Zwei Angebote für dasselbe Haus können stark voneinander abweichen, zum Teil weil die Begriffe „Rohbau“, „Rohbau mit Installationen (holodom)“ und „schlüsselfertig“ keinen festen Inhalt haben. Die Preisdifferenz muss dann keine Differenz in der Effizienz sein, sondern eine in dem, was man kauft.
Dieser Artikel befasst sich nicht mit Preisen, die im Beitrag was ein Haus pro m² kostet behandelt werden. Er beantwortet die Frage, die zuerst geklärt werden sollte: Was steckt hinter diesen Begriffen, und wie hält man es im Vertrag fest?
Gibt es für Rohbau, Rohbau mit Installationen (holodom) und schlüsselfertig eine gesetzliche Definition?
Nein. Keiner dieser Begriffe kommt im Baugesetz (25/2025 Slg.), im Zivilgesetzbuch (Občiansky zákonník), im Handelsgesetzbuch (Obchodný zákonník), im Vergabegesetz oder in der Verordnung 60/2025 Slg. vor. Es handelt sich um Marktbegriffe.
Das Gesetz verwendet andere Begriffe. Das Baugesetz definiert die Errichtung eines Gebäudes als die Gesamtheit der Arbeiten, die das Gebäude als Ganzes entstehen lassen. Dazu gehören alle Teile und Konstruktionen, die vorgesehene Ausstattung und die damit verbundenen Anpassungen (§ 26 Abs. 1 des Baugesetzes). Ein Gebäude wird im Kataster erfasst, sobald Umfassungswände und Dachkonstruktion es umschließen (§ 46 Abs. 2 des Gesetzes Nr. 162/1995 Slg.). Das ist eine Regel für die Eintragung des Eigentums, keine Definition einer Lieferung.
Maßgeblich sind der Werkvertrag und sein Anhang, denn der Vertragsanhang führt den Umfang Position für Position auf. Das Zivilgesetzbuch verlangt, dass die schriftliche Bestätigung eines Auftrags Gegenstand, Umfang, Qualität, Preis und Zeit der Arbeiten nennt (§ 632). Enthält ein Angebot nur das Wort „Rohbau mit Installationen (holodom)“ und eine Summe, liegt kein Angebot vor, sondern lediglich eine Überschrift.
Was bedeuten diese Begriffe üblicherweise, und worüber muss man sich einigen?
Die Tabelle zeigt, wie die Begriffe am Markt üblicherweise verstanden werden. Sie ist keine Definition, und kein Gesetz stützt sie.
| Begriff | Übliche Bedeutung am Markt | Was der Vertragsanhang regeln muss |
|---|---|---|
| Rohbau | Tragkonstruktion und Dachkonstruktion sind errichtet, Ausbauarbeiten sind nicht begonnen | Erdarbeiten, Unterbodendämmung, Schornstein, Trennwände, Dacheindeckung, Fenster |
| Rohbau mit Installationen (holodom) | Wetterdichtes Gebäude mit Haustechnik und groben Oberflächen, ohne Endoberflächen | Wärmequelle, Fassade, Fensterbänke, Unterverteilung, Lüftung, Zustand der Oberflächen bei der Übergabe |
| Schlüsselfertig | Ein bezugsfertiges Haus | Küche, Beleuchtung, Böden, Fliesen, Sanitärobjekte, Außenanlagen, Einfriedung, Anschlüsse |
Wenn Sie zwei Angebote für einen Rohbau mit Installationen (holodom) erhalten, vergleichen Sie zuerst nicht die Summen. Legen Sie die Leistungsumfänge nebeneinander.
Was ist, wenn Sie einen Rohbau mit Installationen (holodom) selbst oder mit eigenen Handwerkern fertigstellen?
Dazu sagt das Baugesetz Folgendes. Wenn Sie den Bau selbst organisieren, koordiniert der Bauherr (stavebník) die Arbeiten und schließt die Verträge mit den einzelnen Lieferanten ab. Der Bauherr haftet vollumfänglich für die Pflichten nach dem Gesetz (§ 26 Abs. 4). Bei einem einfachen Bauwerk muss eine Person mit der Befugnis zur Bauüberwachung die Arbeiten leiten (§ 26 Abs. 3). Zu den einfachen Bauwerken zählt ein Wohngebäude mit höchstens drei Wohnungen, bis 300 m² bebauter Fläche und zwei oberirdischen Geschossen (§ 2). Außerdem müssen Sie das Bautagebuch führen. Achten Sie darauf, dass die Personen, die die Arbeiten ausführen, die vom Gesetz geforderten Qualifikationen besitzen (§ 30 Abs. 6 Buchst. b und g, § 27 Abs. 3). § 26 regelt nicht, wie das Gesetz mit einem Haus umgeht, das zwischen einer Firma und Ihnen aufgeteilt ist. Klären Sie dies mit der Baubehörde oder Ihrem Planer, bevor Sie unterschreiben. Beschreiben Sie außerdem den genauen Zustand bei der Übergabe, einschließlich Toleranzen und vorbereiteter Anschlüsse.
Was sollte man im Preis eines schlüsselfertigen Hauses prüfen?
Jeder Punkt, der zu Streit führen kann, braucht eine eigene Zeile im Vertrag. Die Tabelle zeigt, wonach man bei jedem Punkt fragen sollte.
| Position | Was zu prüfen ist und warum |
|---|---|
| Anschlüsse für Wasser, Abwasser, Strom, Gas | Wer sie baut und bezahlt. Das Gesetz führt sie bei kleinen Bauwerken auf (§ 2). Wer eine Wasser- oder Abwasseranschlussleitung auf eigene Kosten errichtet hat, ist ihr Eigentümer (§ 4 Abs. 6 des Gesetzes Nr. 442/2002 Slg.). |
| Außenanlagen und befestigte Flächen | Ob Verfüllung, grobe Planierung und ein Weg zum Eingang enthalten sind. |
| Einfriedung und Tor | Wer sie liefert und ob sie Teil der Leistung oder eine gesonderte Lieferung sind. |
| Küche, Sanitärobjekte, Beleuchtung | Welches konkrete Produkt oder welcher Betrag je Stück enthalten ist, wo die Lieferung endet und ob die Anschlüsse für die konkrete Küche vorbereitet sind. |
| Unterlagen für die Benutzungsabnahme (kolaudácia) | Wer sie liefert. Das Gesetz nennt die Anlagen zum Antrag auf Benutzungsabnahme (kolaudácia) (§ 66 Abs. 2). Der Vertrag sollte jedoch festlegen, wer jede einzelne Anlage liefert. |
Kann man in einem Rohbau mit Installationen (holodom) wohnen, und was muss für die Benutzungsabnahme (kolaudácia) fertig sein?
Ein fertiggestelltes Gebäude darf erst nach der Benutzungsabnahme (kolaudácia) dauerhaft genutzt werden (§ 66 Abs. 1). Bei der Schlussabnahme prüft die Baubehörde, ob das Gebäude dem geprüften Projekt entspricht. Es muss vollständig und für die sichere Nutzung geeignet sein (§ 66 Abs. 4 Buchst. a). Ist das nicht der Fall, unterbricht die Behörde die Benutzungsabnahme (kolaudácia) und stellt sie ein, wenn die Mängel nicht rechtzeitig beseitigt werden (§ 66 Abs. 5 und 6). Ein Rohbau mit Installationen (holodom) besteht die Benutzungsabnahme (kolaudácia) daher nicht.
Der Bauherr reicht den Antrag auf Benutzungsabnahme (kolaudácia) ein. Die Anlagen hängen vom Gebäudetyp ab. Dazu gehören das Bautagebuch, die Dokumentation der tatsächlichen Ausführung, das Übergabeprotokoll und das Aufmaß des fertigen Gebäudes (§ 66 Abs. 2). Ab 1. Januar 2027 ändert das Gesetz Nr. 243/2026 Slg. § 66, einschließlich der Liste der Anlagen (Art. I Nr. 149 bis 158), und verschiebt die Regel zur Nutzung erst nach der Benutzungsabnahme (kolaudácia) in § 67 Abs. 1 (Nr. 159).
Wie vergleicht man zwei Angebote, wenn jedes ein anderes Haus beschreibt?
Ein Preis pro Quadratmeter zeigt nicht, was in der Summe enthalten ist. Angebote werden vergleichbar, wenn alle dieselbe Leistungsliste bepreisen. Wie eine solche Liste entsteht, behandelt der Artikel warum sich Budgetpreise unterscheiden. Kurz gesagt:
- Allen dieselbe Grundlage geben. Idealerweise ein aus der Planung abgeleitetes Leistungsverzeichnis (výkaz výmer) mit aufgemessenen Mengen.
- Einen aufgegliederten Kostenplan verlangen. Eine einzige Summe für einen Rohbau mit Installationen (holodom) lässt sich nicht prüfen. Eine Aufteilung nach Positionen zeigt, wo sich die Angebote unterscheiden.
- Die Ausschlüsse auflisten. Notieren Sie, was jedes Angebot ausdrücklich nicht enthält, und addieren Sie erst danach die fehlenden Teile.
- Den Standard vergleichen, nicht den Positionsnamen. Fragen Sie bei Fenstern, Dacheindeckung, Dämmung und Wärmequelle nach Typ oder Parametern, nicht nach dem Wort „Standard“.
- Die Bedingungen lesen, nicht nur die Summe. Frist, Zahlungen, Einbehalt und Gewährleistung haben einen Wert, der über die Summe hinausgeht.
Einen Auftragnehmer auf diese Weise auszuwählen ist eine kleine Ausschreibung. Sie muss nicht formell sein. Das Vergabegesetz gilt nicht für eine Privatperson, die mit eigenem Geld baut (§ 7 Abs. 1 und § 8 Abs. 1 des Gesetzes Nr. 343/2015 Slg.).
Was muss der Werkvertrag festlegen?
Was Sie kaufen, bestimmen der Werkvertrag und seine Anlagen. Nach dem Zivilgesetzbuch (Občiansky zákonník) verpflichtet sich der Auftragnehmer, das Werk zum vereinbarten Preis auf eigene Gefahr auszuführen (§ 631). Das Handelsgesetzbuch (Obchodný zákonník) behandelt die Errichtung eines Gebäudes oder eines Teils davon stets als Werk (§ 536 Abs. 2). Lieferungen in Etappen sind daher ebenfalls ein Werk. Das Handelsgesetzbuch regelt Pflichten zwischen Unternehmern im Rahmen ihrer Geschäftstätigkeit (§ 261 Abs. 1). Ein Haushalt, der für sich selbst baut, fällt in der Regel unter das Zivilgesetzbuch (Schlussfolgerung aus § 261 Abs. 1).
Sie können mit einem Generalunternehmer oder mit mehreren Firmen Etappe für Etappe abschließen. Folgende Punkte sollte der Vertrag enthalten:
- Leistungsumfang als Anlage. Sie nennt das geprüfte Projekt (overený projekt), das den Umfang der Arbeiten festlegt (§ 27 Abs. 2), ein bepreistes Leistungsverzeichnis und eine Liste der ausgeschlossenen Arbeiten.
- Fristen für Beginn, Etappen und Fertigstellung. Der Auftragnehmer muss die Arbeiten innerhalb der vereinbarten Zeit ausführen (Zivilgesetzbuch § 633 Abs. 1, Handelsgesetzbuch § 537 Abs. 1).
- Zahlungsplan. Nach dem Zivilgesetzbuch wird der Preis nach Abschluss der Arbeiten bezahlt, sofern nichts anderes vereinbart ist. Bei Arbeiten in Teilen oder mit erheblichen Kosten kann der Auftragnehmer angemessene Vorauszahlungen verlangen (§ 634 Abs. 2). Nach dem Handelsgesetzbuch ist die Zahlung zur vereinbarten Zeit fällig (§ 548 Abs. 1). Knüpfen Sie Zahlungen an fertiggestellte und abgenommene Etappen.
- Einbehalt. Keines der beiden Gesetzbücher regelt ihn für einen Werkvertrag. Wenn Sie einen Teil des Preises zurückhalten möchten, bis Mängel beseitigt sind, müssen Höhe und Freigabebedingungen im Vertrag stehen.
- Änderungen während des Baus. Bei einem durch ein Budget festgelegten Preis darf der Auftragnehmer Arbeiten, die nicht im Budget enthalten sind, nur nach Ihrer schriftlichen Zustimmung abrechnen. Eine spätere schriftliche Bestellung hat dieselbe Wirkung (Zivilgesetzbuch § 635 Abs. 1). Vereinbaren Sie jede Änderung schriftlich, bevor sie ausgeführt wird, mit Preis und Frist.
- Übergabe. Wenn der Auftragnehmer dazu auffordert, prüft der Bauherr das fertige Gebäude und übernimmt es (§ 30 Abs. 4 Buchst. b des Baugesetzes). Ein Übergabeprotokoll wird auf Verlangen einer der beiden Parteien erstellt (Handelsgesetzbuch § 554 Abs. 6). Tragen Sie Mängel und nicht fertiggestellte Positionen mit einer Frist zur Beseitigung darin ein. Bis zur Übergabe trägt der Auftragnehmer das Risiko eines Schadens am Gebäude (Zivilgesetzbuch § 647, Handelsgesetzbuch § 554 Abs. 5).
- Gewährleistung und Mängel. Nach dem Zivilgesetzbuch gilt für ein Gebäude eine Gewährleistungsfrist von drei Jahren ab dem Tag, an dem der Auftraggeber es hätte übernehmen sollen. Eine Vorschrift kann für einige Gebäudeteile eine kürzere Frist festlegen, mindestens aber 18 Monate (§ 646 Abs. 3). Nach dem Handelsgesetzbuch läuft die Gewährleistungsfrist ab der Übergabe. Es gilt die im Vertrag vereinbarte Frist (§ 563 Abs. 1 und 2, § 429 Abs. 2). Zeigen Sie Mängel unverzüglich an, sonst gewährt das Gericht die Rechte aus den Mängeln nicht (§ 562 Abs. 2). Mehr dazu im Eintrag zur Gewährleistungsfrist.
Worauf sollte man bei der Übernahme eines Rohbaus achten?
Das Gesetz kennt die Übernahme eines fertigen Gebäudes: Der Bauherr prüft es und übernimmt es, wenn der Auftragnehmer dazu auffordert (§ 30 Abs. 4 Buchst. b). Die Übernahme eines Rohbaus als Etappe ist Sache des Vertrags. Halten Sie daher im Vertrag fest, was geprüft und übergeben wird. Der Auftragnehmer haftet dafür, dass das Gebäude dem geprüften Projekt entspricht (§ 32 Abs. 1), vergleichen Sie das Gebäude also mit dem Projekt. Prüfen Sie:
- das Bautagebuch mit den vereinbarten und eingetragenen Änderungen am Projekt (§ 32 Abs. 3),
- die Nachweise über die Eignung der Bauprodukte, die der Bauleiter (stavbyvedúci) führt (§ 37 Abs. 3 Buchst. g),
- das Aufmaß der erdverlegten Leitungen und anderer unterirdischer Teile, das vor ihrer Abdeckung erstellt wird (§ 32 Abs. 2 Buchst. o),
- das Übergabeprotokoll mit den Mängeln und dem Termin für ihre Beseitigung.
Bei einem vorbehaltenen Bauwerk (vyhradená stavba) prüft die Bauüberwachung außerdem die Teile, die später verdeckt werden (§ 36 Abs. 2 Buchst. c). Zeigen Sie Mängel unverzüglich an, sonst gewährt das Gericht das daraus entstehende Recht nicht (Handelsgesetzbuch § 562 Abs. 2).
Wo reduzieren Planung und Bauüberwachung das Risiko?
Die meisten der oben beschriebenen Probleme beginnen, wenn eine Firma ein Haus bepreist, das nicht ausreichend beschrieben ist. Die Ausführungsplanung (realizačný projekt) ist die detaillierte Ausarbeitung des geprüften Projekts für die Zwecke der Bauausführung (§ 9 Abs. 5). Das Gesetz verlangt sie nur für ein vorbehaltenes Bauwerk. Nach Anlage 18 der Verordnung 60/2025 Slg. präzisiert sie das Projekt bis zu einer Detailtiefe, die Konstruktionen, Produkte und Materialien festlegt. Fragen Sie bei einem anderen Haus Ihren Planer, ob Sie sie benötigen.
Während des Baus hilft die Aufsicht. Der Bauherr muss die Planungsaufsicht während der Bauausführung sicherstellen (§ 30 Abs. 4 Buchst. d). Der Urheber des Architektenwerks hat das Recht auf Autorenaufsicht (§ 35 Abs. 10). Die Bauüberwachung verfolgt den Fortschritt der Arbeiten im Vergleich zum Projekt. Sie prüft außerdem, ob die Bauprodukte geeignet sind (§ 36 Abs. 1 Buchst. a und c). Bei einem vorbehaltenen Bauwerk und bei einem Eigenbau ist die Bauüberwachung verpflichtend (§ 30 Abs. 5 Buchst. a, Abs. 6 Buchst. a). Wie die Aufsicht abgerechnet wird, zeigt der Überblick über was ein Architekt kostet.