Bevor Sie ein Grundstück kaufen, lohnt es sich, fünf Fragen zu stellen: Überflutet Wasser es? Bewegt sich der Hang? Befindet sich darunter ein alter Grubenbau? Liegt es auf einer geschützten Lagerstätte? Ist es kontaminiert? Jede Frage beantwortet eine andere Behörde mit einer eigenen Karte. Dieser Artikel stellt sie nebeneinander und ergänzt den Artikel Wie man ein Grundstück auswählt, der die gesamte Prüfung vor dem Kauf durchgeht.
Welche amtliche Karte beantwortet welche Frage?
Manche Quellen legen ein Bauverbot fest, andere zeigen nur, was bisher dokumentiert wurde. Die Tabelle führt die öffentlichen Quellen auf, die ich beim Verfassen dieses Artikels geöffnet habe.
| Risiko | Amtliche Quelle | Was man dort findet | Was es für Planung und Kosten bedeutet |
|---|---|---|---|
| Flusshochwasser | Hochwassergefahrenkarten und Hochwasserrisikokarten (2023) im Kartenviewer SVP, verlinkt von der Website des Umweltministeriums | Überflutungsausdehnung, Wassertiefe oder Wasserspiegelhöhe für drei Hochwasserszenarien | Kein Wohnhaus im Überschwemmungsgebiet. Außerhalb davon entscheiden Fußbodenhöhe, Materialien im Erdgeschoss und Versicherung. |
| Hangrutschung und sonstige Hangverformung | Register dokumentierter Hangverformungen, ŠGÚDŠ (Geofond-Register) | Punkt- und Flächenrutschungen mit Link zum Abschlussbericht | Umfang der ingenieurgeologischen Untersuchung, Gründungsart, Stützmauern und Hangentwässerung |
| Alter Grubenbau | Alte Grubenbaue und Datenbank der Bergbaue, ŠGÚDŠ | Lage und technische Grunddaten der Grubenbaue | Untersuchung auf Hohlräume im Untergrund, Position des Hauses auf dem Grundstück oder Sicherung des Grubenbaus |
| Geschützte Lagerstättenfläche, Bergbaugebiet | Anwendung Lagerstätten, ŠGÚDŠ; Raumordnungsplan; Liegenschaftskataster | Grenzen geschützter Lagerstättenflächen und Bergbaugebiete | Verbindliche Stellungnahme nach dem Bergrecht und das Bergamt des Bezirks als betroffene Behörde |
| Umweltbelastung | Informationssystem der Umweltbelastungen (Umweltministerium, betrieben von SAŽP) | Standorte in den Registern A, B und C nach Region, Bezirk und Gemeinde | Kontaminationsuntersuchung, Bedingungen im Kaufvertrag und das Risiko, dass der Eigentümer die Sanierung trägt |
| Erdbeben | STN EN 1998-1/NA + Z4, der nationale Anhang zu Eurocode 8 | National festgelegte Parameter für die Erdbebenbemessung | Der Tragwerksplaner wendet sie auf das Tragwerk an, zusammen mit der Untergrundklasse aus der geologischen Untersuchung |
Wie liest man eine Hochwassergefahrenkarte?
Auf ihrer Seite zum Hochwasserrisikomanagement führt das Umweltministerium Hochwassergefahrenkarten von 2013, Hochwasserrisikokarten von 2015 und die Karten von 2023 auf, die es im Kartenviewer SVP öffnet.
Die Gefahrenkarte zeigt als Richtwert die Überflutungsausdehnung, die Wassertiefe bzw. den Wasserspiegel und gegebenenfalls die Fließgeschwindigkeit (7/2010 § 6 Abs. 3). Beim Kauf sollte man alle drei Szenarien betrachten, nicht nur das 100-jährige Hochwasser. Erreicht ein Hochwasser mit hoher Wahrscheinlichkeit, das etwa alle 10 Jahre wiederkehrt, bereits das Grundstück, sollte man damit rechnen, dass das Wasser während der Lebensdauer des Hauses wiederkommt. Erreicht nur das Szenario mit niedriger Wahrscheinlichkeit das Grundstück, geht es eher um die Planung als um den Kauf.
Die Hochwasserrisikokarte verwendet dieselbe Hochwasserlinie, ergänzt sie aber um die Folgen: die geschätzte Zahl der gefährdeten Personen, wirtschaftliche Tätigkeiten, Anlagen, die bei Überflutung das Wasser verunreinigen könnten, und sonstige Schadstoffquellen (§ 7 Abs. 1).
Die Gemeinde muss die Hochwasserlinien aus den Karten bei der nächsten Überarbeitung ihres Raumordnungsplans übernehmen. Hat sie keinen Raumordnungsplan, nutzt das Bauamt die Karten direkt bei seiner Arbeit (§ 6 Abs. 10). Ein älterer Raumordnungsplan zeigt sie daher womöglich nicht, und die Karte im Viewer kann aktueller sein.
Was bedeutet ein Überschwemmungsgebiet, und was bedeutet eine Linie auf der Karte?
Eine Hochwasserlinie begrenzt ein Überschwemmungsgebiet. Sie ist die berechnete Linie des 100-jährigen Hochwassers oder eine vermessene Linie eines Hochwassers, das seltener als alle 50 Jahre auftritt. Auch ein Hochwasserschutzbauwerk in Linienform, das den 100-jährigen Abfluss zurückhält, kann sie begrenzen. Bei einem nicht eingedeichten Wasserlauf legt das Bezirksamt die Ausdehnung per Verordnung fest (7/2010 § 20 Abs. 1, 2). Im Überschwemmungsgebiet ist es verboten, Wohngebäude zu errichten, Zäune zu bauen, die den Abfluss verschlechtern, und Erdarbeiten durchzuführen, die den Abfluss verschlechtern können (§ 20 Abs. 5, 6). Der Eintrag hochwassergefährdetes Gebiet erklärt den Zusammenhang.
Eine Hochwasserschutzbehörde oder eine Gemeinde kann außerdem per Entscheidung ein Gebiet mit Retentionspotenzial als Hochwasserfläche ausweisen, um die Hochwasserwelle abzuflachen. Dort gelten dann dieselben Verbote wie im Überschwemmungsgebiet (§ 21 Abs. 1). Im Überschwemmungsgebiet mit Retentionspotenzial müssen selbst Kleinbauten und bauliche Änderungen, die andernorts keine Anzeige erfordern, dem Bauamt angezeigt werden (25/2025 § 18 Abs. 3 Buchst. i).
Liegt das Grundstück innerhalb einer kartierten Überflutung, aber außerhalb eines Überschwemmungsgebiets und eines Gebiets mit Retentionspotenzial, gilt das Verbot nicht. Das Risiko bleibt jedoch bestehen, und die Planung muss damit umgehen: ein Erdgeschoss oberhalb des erwarteten Wasserstands, ein Haus ohne Keller oder mit einem wasserdichten Keller, Materialien, die nach einer Überflutung wieder trocknen, und hoch geführte Installationen. Der Eintrag hochwasserresistentes Bauen beschreibt die Ansätze. Diese Kosten sollte man in den Preis des Grundstücks einrechnen.
Wo kann man prüfen, ob der Hang auf einem Grundstück rutscht?
Das Staatliche Geologische Institut Dionýz Štúr (ŠGÚDŠ) betreibt innerhalb seiner Geofond-Register das Informationssystem des Registers dokumentierter Hangverformungen. Es unterscheidet Punktrutschungen geringeren Umfangs von Flächenrutschungen, die größere Gebiete umreißen. Grundlage sind der 2006 abgeschlossene Atlas der Hangstabilitätskarten der Slowakischen Republik und das aktuelle Rutschungsregister von Geofond.
Eine leere Stelle auf der Karte bedeutet keinen stabilen Hang, sondern nur, dass dort niemand eine Rutschung erfasst hat. Reicht ein Rutschungsgebiet in das Grundstück hinein oder liegt es darüber, sollte man den Kauf an eine ingenieurgeologische Untersuchung knüpfen, die die Hangstabilität bewertet. Planungsbehörden berücksichtigen die Ergebnisse geologischer Arbeiten, auch zu Rutschungsgebieten (569/2007 § 20 Abs. 1). Die Rutschung kann daher auch im Raumordnungsplan vermerkt sein. Im selben Paragraphen wird außerdem das Radonrisiko genannt. Der Artikel Haus am Hang behandelt das Bauen am Hang.
Wie prüft man auf alte Grubenbaue und Bergbaueinfluss?
Das Gesetz definiert das Bergbaueinwirkungsgebiet nicht. In der Praxis fragt man, ob unter dem Grundstück ein alter Grubenbau liegt, also ein aufgegebener unterirdischer Bau, dessen Betreiber und Rechtsnachfolger nicht existieren oder unbekannt sind (44/1988 § 35 Abs. 1). Das Umweltministerium ermittelt die alten Grubenbaue und führt deren Register (§ 35 Abs. 2). Das Geologiegesetz überträgt die Führung der Register alter Grubenbaue dem ŠGÚDŠ (569/2007 § 36 Abs. 1 Buchst. x Nr. 10).
Das ŠGÚDŠ betreibt seit April 2009 die Datenbank alter Grubenbaue und Bergbaukarten und ergänzt sie laufend. Die Daten stammen aus Berichten der Öffentlichkeit und von Organisationen sowie aus Archivmaterial. Jeder Grubenbau ist mit einem Link zum Abschlussbericht verknüpft. Die Herkunft der Daten setzt zugleich ihre Grenze: Ein Grubenbau, zu dem kein Nachweis mehr existiert, steht nicht in der Datenbank. In Bergbaugebieten sollte daher eine ingenieurgeologische Untersuchung auch nach Hohlräumen im Untergrund suchen.
Warum auch im Kataster nach einer geschützten Lagerstättenfläche suchen?
Eine geschützte Lagerstättenfläche schützt eine vorbehaltene Lagerstätte vor Bauwerken, die deren Gewinnung verhindern oder erschweren würden (44/1988 § 16). Unter dem Grundstück muss dafür kein Bergwerk liegen. Das Bergamt des Bezirks legt sie per Entscheidung fest, und ihre Grenzen werden in den Raumordnungsunterlagen und im Liegenschaftskataster vermerkt (§ 17 Abs. 1, 5).
Die Anwendung Lagerstätten des ŠGÚDŠ zeigt die Grenzen vorbehaltener Lagerstätten, geschützter Lagerstättenflächen und Bergbaugebiete. Die Daten werden aus Entscheidungen aktualisiert, die diese Grenzen ändern. In einer geschützten Lagerstättenfläche dürfen Bauwerke, die nicht mit der Gewinnung zusammenhängen, nicht errichtet werden, sofern keine verbindliche Stellungnahme nach dem Bergrecht vorliegt (§ 18 Abs. 1). Im Verfahren über die Baumaßnahme ist das Bergamt des Bezirks eine betroffene Behörde (§ 19).
Wie findet man eine Umweltbelastung, und was bedeutet sie für den Käufer?
Das Informationssystem der Umweltbelastungen wird von der Slowakischen Umweltagentur im Auftrag des Umweltministeriums betrieben. Es ordnet Standorte drei Registern zu: A wahrscheinliche Umweltbelastung, B bestätigte Belastung und C saniertes oder rekultiviertes Gelände. Man kann nach Region, Bezirk und Gemeinde suchen oder über eine Karte. Das Ministerium speist seine Daten außerdem in das Informationssystem der Raumordnung und des Bauwesens ein (569/2007 § 20a Abs. 2).
Ist der Verursacher unbekannt oder lässt sich nach Abs. 1 keine verpflichtete Person benennen, bestimmt das regionale Bezirksamt den Eigentümer des Grundstücks als verpflichtete Person (409/2011 § 4 Abs. 3). Die Befreiung für einen Eigentümer, der die Tätigkeit nicht fortgeführt hat und beim Erwerb des Grundstücks von der Belastung nichts wissen konnte, stützt sich auf das, was man beim Kauf wusste (§ 4 Abs. 5 Buchst. b). Ob man sich darauf bei einem Standort verlassen kann, der in einem öffentlichen Register steht, ist eine Frage für einen Rechtsanwalt.
Ist der Verkäufer Verursacher oder verpflichtete Person und zugleich Eigentümer, darf das Grundstück erst nach einer umweltgeologischen Untersuchung übertragen werden. Deren Abschlussbericht ist Bestandteil des Übertragungsvertrags (§ 7). Gilt diese Regel für den Verkäufer und kann er den Bericht nicht vorlegen, sollte man nicht unterschreiben.
Muss man beim Grundstückskauf die Erdbebenzone berücksichtigen?
Das Baugesetz erwähnt keine Erdbeben, und aus ihnen folgt beim Kauf kein Bauverbot. Sie gehören aber in das Pflichtenheft für den Tragwerksplaner. Der nationale slowakische Anhang STN EN 1998-1/NA + Z4 wurde im November 2023 unter der Normnummer 73 0036 herausgegeben. Es handelt sich um eine konsolidierte Fassung mit den Änderungen 1 bis 4, die den Anhang vom April 2009 und seine drei früheren Änderungen ersetzt. Er enthält die national festgelegten Parameter für Eurocode 8. Konkrete Werte nenne ich hier nicht, da die kostenlose Vorschau der Norm sie nicht enthält. Der Eintrag Erdbebenzone gibt mehr Details.
Laut der Gemeinsamen Forschungsstelle der EU gilt EN 1998 für Entwurf und Bau von Gebäuden in Erdbebengebieten, wobei das Schutzniveau von Land zu Land unterschiedlich ist. Der Tragwerksplaner benötigt außerdem die Untergrundklasse, die die geologische Untersuchung bestimmt.
Was tun, wenn die Prüfung etwas findet?
Entscheidend ist, ob es sich um ein gesetzliches Verbot, eine Auflage einer betroffenen Behörde oder ein Risiko handelt, das die Planung zu höheren Kosten lösen kann. Der Eintrag Grundstücksprüfung vor dem Kauf beschreibt die gesamte Prüfung.
| Befund | Nächster Schritt | Wann man vom Kauf absehen sollte |
|---|---|---|
| Grundstück in einem Überschwemmungsgebiet oder Gebiet mit Retentionspotenzial | Umfang beim Bezirksamt und bei der Gewässerverwaltung prüfen | Wenn man ein Familienhaus wollte, da dort Wohngebäude verboten sind |
| Kartierte Überflutung außerhalb des Überschwemmungsgebiets | Versicherungsangebot für die Adresse einholen, eine hochwasserresistente Planung beauftragen und eine hydrogeologische Untersuchung durchführen lassen | Wenn ein erhöhter Fußboden und der Schutz des Erdgeschosses nicht in das Budget passen |
| Rutschung im Register auf dem Grundstück oder darüber | Abschlussbericht in Geofond lesen, ingenieurgeologische Untersuchung mit Hangstabilität beauftragen | Wenn die Untersuchung Hangbewegung dort bestätigt, wo das Haus stehen würde |
| Alter Grubenbau in der Nähe | Bodenuntersuchung auf Hohlräume ausrichten, Haus an einen sicheren Teil des Grundstücks verlegen | Wenn der Grubenbau unter der einzigen möglichen Position des Hauses liegt |
| Geschützte Lagerstättenfläche oder Bergbaugebiet | Beim Bergamt des Bezirks nach den Auflagen fragen und den Kauf an eine positive verbindliche Stellungnahme knüpfen | Wenn das Amt die Bebauung nicht zulässt |
| Standort in Register A oder B | Abschlussbericht anfordern, verpflichtete Person beim regionalen Bezirksamt prüfen lassen, Vertrag einem Rechtsanwalt geben | Wenn die Belastung ungelöst ist und unklar bleibt, wer sie beseitigt |
| Seismische Daten für den Standort | Sie zusammen mit den Ergebnissen der geologischen Untersuchung an den Tragwerksplaner weitergeben | Für sich allein sind sie kein rechtlicher Grund zum Rücktritt |