Mi történik a döntés és az első földmunka között?
A végleges építési szándékról szóló döntés és az ellenőrzött tervdokumentáció még nem jelenti azt, hogy a földgép ráhajthat a telekre. A papíros munka és az első ásás között több lépés van, amelyeket a 25/2025. Z. z. számú építési törvény (a továbbiakban: építési törvény) a megrendelő, a kivitelező, az építésvezető és a geodéta között oszt meg. A törvény nem ír elő rögzített sorrendet. A gyakorlatban általában a következő történik:
- Az építési tervdokumentációt ellenőrzik, és a döntés jogerőre emelkedik. Épületet csak az ellenőrzött tervdokumentáció szerint szabad építeni (25. §).
- A megrendelő bejelenti az építési hatóságnak, hogy a munkák megkezdődnek, és megnevezi a kivitelezőt (30. § (3) bekezdés a) pont).
- A megrendelő átadja a kivitelezőnek az ellenőrzött tervdokumentációt, a végleges döntést és a telket az építkezés berendezéséhez (30. § (3) bekezdés b) pont).
- A kivitelező berendezi az építkezést: kerítés, járműhozzáférés, víz, áram, raktárterület és mosdók, illemhelyek.
- A geodéta kitűzi az épületet, és ezt bejegyzi az építési naplóba (42. §).
- Megkezdődnek az épület szerkezetével közvetlenül összefüggő munkák. Csak ez számít az építkezés megkezdésének (41. §).
A kerítés felállítása, az építkezés berendezése és felszerelése, a megközelítés, a víz- és áramellátás, a növényzet eltávolítása, a mezőgazdasági terület humuszrétegének lehúzása, a hulladék elszállítása és az épület megjelölése előkészítő munkának minősül, nem az építkezés megkezdésének (41. §). Az épület megjelölése nem azonos a kitűzéssel, amelyet a 42. § szabályoz. A kitűzés előtti hatósági határidőkről a Hogyan zajlik egy ház építése Szlovákiában című cikkben olvashat.
Ki és mikor tűzi ki az épületet?
Új épületet, bővítést és terepmunkát csak akkor szabad építeni, miután egy geodéta a helyszínen kitűzte azokat. Kivétel az értesítéshez kötött kisebb építmény (42. § (1) bekezdés). A kitűzött helyzetnek egyeznie kell a végleges építési szándékról szóló döntéssel és a kitűzési tervrajzzal (42. § (2) bekezdés). A geodétának meg kell felelnie a geodéziai törvény követelményeinek. A kiválasztott tevékenységek eredményeinek hitelesítéséhez a geodétának szerepelnie kell a jogosult geodéták és térképészek névjegyzékében vagy nyilvántartásában (40. § (1) bekezdés).
A 209/2025. Z. z. rendelet a munkát két lépésre osztja (4. § (1), (4), (5) és (9) bekezdés):
- A térbeli helyzet kitűzése megjelöli az épület fő tengelyeit, fő pontjait és fő magassági pontjait.
- A részletes kitűzés a részletes kitűzési tervrajzokat követi, és részenként is elvégezhető.
Az alap a térbeli helyzet kitűzési tervrajza. Ez mutatja az épületet, a telek és a szomszédos telkek határait, a szomszédos épületeket, a telken lévő közműveket, a kitűzési hálózat pontjait és az alappontok koordinátáit a pontossági követelményekkel (rendelet, 3. § (3) bekezdés). A kitűzés fordítva működik a telek geodéziai felmérésével szemben: a tervrajz pontjai kerülnek át a terepre.
A kitűzést kétszer ellenőrzik. A kitűzést végző geodéta ellenőrzi a helyességét, általában azzal, hogy önállóan megismétli, és rögzíti az eltéréseket (4. § (6) és (8) bekezdés). A tervdokumentációval szembeni minőségellenőrzést másik geodéta végzi (4. § (12)–(14) bekezdés). Az eredmény egy kitűzési jegyzőkönyv és az építési naplóba írt bejegyzés (építési törvény, 42. § (3) bekezdés).
Hogyan adják át a telket a kivitelezőnek?
Az építkezés az építési szándékban meghatározott terület, amelyen elhelyezik az épületet és az építkezési kiszolgáló létesítményeket, és ahol a munkákat végzik. Ide tartozik az építési telek, valamint meghatározott mértékben más telkek is (6. § (1) bekezdés). A döntés a telkeket kataszteri adatok alapján sorolja fel (60. § (1) bekezdés c) pont).
A telek átadásakor a kivitelező megkapja az ellenőrzött tervdokumentációt, a végleges döntést és a telket (30. § (3) bekezdés b) pont). A törvény nem ír elő formát az erről készülő jegyzőkönyvhöz, a vállalkozási szerződés viszont igen. A dátum fontos, mert az építési napló a telek átvételétől kezdve rögzíti a munkákat (10. § (2) bekezdés).
Ha az előkészítés és az építkezés során különböző geodéták dolgoznak, az első geodéta az építkezés megkezdése előtt átadja a másodiknak az alapadatokat, a kitűzési hálózatot, a telekhatár és az építkezési kiszolgáló terület (ha nincs bekerítve) sarokpontjait, a közművek és a földalatti építmények jelöléseit, valamint a térbeli helyzet kitűzéséről szóló jegyzőkönyvet. Mindketten aláírják az átadási jegyzőkönyvet (209/2025. rendelet, 5. § (1) és (2) bekezdés). A megrendelő ezután védi a helyszínen a kitűzési hálózat pontjait (építési törvény, 30. § (4) bekezdés f) pont).
Mi kell készen álljon a munkák megkezdése előtt, és ki biztosítja?
A törvény kétszer írja le az építkezés feltételeit: a telekre vonatkozó követelményként (6. § (3) bekezdés), valamint az építésvezető feladataként az építkezés vezetésében (38. § (1) bekezdés). A 396/2006. Z. z. kormányrendelet a szociális és egészségügyi minimumot adja hozzá.
| Mi | Ki biztosítja | Szabály |
|---|---|---|
| Ellenőrzött tervdokumentáció és végleges döntés a kivitelezőnek | Megrendelő | 25/2025, 30. § (3) bekezdés b) pont |
| A munkák kezdetének bejelentése az építési hatóságnak | Megrendelő | 25/2025, 30. § (3) bekezdés a) pont |
| Az épület kitűzése és annak jegyzőkönyve | Geodéta, akit a megrendelő és a kivitelező is megbíz | 25/2025, 42. §, 30. § (4) bekezdés e) pont, 32. § (2) bekezdés a) pont |
| Kerítés és zárható bejárat | Építésvezető | 25/2025, 38. § (1) bekezdés a) pont |
| Építkezési jelölés | Építésvezető, a döntés előírásai szerint | 25/2025, 38. § (1) bekezdés b) pont, 60. § (1) bekezdés d) pont |
| Hozzáférés szállításhoz, tűzoltóautókhoz és mentőautókhoz | Építésvezető | 25/2025, 38. § (1) bekezdés d) pont |
| Víz- és áramellátás | Kivitelező, ha a munkák igénylik | 25/2025, 32. § (2) bekezdés c) pont, 38. § (1) bekezdés f) pont |
| Tárolóhely és hulladékszállítás | Építésvezető | 25/2025, 38. § (1) bekezdés e) és g) pont |
| WC, mosdók, ivóvíz, elsősegélynyújtás | Munkáltató a helyszínen | 396/2006, 8. § (1) bekezdés, 3. melléklet |
| Egészség- és munkavédelmi terv | Megrendelő, a telek berendezése előtt | 396/2006, 3. § (2) bekezdés |
Az építkezési kiszolgáló létesítmények az építkezés vezetéséhez szükséges ideiglenes építmények, különösen tárolók, gépek elhelyezésére szolgáló terület, szennyeződésmentes talaj, műhelyek, szálláshelyek és szociális helyiségek (6. § (2) bekezdés). A rendelet nem határozza meg a WC-k számát. Előírja a „megfelelő számú” WC-t és mosdót a munkahelyek közelében (3. melléklet, 14.3 pont), valamint elegendő ivóvizet vagy más alkalmas, alkoholmentes italt (18.2 pont). Az építésvezető dönti el, hová kerülnek a tárolók és a szociális helyiségek, és hogyan csatlakoznak a közműhálózatokhoz (építési törvény, 37. § (3) bekezdés f) pont).
Mit kell az építkezési táblának mutatnia?
A telket építkezésként kell megjelölni az épületre és az építkezésben résztvevő felekre vonatkozó alapvető adatokkal (6. § (3) bekezdés b) pont). Az építési szándékról szóló döntés előírhatja a telek és az épület megjelölésének követelményeit (60. § (1) bekezdés d) pont). A törvény nem ír elő kötelező mintát az építkezési táblához, ezért olvassa el, mit ír elő az Ön döntése a megjelölésről.
A 396/2006. kormányrendelet második értesítést is előír. A munkák megkezdése előtt a megrendelő az 1. melléklet szerinti értesítést jól láthatóan kifüggeszti a helyszínen, és minden változáskor frissíti (3. § (4) bekezdés). Ugyanezt az értesítést megküldi a munkaügyi felügyelőségnek is, ha a tervezett munkák 30 munkanapnál tovább tartanak, és egyidejűleg 20 főnél több ember dolgozik a helyszínen, vagy ha a tervezett munkák meghaladják az 500 személynapot (3. § (3) bekezdés).
Mikor kötelező biztonsági koordinátort kinevezni?
A megrendelő biztonsági koordinátort nevez ki minden olyan helyszínre, ahol egynél több munkáltató, vagy egynél több alkalmazottal nem rendelkező egyéni vállalkozó dolgozik (396/2006. kormányrendelet, 3. § (1) bekezdés). Családi háznál ez akkor fordul elő, ha két alkalmazottakat foglalkoztató cég dolgozik ott, például egy kivitelező és egy villanyszerelő cég, vagy ha két alkalmazott nélküli egyéni vállalkozó dolgozik ott. Ugyanebben az esetben a megrendelő dokumentációs koordinátort is kinevez, aki tervezőként készíti el az egészség- és munkavédelmi tervet (5. §).
A biztonsági koordinátor lehet az építésvezetésre jogosult személy, az építkezés felügyeletére jogosult személy vagy munkavédelmi szakember. Az építésvezető nem koordinálhatja azt a helyszínt, amelyet vezet (6. § (1) bekezdés). A koordinátor gondoskodik arról, hogy a terv betartása, a cégek együttműködése és a helyszínre csak az ott dolgozók lépjenek be (6. § (2) bekezdés). A kivitelezőnek be kell tartania a koordinátor utasításait (25/2025 építési törvény, 32. § (2) bekezdés f) pont). A koordinátorok kinevezése nem mentesíti a megrendelőt a felelősség alól (rendelet, 3. § (5) bekezdés).
Ki felelős a helyszínért?
| Szerep | Mit tesz a helyszínen | Szabály |
|---|---|---|
| Megrendelő | Bejelenti a munkák kezdetét, átadja a telket, a teljes munkára geodétát bíz meg, védi a hálózati pontokat, koordinátorokat nevez ki | 25/2025, 30. § (3) bekezdés, (4) bekezdés e) és f) pont; 396/2006, 3. § |
| Kivitelező | Biztosítja az építésvezetőt és a geodétát, megnevezi a vezető geodétát, biztosítja a vizet, az áramot és az építkezési eszközöket | 25/2025, 32. § (2) bekezdés a), c), d) pont |
| Építésvezető | Vezeti a helyszínt, irányítja az üzemeltetést, vezeti a naplót, és dönt a külső személyek belépéséről | 25/2025, 37. § (1) bekezdés, 38. § |
| Geodéta | Kialakítja a kitűzési hálózatot, kitűzi az épületet, elkészíti a jegyzőkönyvet, és folyamatosan ellenőrzi a helyzetet | 25/2025, 40. § (3) bekezdés d), e), f) pont, 42. § (3) bekezdés |
| Biztonsági koordinátor | A terv szerint koordinálja a cégek közötti munkavédelmet | 396/2006, 6. § |
A kivitelező biztosítja az építésvezetőt, és a törvény az építkezés vezetését rá bízza (32. § (2) bekezdés c) pont, 37. § (1) bekezdés). A 38. § (2) bekezdésében felsoroltakon kívül mások csak az építésvezető hozzájárulásával és kísérettel léphetnek be (38. § (3) bekezdés). Aki nem gondoskodik a telek és annak létesítményeinek biztosításáról, vagy a kitűzés és a helyzet tervvel való összhangjának biztosításáról, szabálysértést követ el, amelyért 30 és 300 euró közötti bírságot szabhatnak ki (79. § (1) bekezdés b) és c) pont, (6) bekezdés a) pont). Az a cég, amely külsős személyt enged a telekre, 100 és 500 euró közötti bírságra számíthat (80. § (1) bekezdés e) pont). Önépítés esetén az építkezési eszközök gondozása és az üzemeltetés a megrendelőre száll át (30. § (6) bekezdés e) pont). Lásd a Családi ház önépítése című cikket.
Hogyan vezessük az építési naplót az első naptól?
Az építési naplót az építésvezető vezeti. Bejegyzésekhez és ellenőrzéshez az építkezés berendezésének első napjától az épület átadásáig rendelkezésre áll (39. § (1) bekezdés). Általában elektronikusan vezetik (10. § (2) bekezdés), és az ellenőrzött tervdokumentációval együtt az egész építkezés alatt a helyszínen kell lennie (6. § (5) bekezdés).
A kitűzési bejegyzés rögzíti a kitűzött elemeket, a geodéta nevét, a dátumot, a jegyzőkönyv hivatkozási számát, a jelek számát és típusát, valamint az átadó és az átvevő aláírását (209/2025. rendelet, 4. § (10) bekezdés). A megrendelő, a geodéta és a biztonsági koordinátor is írhat bejegyzést (építési törvény, 39. § (2) bekezdés b), c), g) pont). Az ellenőrzési záradék hatályát veszti, ha a munkák a kiadásától számított két éven belül nem kezdődnek meg, és a hatóság nem állapított meg hosszabb határidőt (65. § (6) bekezdés). Ezért az építkezés kezdetének dátumát még aznap írja be a naplóba.
Mi változik 2027. január 1-jétől?
A 243/2026. Z. z. módosítás az alábbi pontokon 2027. január 1-jétől lép hatályba, addig nem minősül hatályos jognak. A munkák kezdetéről az építési hatóságnak majd meghatározott nyomtatványon kell értesítést küldeni (I. cikk 89. pont). Az értesítéshez kötött kisebb építmények mentessége kikerül a 42. § (1) bekezdéséből, a terepmunkák kitűzési kötelezettsége pedig arra szűkül, amelyekhez építési szándékról szóló döntés szükséges (104. pont).