauigkeit setzt sich bis zum Ringanker fort. Der Bauführer sollte bei dieser Reihe dabei sein, nicht wenn die Wand fertig ist.
Was sollte man Bauunternehmern überlassen, und warum?
Die in der Tabelle mit Nein markierten Gewerke haben drei Dinge gemeinsam. Das erste ist die Prüfung: Beton, Abdichtungen und Installationen werden bedeckt und können danach nur durch Aufbrechen überprüft werden. Das zweite ist die Zertifizierung: Elektrik, Gas und der Schornstein benötigen vor der Nutzungsfreigabe Dokumente, die niemand für die Arbeit eines Laien ausstellt. Das dritte ist die Gewährleistung: Eine Firma, die diese Arbeit im Rahmen eines Werkvertrags (contract for work) ausführt, haftet dafür während der Gewährleistungsfrist (warranty period). Für Ihre eigene Arbeit haftet niemand außer Ihnen.
Das Dach zeigt dies am besten. Ein Sparrendach (rafter roof system) sieht einfach aus, aber die Verbindungen, die Verankerung an der Mauerlatte und die Holzabmessungen werden vom Statiker festgelegt, und der Zimmermann muss sie umsetzen können. Wenn das Dach undicht wird oder die Sparren durchhängen, stellen Sie dies erst Jahre später fest, und ohne Firma gibt es niemanden, den Sie in Anspruch nehmen können. Hinzu kommt die Sicherheit: Arbeiten in der Höhe ohne Erfahrung oder Absturzsicherung gehören zu den größten Verletzungsrisiken bei einem Eigenbau.
Das Gegenteil gilt ebenfalls. Selbst ein einfaches Gewerk ist nicht risikofrei, wenn eine Firma darauf aufbaut. Mehr dazu unten.
Wie viel sparen Sie, und was übernehmen Sie?
Die häufigste Frage ist, wie viel der Eigenbau spart. Ich werde Ihnen keinen Prozentsatz nennen, denn das hängt davon ab, welche Gewerke Sie machen, in welchem Tempo und wie viele Fehler Sie korrigieren. Einsparungen ergeben sich nur aus den Lohnkosten und dem Koordinationsaufschlag für die Gewerke, die Sie selbst erledigen. Materialien kosten das Gleiche, oft mehr. Die andere Seite der Bilanz sieht so aus:
| Posten | Was Sie sparen | Was Sie übernehmen |
|---|---|---|
| Lohnkosten | Die Lohnkosten der von Ihnen selbst ausgeführten Gewerke | Ihre eigene Zeit: Urlaub, Wochenenden, Verdienstausfall und eine längere Bauzeit |
| Koordination | Den Koordinationsaufschlag des Unternehmers | Bestellungen, Abfolge der Gewerke, Leerzeiten und Warten auf freie Kapazitäten der Firmen |
| Material und Mehrwertsteuer | Die Marge des Unternehmers auf Materialien | Einzelhandelspreise ohne Mengenrabatte, zuzüglich Mehrwertsteuer, die Sie als Privatperson nicht abziehen können |
| Werkzeuge und Geräte | Nichts, die Firma hat sie im Preis inbegriffen | Miete von Gerüst, Mischer, Steinsäge und Verbrauchsmaterialien |
| Abfall | Nichts | Mehr Verschnitt, Falschbestellungen und Abfuhr von Bauschutt auf eigene Kosten |
| Fehler | Nichts | Reparaturen, die eine Firma im Rahmen der Gewährleistung übernommen hätte, von Ihnen bezahlt, und doppelt bezahlt |
| Gewährleistung und Durchsetzbarkeit | Nichts | Kein Sicherheitseinbehalt, kein einziger Vertrag, aus dem Sie für das Ganze haftbar machen können |
Die Mehrwertsteuer verdient eine gesonderte Anmerkung. Als Privatperson zahlen Sie beim Eigenbau nicht weniger Mehrwertsteuer, Sie zahlen sie einfach auf jede Quittung: auf Material, auf Miete, auf Einkäufe, die im Container landen, und auf Reparaturen Ihrer eigenen Fehler. Bei einer Firma ist die Mehrwertsteuer Teil eines Preises, der mit einer Gewährleistung kommt. Im Eigenbau ist sie Teil jedes Fehlers.
Machen Sie also die ehrliche Berechnung Gewerk für Gewerk, nicht für das ganze Haus: der Lohnpreis der Firma abzüglich Miete, Abfall, Ihrer Zeit und des Risikos von Nacharbeiten. Bei Mauerwerk und Ausbau ist das Ergebnis meist positiv. Bei tragenden und zertifizierungspflichtigen Gewerken kehrt es sich oft um.
Eigenbau und Bauunternehmer auf einer Baustelle: das Schnittstellenrisiko
Fast kein Eigenbau ist vollständig selbst gebaut. Das typische Modell ist eine Mischung: Firmen erledigen Beton, Dach und Installationen, der Bauherr macht Mauerwerk und Ausbau. Das Gesetz erlaubt dies, da ein Selbstbauer Lieferanten einzeln beauftragt. Aber jede Firma haftet nur für ihren eigenen Teil, und jede baut auf der Arbeit eines anderen auf, oft Ihrer.
- Ein Zimmermann kann die Haftung für das Dach ablehnen, wenn Ringanker und Mauerkrone nicht waagerecht sind.
- Ein Bodenleger kann die Gewährleistung für Fliesen verweigern, wenn der Estrich nicht die Ebenheit aufweist, die große Formate erfordern.
- Ein Fensterbauer antwortet für das Fenster, nicht für die von Ihnen schief gemauerte Laibung.
- Jede Verzögerung in Ihrem Bauabschnitt verschiebt Firmen, deren Kapazitäten Wochen im Voraus geplant sind.
Die Verteidigung ist einfach und langweilig. Bei jeder Übergabe zwischen Ihnen und einer Firma dokumentieren Sie den Zustand des Untergrunds mit seinen Toleranzen und lassen ihn vom Bauführer im Bautagebuch bestätigen. Wenn Sie eine Rohbauhülle gekauft haben und diese selbst ausbauen, gilt dieselbe Logik an der Schnittstelle zur Firma; mehr Details im Artikel Rohbau, Ausbauhaus oder schlüsselfertig.
Das Bautagebuch beim Eigenbau
Bei einem beauftragten Bau führt der Bauleiter das Tagebuch. Beim Eigenbau macht § 30(6) es zur Pflicht des Bauherrn: Führen Sie das Bautagebuch (construction diary), dokumentieren Sie darin bedeutende Ereignisse und den Fortgang der Arbeiten, und halten Sie es zusammen mit der geprüften Planung und der Baubewilligung auf der Baustelle bereit. Beim Eigenbau ist das Bautagebuch die einzige durchgehende Aufzeichnung darüber, was und wie gebaut wurde. Halten Sie darin fest:
- wer welche Arbeit wann ausgeführt hat, einschließlich beauftragter Lieferanten;
- gelieferte Materialien mit Spezifikationen und Lieferscheinen;
- die Zustimmung des Bauführers zu Bewehrung, Abdichtung und Installationen, bevor sie abgedeckt werden, mit Fotos;
- Übergaben zwischen Ihnen und den Firmen mit Beschreibung des Untergrunds;
- die Anweisungen des Bauführers und wie Sie sie ausgeführt haben.
Für die Nutzungsfreigabe benötigen Sie neben dem Tagebuch Prüfberichte, Materialzertifikate und die anderen im Artikel Wie der Hausbau in der Slowakei abläuft beschriebenen Unterlagen. Beim Eigenbau sammeln Sie diese selbst ein, also sammeln Sie sie nach und nach, nicht einen Monat vor Ihrem Antrag.
Wie entscheiden?
Wenn Sie unsicher sind, welche Teile Sie bewältigen können, erstellen Sie eine Tabelle. Teilen Sie den Bau in Gewerke auf und notieren Sie für jedes, wer es ausführt, wer es abnimmt und wer dafür haftet. Wenn in der letzten Spalte neben einem tragenden Element nur Ihr Name steht, gehen Sie zurück zur ersten Tabelle in diesem Artikel.