Welche Genehmigung braucht man, um ein Haus abzureißen?
Eine Entscheidung über die Bauabsicht (zámer stavby) und ein geprüftes Projekt. Seit dem 1. April 2025 sieht das Baugesetz, Nr. 25/2025 Z. z., keine eigene „Abrissgenehmigung“ mehr vor. Die Entfernung eines Bauwerks umfasst die Entsorgung des Abfalls, und eine vollständige Entfernung bedeutet den Abriss aller tragenden Bauteile (§ 2 Abs. 11).
Sofern das Gesetz nichts anderes bestimmt, bedarf die Entfernung eines Bauwerks einer Entscheidung über die Bauabsicht (§ 18 Abs. 2). Der Abriss darf nur auf Grundlage eines in diesem Verfahren geprüften Projekts oder nach einer Anzeige erfolgen (§ 25). Den früheren Begriff und die heutige Form erklärt der Artikel Abriss eines Bauwerks. Ob überhaupt abgerissen werden soll, behandelt der Beitrag Sanieren oder Abreißen.
Wann genügt eine Anzeige und wann braucht man eine Entscheidung?
Ein gewöhnliches Einfamilienhaus fällt in die erste Zeile.
| Fall | Was das Gesetz verlangt | Vorschrift |
|---|---|---|
| Ein Einfamilienhaus und jedes andere Bauwerk, für das keine Ausnahme gilt | Eine Entscheidung über die Bauabsicht, danach die Prüfung des Projekts | § 18 Abs. 2, § 25, § 65 |
| Ein auf Anzeige errichtetes Bauwerk, ein Informationsbauwerk, ein montiertes Erzeugnis | Der Eigentümer teilt dem Amt den Zeitraum mit, innerhalb dessen das Bauwerk entfernt wird | § 63 Abs. 11 |
| Ein Kleinbauwerk mit Konskriptionsnummer (súpisné číslo) | Anzeige | § 18 Abs. 3 Buchst. c |
| Ein Unfall oder eine Naturkatastrophe, die Leben oder erhebliche Schäden bedroht | Der Abriss darf ohne Bauabsicht beginnen, das Amt ist unverzüglich zu informieren | § 47 Abs. 1 |
| Ein Bauwerk, das durch nicht genehmigte Bauarbeiten entstanden ist | Die Bauaufsicht ordnet die Entfernung an und setzt eine Frist | § 78 |
Für andere Kleinbauwerke entscheiden die Bedingungen des § 18 Abs. 3 und 5, zum Beispiel ein Standort in einer Denkmalschutzzone (Abs. 3 Buchst. g). Das Gesetz Nr. 243/2026 Z. z. ändert außerdem § 18 Abs. 2 ab dem 1. Januar 2027 (Art. I Nr. 58). Lesen Sie deshalb am Tag der Einreichung die dann geltende Fassung.
Welche Unterlagen braucht der Antrag?
Der Bauherr reicht den Antrag elektronisch auf dem vorgeschriebenen Formular ein. Beizufügen sind die Projektdokumentation einer befugten Person und der Bericht über die Konsultation der Bauabsicht (§ 50 Abs. 1 und 2). Die Bauabsicht kann den Abriss eines Bauwerks darstellen (§ 9 Abs. 2). Das Bauprojekt stellt den Abriss in Text und Zeichnungen dar (§ 9 Abs. 3). Hat kein Planer die Bauabsicht erstellt, weist das Amt den Antrag zurück (§ 59 Abs. 1 Buchst. b). Den Inhalt des Projekts erklärt die Projektdokumentation für den Abriss.
Vor der Einreichung stellen der Bauherr oder der Planer die Unterlagen im Informationssystem bereit. Sie fordern verbindliche Stellungnahmen der Raumplanungsbehörde und der betroffenen Behörden an. Von den betroffenen juristischen Personen holen sie verbindliche Erklärungen ein (§ 20 Abs. 1). Das Amt fragt danach, ob der Antragsteller ein Recht am Bauwerk besitzt, das die Arbeiten erlaubt (§ 57 Abs. 2 Buchst. a). Halten Sie deshalb einen aktuellen Grundbuchauszug bereit. Steht das Haus auf der Grundstücksgrenze oder teilt es eine Wand mit einem Nachbarn, lassen Sie außerdem eine statische Begutachtung dessen erstellen, was nach dem Abriss stehen bleibt.
Wie läuft der Abriss eines Hauses Schritt für Schritt ab?
Die Fristen sind gesetzliche Fristen für Behörden und Firmen und keine Schätzung der Dauer des Abrisses.
| Schritt | Wer | Was und bis wann | Vorschrift |
|---|---|---|---|
| Asbestermittlung | Die Abbruchfirma, zusammen mit dem Eigentümer | Vor Arbeitsbeginn in Gebäuden, die vor dem 1. Januar 2005 errichtet wurden | Regierungsverordnung 185/2026 § 8 Abs. 1 |
| Bauabsicht und Projekt | Planer | Sowohl die Bauabsicht als auch das Projekt stellen den Abriss dar | § 9 Abs. 2 und 3 |
| Stellungnahmen und Erklärungen | Betroffene Behörden, Netzbetreiber | Stellungnahme bzw. Erklärung innerhalb von 30 Tagen, bei komplexen Bauwerken innerhalb von 60 Tagen | § 21 Abs. 9, § 22 Abs. 5 |
| Entscheidung über die Bauabsicht | Bauamt | 30 Tage, 60 Tage mit Anhörung oder Augenschein, 90 Tage in den Fällen des § 58 Abs. 2 | § 58 |
| Prüfung des Projekts | Bauamt | 30 Tage oder zusammen mit der Entscheidung | § 65 Abs. 2 |
| Anzeige der Asbestentfernung | Befugte Firma | Spätestens 30 Tage vor Arbeitsbeginn | 355/2007 § 41 Abs. 13 |
| Abrissanzeige | Abfallerzeuger | Spätestens drei Arbeitstage vorher an die Abfallbehörde | 79/2015 § 77 Abs. 3 Buchst. e |
| Abriss | Befugter Auftragnehmer | Nach dem geprüften Projekt, Asbest vor allen anderen Arbeiten | § 25, § 26, Regierungsverordnung 185/2026 § 8 Abs. 6 |
| Bericht über den selektiven Rückbau | Abfallerzeuger | Spätestens 90 Tage nach Abschluss der Arbeiten | 79/2015 § 77 Abs. 3 Buchst. f |
| Löschung aus dem Kataster | Eigentümer | Bestätigung der Gemeinde, dass das Bauwerk entfernt wurde | 162/1995 § 46 Abs. 8 |
Wer darf ein Haus abreißen?
Der Bauherr muss die Arbeiten von einem befugten Auftragnehmer ausführen lassen, sofern er selbst nicht zur Ausführung berechtigt ist (§ 26 Abs. 2). Auftragnehmer ist, wer berechtigt ist, Bauwerke gewerblich zu errichten oder zu entfernen (§ 31 Abs. 1). Ein Bauherr darf ein einfaches Bauwerk auch in Eigenleistung entfernen, wenn eine für die Bauaufsicht befugte Person die Arbeiten leitet (§ 26 Abs. 3 und 5). Ein einfaches Bauwerk ist zum Beispiel ein Wohngebäude mit höchstens drei Wohnungen. Seine bebaute Fläche beträgt bis zu 300 m², und es hat höchstens zwei oberirdische Geschosse (§ 2 Abs. 6 Buchst. a).
Die Eigenleistung hat Grenzen. Asbest aus einem Bauwerk darf nur ein Unternehmen oder eine juristische Person entfernen, die von der Behörde für das öffentliche Gesundheitswesen dazu berechtigt wurde (Gesetz Nr. 355/2007 Z. z., § 41 Abs. 1).
Wie trennt man das Haus von den Versorgungsleitungen?
Die Eigentümer und Betreiber technischer Netze, also von Wasser, Strom, Gas, Abwasser und elektronischer Kommunikation (§ 4 Abs. 2), sind im Verfahren betroffene juristische Personen (§ 22 Abs. 1 Buchst. a). Auf Anfrage des Bauherrn oder Planers geben sie eine verbindliche Erklärung mit konkreten Anforderungen an das Projekt ab (§ 22 Abs. 3). Dafür haben sie 30 Tage, bei komplexen Bauwerken höchstens 60 Tage. Äußern sie sich nicht rechtzeitig, gilt, dass sie keine Anforderungen haben (§ 22 Abs. 5).
Vereinbaren Sie die Trennung der Anschlüsse und Zähler mit dem Netzbetreiber vor Arbeitsbeginn, und fragen Sie frühzeitig an. Planen Sie ein neues Haus, klären Sie gleichzeitig, ob ein Anschluss bestehen bleiben kann.
Was ist mit Asbestzement und anderen Gefahrstoffen?
Vor dem Abriss in Gebäuden, die vor dem 1. Januar 2005 errichtet wurden, muss der Arbeitgeber Materialien ermitteln, die vermutlich Asbest enthalten, auch mithilfe von Informationen des Eigentümers. Fehlen Informationen, lässt der Arbeitgeber die Materialien nachweisbar untersuchen (Regierungsverordnung Nr. 185/2026 Z. z., § 8 Abs. 1). Vor dem Abriss erstellt der Arbeitgeber einen Arbeitsplan. Asbest wird vor dem Abriss entfernt, sofern dies die Beschäftigten nicht stärker gefährden würde (§ 8 Abs. 5 und 6 Buchst. a). Bei älteren Häusern handelt es sich häufig um Asbestzement in Dach oder Verkleidung.
Asbest darf nur eine befugte Firma entfernen. Sie muss jede Entfernung mindestens 30 Tage im Voraus bei der Behörde für das öffentliche Gesundheitswesen anzeigen (Gesetz Nr. 355/2007 Z. z., § 41 Abs. 1 und 13). Eine natürliche Person darf Bauschutt mit Asbest aus einfachen oder kleinen Bauwerken nicht behandeln (Gesetz Nr. 79/2015 Z. z., § 12 Abs. 6). Gefährlicher Abfall darf nicht mit anderen Abfällen vermischt werden (§ 25 Abs. 1). Zulassungen und Luftmessungen behandelt der Beitrag Asbest und alte Leitungen bei einer Sanierung.
Was passiert mit dem Abbruchmaterial?
Wird die Arbeit für eine natürliche Person ausgeführt, ist Abfallerzeuger, wer die Arbeiten ausführt, meist also die Abbruchfirma (Gesetz Nr. 79/2015 Z. z., § 77 Abs. 2). Er muss selektiven Rückbau durchführen. Das heißt, er legt die Reihenfolge der Arbeiten so fest, dass sich Materialien trennen und sortieren lassen (§ 77 Abs. 1 Buchst. b, Abs. 3 Buchst. b). Bevor der Abfall anfällt, muss er einen Vertrag über dessen physische Behandlung abgeschlossen haben (Abs. 3 Buchst. d). Bei Bauwerken mit mehr als 300 m² bebauter Fläche muss er in einem Kalenderjahr mindestens 70 % des Abfalls nach Gewicht zur Wiederverwendung, zum Recycling oder zur sonstigen Verwertung vorbereiten. Das Ziel umfasst die Gruppe 17 des Katalogs. Es schließt gefährliche Abfälle sowie Boden und Steine der Nummer 17 05 04 aus (Anhang 3 Teil VI Punkt 2).
Die Reihenfolge legt die Abfallhierarchie fest: Vermeidung, Vorbereitung zur Wiederverwendung, Recycling, sonstige Verwertung und erst danach Beseitigung (§ 6 Abs. 1). Ganze Ziegel und Dachziegel können zur Wiederverwendung vorbereitet werden, siehe Rückbau von Gebäuden. Einen breiteren Überblick bietet Bau- und Abbruchabfall. Die Katalognummern in der Tabelle stammen aus der Verordnung Nr. 365/2015 Z. z.
| Fraktion | Katalognummer | Kategorie | Zählt zum 70-%-Ziel | Was damit tun |
|---|---|---|---|---|
| Beton | 17 01 01 | andere (nicht gefährlich) | ja | Getrennt, zum Recycling |
| Ziegel | 17 01 02 | andere (nicht gefährlich) | ja | Ganze Stücke zur Wiederverwendung, der Rest zum Recycling |
| Fliesen, Verkleidungen und Keramik | 17 01 03 | andere (nicht gefährlich) | ja | Ganze Dachziegel wiederverwenden, den Rest recyceln |
| Holz | 17 02 01 | andere (nicht gefährlich) | ja | Geeignete Balken und Bretter wiederverwenden, den Rest verwerten |
| Eisen und Stahl | 17 04 05 | andere (nicht gefährlich) | ja | Getrennt als Altmetall zum Recycling |
| Boden und Steine | 17 05 04 | andere (nicht gefährlich) | nein | Außerhalb des Ziels, die Verwendung mit dem Auftragnehmer abstimmen |
| Baustoffe mit Asbest | 17 06 05 | gefährlich | nein | Getrennt, in geschlossener Verpackung, nur an eine befugte Person übergeben |
| Gemischter Bauschutt | 17 09 04 | andere (nicht gefährlich) | ja | Anteil gering halten, denn die Sortierung nach dem Abriss ist schwieriger |
Was ist mit den Nachbarn?
Der Eigentümer eines benachbarten Bauwerks oder Grundstücks ist Partei im Verfahren über die Bauabsicht, wenn die Entscheidung seine Eigentumsrechte unmittelbar berühren kann (§ 49 Abs. 1 Buchst. c). Das Amt informiert die Parteien innerhalb von sieben Tagen nach dem Tag, an dem der Antrag vollständig ist, über den Beginn des Verfahrens (§ 51 Abs. 1).
Lassen beengte Verhältnisse den Abriss nur vom Nachbargrundstück aus zu, kann das Amt in der Entscheidung anordnen, dass der Nachbar die Arbeiten für die nötige Zeit und im nötigen Umfang dulden muss. Der Bauherr muss die Arbeiten dann vorher ankündigen und den Nachbarn so wenig wie möglich stören. Anschließend stellt er das Grundstück wieder her. Ist das nicht möglich, ersetzt er den Schaden (§ 46). Es lohnt sich, vor dem Amt mit den Nachbarn zu sprechen: Staub, Lärm und Erschütterungen bleiben ihnen im Gedächtnis. Fotografieren Sie vor dem Abriss den Zustand der Nachbarwände und Zäune.
Was passiert mit dem Katastereintrag?
Ein abgerissenes Haus muss aus dem Kataster gestrichen werden. Dafür sind zwei Dinge nötig. Das eine ist ein Dokument nach § 2c des Gemeindegesetzes, das die Gebäudenummern regelt. Das andere ist eine Bestätigung der Gemeinde, dass das Bauwerk entfernt wurde. Hatte das Bauwerk keine Konskriptionsnummer, genügt die Bestätigung der Gemeinde (Gesetz Nr. 162/1995 Z. z., § 46 Abs. 8). Die Gemeinde hebt die Konskriptionsnummer auf (Gesetz Nr. 369/1990 Zb., § 2c Abs. 1). Eigentümer müssen Änderungen der Daten innerhalb von 30 Tagen dem Bezirksamt melden. Natürliche Personen sind für Daten aus Dokumenten davon ausgenommen (Gesetz Nr. 162/1995 Z. z., § 19 Buchst. a).
Auf einen Abriss folgt keine Kolaudation (kolaudácia). Das Gesetz verlangt sie für ein neues Bauwerk, eine Änderung eines fertigen Bauwerks und Geländearbeiten, für die eine Entscheidung nötig war (§ 66 Abs. 1). Ein neues Haus auf dem Grundstück ist ein neues Verfahren über die Bauabsicht.