Aké povolenie treba na zbúranie domu?
Rozhodnutie o stavebnom zámere a overený projekt. Samostatné „povolenie na odstránenie stavby“ stavebný zákon č. 25/2025 Z. z. od 1. apríla 2025 nepozná. Odstraňovanie stavby zahŕňa aj nakladanie s odpadmi a odstránenie v celom rozsahu znamená demoláciu všetkých konštrukčných prvkov (§ 2 ods. 11).
Ak zákon neustanovuje inak, na odstraňovanie stavby sa vyžaduje rozhodnutie o stavebnom zámere (§ 18 ods. 2). Búrať sa smie len podľa projektu overeného v tomto konaní alebo na základe ohlásenia (§ 25). Starý názov a jeho dnešnú podobu vysvetľuje heslo odstránenie stavby. Či vôbec búrať, rozoberá článok rekonštruovať alebo zbúrať.
Kedy stačí ohlásenie a kedy treba rozhodnutie?
Bežný rodinný dom patrí do prvého riadku.
| Prípad | Čo zákon vyžaduje | Predpis |
|---|---|---|
| Rodinný dom a iná stavba, na ktorú sa nevzťahuje výnimka | Rozhodnutie o stavebnom zámere, potom overenie projektu | § 18 ods. 2, § 25, § 65 |
| Stavba zhotovená na základe ohlásenia, informačná konštrukcia, zmontovaný výrobok | Vlastník ohlási úradu lehotu, v ktorej stavbu odstráni | § 63 ods. 11 |
| Drobná stavba so súpisným číslom | Ohlásenie | § 18 ods. 3 písm. c |
| Havária alebo živelná pohroma, keď hrozí ohrozenie života či vážna škoda | Búracie práce možno začať bez stavebného zámeru, úrad treba bezodkladne upovedomiť | § 47 ods. 1 |
| Stavba zhotovená nepovolenými prácami | Odstránenie nariadi stavebný inšpektorát a určí lehotu | § 78 |
Pri ostatných drobných stavbách rozhodujú podmienky § 18 ods. 3 a 5, napríklad poloha v pamiatkovom území (ods. 3 písm. g). Zákon č. 243/2026 Z. z. mení od 1. januára 2027 aj § 18 ods. 2 (čl. I bod 58), preto si pred podaním overte znenie platné v daný deň.
Aké doklady treba k žiadosti?
Žiadosť podáva stavebník elektronicky na predpísanom formulári. Prikladá projektovú dokumentáciu od oprávnenej osoby a správu o prerokovaní stavebného zámeru (§ 50 ods. 1 a 2). Stavebný zámer vyjadruje aj odstránenie stavby (§ 9 ods. 2) a projekt stavby vyjadruje odstránenie textovo a graficky (§ 9 ods. 3). Ak zámer nevypracoval projektant, úrad žiadosť zamietne (§ 59 ods. 1 písm. b). Obsah projektu rozoberá heslo projekt odstránenia stavby.
Pred podaním stavebník alebo projektant sprístupní dokumentáciu v informačnom systéme. Požiada orgán územného plánovania a dotknuté orgány o záväzné stanovisko a dotknuté právnické osoby o záväzné vyjadrenie (§ 20 ods. 1). Úrad potom skúma, či má žiadateľ k stavbe právo, ktoré mu práce umožňuje (§ 57 ods. 2 písm. a). Pripravte si preto aktuálny list vlastníctva. Ak dom stojí na hranici pozemku alebo má so susedom spoločnú stenu, dajte vypracovať aj statické posúdenie toho, čo po zbúraní ostane stáť.
Ako prebieha zbúranie domu krok za krokom?
Lehoty sú zákonné lehoty úradov a firiem, nie odhad trvania búrania.
| Krok | Kto | Čo a v akej lehote | Predpis |
|---|---|---|---|
| Zistenie azbestu | Firma, ktorá búra, s vlastníkom | Pred prácami v priestoroch postavených pred 1. januárom 2005 | NV 185/2026 § 8 ods. 1 |
| Stavebný zámer a projekt | Projektant | Zámer aj projekt vyjadrujú odstránenie stavby | § 9 ods. 2 a 3 |
| Stanoviská a vyjadrenia | Dotknuté orgány, správcovia sietí | Stanovisko alebo vyjadrenie do 30 dní, pri zložitých stavbách do 60 dní | § 21 ods. 9, § 22 ods. 5 |
| Rozhodnutie o stavebnom zámere | Stavebný úrad | 30 dní, s pojednávaním alebo obhliadkou 60 dní, v prípadoch § 58 ods. 2 90 dní | § 58 |
| Overenie projektu | Stavebný úrad | 30 dní, alebo súčasne s rozhodnutím | § 65 ods. 2 |
| Oznámenie odstraňovania azbestu | Oprávnená firma | Najneskôr 30 dní pred začatím prác | 355/2007 § 41 ods. 13 |
| Ohlásenie demolácie | Pôvodca odpadu | Najneskôr tri pracovné dni vopred, orgánu odpadového hospodárstva | 79/2015 § 77 ods. 3 písm. e |
| Búranie | Oprávnený zhotoviteľ | Podľa overeného projektu, azbest pred ostatnými prácami | § 25, § 26, NV 185/2026 § 8 ods. 6 |
| Vyhodnotenie selektívnej demolácie | Pôvodca odpadu | Najneskôr do 90 dní po skončení prác | 79/2015 § 77 ods. 3 písm. f |
| Výmaz z katastra | Vlastník | Potvrdenie obce, že stavba bola odstránená | 162/1995 § 46 ods. 8 |
Kto smie dom zbúrať?
Stavebník musí zabezpečiť práce oprávneným zhotoviteľom, ak sám oprávnenie nemá (§ 26 ods. 2). Zhotoviteľom je osoba oprávnená dodávateľsky zhotovovať alebo odstraňovať stavby (§ 31 ods. 1). Jednoduchú stavbu môže stavebník odstrániť aj svojpomocou, ak vedenie prác vykonáva osoba oprávnená na stavebný dozor (§ 26 ods. 3 a 5). Jednoduchou stavbou je napríklad bytová budova s najviac tromi bytmi, zastavanou plochou do 300 m² a najviac dvoma nadzemnými podlažiami (§ 2 ods. 6 písm. a).
Svojpomoc má hranice. Azbest smie zo stavby odstraňovať len podnikateľ alebo právnická osoba s oprávnením úradu verejného zdravotníctva (zákon č. 355/2007 Z. z., § 41 ods. 1).
Ako dom odpojiť od sietí?
Vlastníci a správcovia sietí technického vybavenia, teda vody, elektriny, plynu, kanalizácie a elektronických komunikácií (§ 4 ods. 2), sú v konaní dotknuté právnické osoby (§ 22 ods. 1 písm. a). Na žiadosť stavebníka alebo projektanta vydávajú záväzné vyjadrenie s konkrétnymi požiadavkami na zapracovanie do projektu (§ 22 ods. 3). Majú na to 30 dní, pri zložitých stavbách najviac 60 dní. Ak v lehote nič nevydajú, predpokladá sa, že požiadavky nemajú (§ 22 ods. 5).
Odpojenie prípojok a meradiel dohodnite so správcom siete ešte pred začiatkom prác a požiadajte oň s predstihom. Ak plánujete novostavbu, dohodnite zároveň, či sa niektorá prípojka môže ponechať.
Čo s azbestocementom a inými nebezpečnými materiálmi?
Pred búraním v priestoroch postavených pred 1. januárom 2005 musí zamestnávateľ zistiť materiály s predpokladaným obsahom azbestu, aj s pomocou informácií od vlastníka. Ak informácie chýbajú, dá materiály preukázateľne preskúmať (nariadenie vlády č. 185/2026 Z. z., § 8 ods. 1). Pred búraním vypracuje plán práce. Azbest sa odstraňuje pred začiatkom búracích prác, ak by to pre zamestnancov nebolo rizikovejšie (§ 8 ods. 5 a 6 písm. a). Na starších domoch ide často o azbestocement v krytine alebo obklade.
Odstraňovať azbest smie len firma s oprávnením a každé odstraňovanie musí najneskôr 30 dní vopred oznámiť orgánu verejného zdravotníctva (zákon č. 355/2007 Z. z., § 41 ods. 1 a 13). Fyzická osoba nesmie nakladať so stavebným odpadom z jednoduchých alebo drobných stavieb s obsahom azbestu (zákon č. 79/2015 Z. z., § 12 ods. 6) a nebezpečný odpad sa nesmie zmiešavať s ostatným (§ 25 ods. 1). Oprávnenia a meranie rozoberá článok azbest a staré rozvody pri rekonštrukcii.
Čo urobiť s odpadom z demolácie?
Pri prácach pre fyzickú osobu je pôvodcom odpadu ten, kto práce vykonáva, teda spravidla búracia firma (zákon č. 79/2015 Z. z., § 77 ods. 2). Musí vykonávať selektívnu demoláciu, čiže určiť poradie prác tak, aby sa materiály dali oddeliť a triediť (§ 77 ods. 1 písm. b, ods. 3 písm. b). Pred vznikom odpadu musí mať zmluvu o fyzickom nakladaní s ním (ods. 3 písm. d). Pri stavbách nad 300 m² zastavanej plochy musí v kalendárnom roku pripraviť na opätovné použitie, recyklovať alebo zhodnotiť najmenej 70 % hmotnosti odpadu. Cieľ sa týka skupiny 17 katalógu okrem nebezpečných odpadov a zeminy a kameniva s číslom 17 05 04 (príloha č. 3 časť VI bod 2).
Poradie určuje hierarchia odpadového hospodárstva: predchádzanie vzniku, príprava na opätovné použitie, recyklácia, iné zhodnotenie a až nakoniec zneškodnenie (§ 6 ods. 1). Celé tehly a škridly možno pripraviť na opätovné použitie, pozri dekonštrukcia budovy. Širší pohľad dáva heslo stavebný a demolačný odpad. Čísla sú z katalógu odpadov (vyhláška č. 365/2015 Z. z.).
| Frakcia | Katalógové číslo | Kategória | Započíta sa do cieľa 70 % | Čo s ňou |
|---|---|---|---|---|
| Betón | 17 01 01 | ostatný | áno | Samostatne, na recykláciu |
| Tehly | 17 01 02 | ostatný | áno | Celé kusy na opätovné použitie, zvyšok na recykláciu |
| Škridly, obklady a keramika | 17 01 03 | ostatný | áno | Celé škridly znova použiť, zvyšok recyklovať |
| Drevo | 17 02 01 | ostatný | áno | Vhodné trámy a dosky znova použiť, zvyšok zhodnotiť |
| Železo a oceľ | 17 04 05 | ostatný | áno | Oddelene ako kovový šrot na recykláciu |
| Zemina a kamenivo | 17 05 04 | ostatný | nie | Mimo cieľa, využitie dohodnite so zhotoviteľom |
| Stavebné materiály s azbestom | 17 06 05 | nebezpečný | nie | Oddelene, v uzavretom obale, len oprávnenej osobe |
| Zmiešaný stavebný odpad | 17 09 04 | ostatný | áno | Čo najmenší podiel, triedenie po búraní je ťažšie |
Ako postupovať voči susedom?
Vlastník susednej stavby a susedného pozemku je účastníkom konania o stavebnom zámere, ak môže byť rozhodnutím priamo dotknuté jeho vlastnícke právo (§ 49 ods. 1 písm. c). Úrad oznámi začatie konania účastníkom do siedmich dní odo dňa, keď je žiadosť úplná (§ 51 ods. 1).
Ak sa pre stiesnené pomery dá búrať len zo susedného pozemku, úrad môže v rozhodnutí uložiť susedovi, aby to strpel na nevyhnutný čas a v nevyhnutnom rozsahu. Stavebník potom musí práce vopred oznámiť, čo najmenej rušiť a po skončení uviesť pozemok do pôvodného stavu, a ak to nejde, nahradiť škodu (§ 46). So susedmi sa oplatí hovoriť skôr ako úrad: prach, hluk a otrasy sú to, čo si zapamätajú. Pred búraním odfoťte stav susedných stien a plotov.
Čo sa stane so zápisom v katastri?
Zbúraný dom treba z katastra vymazať. Na výmaz stavby, ktorá zanikla, sa predkladá listina podľa § 2c zákona o obecnom zriadení, ktorý upravuje číslovanie budov, a potvrdenie obce, že stavba bola odstránená. Ak stavba súpisné číslo nemala, stačí potvrdenie obce (zákon č. 162/1995 Z. z., § 46 ods. 8). Súpisné číslo obec zruší (zákon č. 369/1990 Zb., § 2c ods. 1). Vlastníci majú ohlásiť zmenu údajov okresnému úradu do 30 dní, s výnimkou pre fyzické osoby pri údajoch z listín (zákon č. 162/1995 Z. z., § 19 písm. a).
Kolaudácia po zbúraní nenasleduje. Zákon ju vyžaduje pri novej stavbe, zmene dokončenej stavby a terénnej úprave, na ktorú bolo treba rozhodnutie (§ 66 ods. 1). Novostavba na pozemku je nové konanie o stavebnom zámere.