Перш ніж купувати ділянку, варто поставити п'ять запитань: чи її затоплює вода, чи рухається схил, чи під нею є старі гірничі виробки, чи вона лежить на родовищі корисних копалин, і чи вона забруднена. На кожне відповідає різний орган і різна карта. Ця стаття зводить їх разом і доповнює статтю Як вибрати ділянку, у якій розглянуто всю перевірку перед покупкою.
Яка офіційна карта відповідає на яке запитання?
Деякі джерела встановлюють заборону на будівництво, інші лише показують те, що задокументовано на сьогодні. У таблиці наведено публічні джерела, які я переглянув під час підготовки цієї статті.
| Ризик | Офіційне джерело | Що там знаходиться | Що це означає для проєктування та вартості |
|---|---|---|---|
| Повені на річках | Карти небезпеки та ризику повеней (2023) у переглядачі карт SVP, посилання на які є на сайті Міністерства навколишнього середовища | Площа затоплення, глибина або рівень води для трьох сценаріїв повеней | Жодного житлового будинку в зоні затоплення. За її межами вирішують рівень підлоги, матеріали першого поверху та страхування. |
| Зсуви та інші деформації схилів | Реєстр задокументованих деформацій схилів, ŠGÚDŠ (реєстри Geofond) | Точкові та площинні зсуви з посиланням на остаточний звіт | Обсяг інженерно-геологічного дослідження, тип фундаменту, підпірні стіни та дренаж схилу |
| Старі гірничі виробки | Старі гірничі виробки та база даних гірничих виробок, ŠGÚDŠ | Розташування та базові технічні дані гірничих виробок | Дослідження на наявність порожнин у ґрунті, розташування будинку на ділянці або укріплення виробки |
| Охоронна зона родовища, гірничий відвід | Заявка на родовища, ŠGÚDŠ; просторовий план; земельний кадастр | Межі охоронних зон родовищ і гірничих відводів | Обов'язковий висновок за гірничим законом і районний гірничий уряд як зацікавлений орган |
| Екологічне навантаження | Інформаційна система екологічних навантажень (Міністерство навколишнього середовища, оператор SAŽP) | Ділянки з реєстрів A, B і C за краєм, районом і громадою | Обстеження на забруднення, умови в договорі купівлі-продажу та ризик того, що очищення ляже на власника |
| Землетрус | STN EN 1998-1/NA + Z4, національний додаток до Єврокоду 8 | Національно визначені параметри для сейсмічного проєктування | Конструктор застосовує їх до несучої конструкції разом із типом ґрунту з обстеження |
Як читати карту небезпеки повеней?
На сторінці керування ризиками повеней Міністерство навколишнього середовища наводить карти небезпеки повеней 2013 року, карти ризику повеней 2015 року та карти 2023 року, які відкриваються у переглядачі карт SVP.
Карта небезпеки показує, орієнтовно, площу затоплення, глибину або рівень води і, за потреби, швидкість течії (7/2010 § 6 ods. 3). Купуючи ділянку, дивіться всі три сценарії, а не лише 100-річну повінь. Якщо повінь високої імовірності, яка повторюється приблизно раз на 10 років, уже досягає ділянки, очікуйте, що вода повернеться протягом життя будинку. Якщо до ділянки доходить лише сценарій низької імовірності, питання стосується скоріше проєктування, ніж самої покупки.
Карта ризику повеней використовує ту саму лінію затоплення, але додає наслідки: орієнтовну кількість людей під загрозою, економічну діяльність, операції, які можуть забруднити воду під час повені, та інші джерела забруднення (§ 7 ods. 1).
Громада має нанести лінії затоплення з карт на свій просторовий план під час наступного перегляду плану. Якщо просторового плану немає, будівельний відділ користується картами безпосередньо у своїй роботі (§ 6 ods. 10). Тому старіший просторовий план може їх не показувати, а карта в переглядачі може бути новішою.
Що означає зона затоплення і що означає лінія на карті?
Лінія затоплення окреслює зону затоплення. Це розрахована лінія 100-річної повені або зйомкова лінія повені, яка повторюється рідше ніж раз на 50 років. Межею також може бути лінія протипаводкової споруди, що утримує 100-річний витік. Для незахищеного водотоку районний уряд встановлює її розмір за розпорядженням (7/2010 § 20 ods. 1, 2). У зоні затоплення заборонено розміщувати житлові будинки, огорожі, які погіршують стікання води, і земляні роботи, що можуть його погіршити (§ 20 ods. 5, 6). Пояснення контексту дає запис територія ризику повеней.
Орган з протипаводкового захисту або громада також може рішенням визначити територію з потенціалом затримання води як площу для вирівнювання паводкової хвилі. Тоді там діють ті самі заборони, що й у зоні затоплення (§ 21 ods. 1). У зоні затоплення з потенціалом затримання навіть дрібні споруди та зміни будівель, які в інших місцях не потребують повідомлення, мають бути повідомлені будівельному відділу (25/2025 § 18 ods. 3 písm. i).
Якщо ділянка лежить у позначеній на карті повені, але поза зоною затоплення і поза територією з потенціалом затримання, заборона не діє. Ризик залишається, і з ним працює проєктування: перший поверх вище очікуваного рівня води, будинок без підвалу або з гідроізольованим підвалом, матеріали, які висихають після затоплення, і інженерні мережі, прокладені високо. Запис стійке до повеней проєктування описує підходи. Врахуйте їхню вартість у ціні ділянки.
Де дізнатися, чи з'їжджає схил на ділянці?
Державний геологічний інститут Діонізія Штура (ŠGÚDŠ) веде, серед своїх реєстрів Geofond, інформаційну систему Реєстру задокументованих деформацій схилів. Він розрізняє точкові зсуви невеликого розміру та площинні зсуви, що окреслюють більші території. Дані спираються на Атлас карт стійкості схилів Словацької Республіки, завершений у 2006 році, і на чинний реєстр зсувів Geofond.
Порожнє місце на карті не означає стійкого схилу, лише те, що там ніхто не зафіксував зсуву. Якщо зсувна зона заходить на ділянку або лежить над нею, зробіть покупку умовною від інженерно-геологічного дослідження, яке оцінює стійкість схилу. Органи планування керуються результатами геологічних робіт, зокрема зсувних зон (569/2007 § 20 ods. 1), тож зсув може бути відображений і в просторовому плані. Той самий параграф також називає ризик радону. Стаття Будинок на схилі розглядає проєктування на схилі.
Як перевірити наявність старих гірничих виробок і підроблення?
Закон не визначає територію підроблення. На практиці ви перевіряєте, чи під ділянкою лежить стара гірнича виробка, тобто покинута підземна виробка, оператор і правонаступник якої не існують або невідомі (44/1988 § 35 ods. 1). Міністерство навколишнього середовища визначає старі гірничі виробки і веде їхній реєстр (§ 35 ods. 2). Закон про геологію покладає ведення реєстрів старих гірничих виробок на ŠGÚDŠ (569/2007 § 36 ods. 1 písm. x bod 10).
ŠGÚDŠ веде базу даних карт старих гірничих виробок і гірничих виробок з квітня 2009 року і постійно її доповнює. Дані надходять із звітів громадськості й організацій та з архівних матеріалів. До кожної виробки є посилання на остаточний звіт. Походження даних також визначає їхню межу: виробка, про яку не збереглося жодного запису, не потрапить до бази. У гірничодобувних районах інженерно-геологічне дослідження має тому також шукати порожнечі в ґрунті.
Навіщо перевіряти охоронну зону родовища і в кадастрі?
охоронна зона родовища захищає зарезервоване родовище від споруд, які могли б завадити його видобутку або ускладнити його (44/1988 § 16). Під ділянкою не обов'язково має бути шахта. Районний гірничий уряд встановлює її рішенням, а її межі позначаються в документах просторового планування та в земельному кадастрі (§ 17 ods. 1, 5).
Заявка ŠGÚDŠ на родовища показує межі зарезервованих родовищ, охоронних зон родовищ і гірничих відводів. Дані оновлюються на основі рішень, які змінюють ці межі. В охоронній зоні родовища споруди, не пов'язані з видобутком, не можна зводити без обов'язкового висновку за гірничим законом (§ 18 ods. 1). У процедурі щодо наміру будівництва районний гірничий уряд є зацікавленим органом (§ 19).
Як знайти екологічне навантаження і що це означає для покупця?
Інформаційну систему екологічних навантажень веде для Міністерства навколишнього середовища Словацьке агентство з охорони навколишнього середовища. Вона розподіляє ділянки між трьома реєстрами: A, імовірне екологічне навантаження; B, підтверджене навантаження; і C, оздоровлена або рекультивована ділянка. Можна шукати за краєм, районом і громадою або через карту. Міністерство також передає свої дані до інформаційної системи просторового планування та будівництва (569/2007 § 20a ods. 2).
Якщо забруднювач невідомий або за ods. 1 не можна назвати зобов'язану особу, зобов'язаною особою районний уряд краю призначає власника майна (409/2011 § 4 ods. 3). Звільнення для власника, який не продовжував діяльність і не міг знати про навантаження під час набуття майна, залежить від того, що вам було відомо під час купівлі (§ 4 ods. 5 písm. b). Чи можна на це покластися для ділянки, внесеної до публічного реєстру, має вирішити юрист.
Якщо продавець є забруднювачем або зобов'язаною особою і водночас власником, майно можна передати лише після екологічного геологічного дослідження. Його остаточний звіт є частиною договору про передачу (§ 7). Якщо це правило стосується продавця і він не може показати звіт, не підписуйте договір.
Чи потрібно враховувати сейсмічну зону під час купівлі ділянки?
Будівельний закон не згадує землетруси, і під час купівлі з них не випливає жодна заборона на будівництво. Однак вони мають бути в завданні для конструктора. Словацький національний додаток STN EN 1998-1/NA + Z4 був випущений у листопаді 2023 року під класифікаційним номером 73 0036. Це зведений текст зі змінами 1–4, який замінив додаток від квітня 2009 року та його три попередні зміни. Він містить національно визначені параметри для Єврокоду 8. Конкретні значення я тут не наводжу, оскільки безкоштовний попередній перегляд стандарту їх не містить. Запис сейсмічна зона дає більше деталей.
За даними Спільного дослідницького центру ЄС, EN 1998 застосовується до проєктування та будівництва будівель у сейсмічних регіонах, а рівень захисту відрізняється залежно від країни. Конструкторові також потрібен тип ґрунту, який визначає геологічне дослідження.
Що робити, якщо перевірка щось виявила?
Важливо, чи це законна заборона, умова, встановлена зацікавленим органом, чи ризик, який проєктування може вирішити, але за вищою ціною. Запис перевірка земельної ділянки перед покупкою описує всю перевірку.
| Результат | Наступний крок | Коли відмовитися |
|---|---|---|
| Ділянка в зоні затоплення або на території з потенціалом затримання | Уточнити межі в районному уряді та у керівника водного господарства | Якщо ви хотіли сімейний будинок, бо житлові будинки там заборонені |
| Позначена повінь поза зоною затоплення | Запитати страхову пропозицію для адреси, замовити стійке до повеней проєктування та гідрогеологічне дослідження | Якщо піднесена підлога і захист першого поверху не вписуються в бюджет |
| Зсув у реєстрі на ділянці або над нею | Прочитати остаточний звіт у Geofond, замовити інженерно-геологічне дослідження зі стійкістю схилу | Якщо дослідження підтверджує рух схилу там, де стояв би будинок |
| Стара гірнича виробка поблизу | Наземне дослідження, спрямоване на порожнечі, перенесення будинку на безпечну частину ділянки | Якщо виробка лежить під єдиним можливим місцем для будинку |
| Охоронна зона родовища або гірничий відвід | Запитати районний гірничий уряд про умови та зв'язати покупку з позитивним обов'язковим висновком | Якщо уряд не дозволить будівництво |
| Ділянка в реєстрі A або B | Запитати остаточний звіт, перевірити зобов'язану особу в районному уряді краю, передати договір юристові | Якщо навантаження не врегульовано і незрозуміло, хто його усуне |
| Сейсмічні дані для ділянки | Передати їх конструкторові разом із результатами геологічного дослідження | Самі по собі вони не є законною підставою для відмови |