Warum stimmen die Pläne eines alten Hauses fast nie mit dem Bestand überein?
Eigentümer alter Häuser bewahren vergilbte Pläne aus der ursprünglichen Baugenehmigung oft in einer Schublade auf und halten ein Aufmaß für eine unnötige Ausgabe. Wenn es die Pläne überhaupt gibt, beschreiben sie das Haus, wie es gebaut werden sollte. Vor Jahrzehnten arbeiteten die Bauleute mit dem Material, das sie beschaffen konnten, setzten Trennwände nach Augenmaß und versetzten Fenster in die Öffnungen, die sich gerade ergaben. Dann kamen spätere Eigentümer: ein Badezimmeranbau, eine zugemauerte Tür, ein neuer Schornstein, ein selbst ausgebauter Dachboden. Nichts davon fand Eingang in die Pläne, und für viele Häuser verwahrt das Archiv der Baubehörde gar nichts.
Das Ergebnis ist ein Haus, dessen Wände nicht rechtwinklig zueinander stehen, dessen Böden nicht auf einer Ebene liegen und bei dem die Stärke derselben Wand von Ecke zu Ecke variiert. Mit bloßem Auge erkennt man das nicht. In der Planung bedeutet es aber, dass die Treppe nicht zur Geschosshöhe passt, die Küchenzeilen nicht zwischen die Wände passen, ein neuer Sturz nicht dort aufliegt, wo der Statiker es angenommen hat, und das Leistungsverzeichnis Flächen zählt, die es gar nicht gibt. Ein fehlerhaftes Aufmaß zeigt sich beim Zeichnen nicht. Es zeigt sich auf der Baustelle, wenn das Material bestellt ist und die Gewerke warten, und das ist der teuerste Moment der ganzen Sanierung.
Warum das Aufmaß ganz am Anfang stehen muss, habe ich im Artikel zur Reihenfolge der Schritte bei einer Hausrenovierung erklärt. Dieser Artikel handelt davon, wie ein Aufmaß durchgeführt wird und was man daraus erhält.
Welche Methoden gibt es, um ein Haus aufzumessen?
Die Methoden unterscheiden sich mehr als nur in der Technik. Vor allem unterscheidet sich, wann entschieden wird, was gemessen wird. Beim manuellen Messen entscheidet eine Person vor Ort, und was sie nicht gemessen hat, liegt nicht vor. Bei den Verfahren, die unter dem Begriff Reality Capture zusammengefasst werden, wird alles Sichtbare erfasst, und die Entscheidungen fallen bei der Auswertung.
Maßband und Laser-Entfernungsmesser
Der klassische Ansatz funktioniert noch für ein kleines, einfaches Haus. Raumlängen, Diagonalen, lichte Höhen, Fensterbänke und Öffnungen werden gemessen und in eine Skizze eingetragen. Die Schwachstellen liegen genau in den Diagonalen und den Höhenbeziehungen zwischen den Geschossen: Werden sie nicht gemessen, wirkt der Grundriss rechtwinklig, auch wenn das Haus es nicht ist. Das Ergebnis ist genau so gut, wie gründlich die Person mit dem Maßband arbeitet, und eine fehlende Maßangabe lässt sich ohne einen weiteren Termin vor Ort nicht nachholen.
Terrestrisches Laserscanning
Beim Laserscanning steht der Scanner auf einem Stativ und erfasst von jedem Standpunkt aus seine Umgebung als enorme Anzahl von Punkten mit räumlichen Koordinaten, oft zusätzlich mit Farbe. Das Ergebnis ist eine Punktwolke. Der Scanner wandert von Raum zu Raum, und die einzelnen Scans werden anschließend zu einem Ganzen zusammengefügt. Mit einem guten Gerät und sorgfältiger Auswertung ist die Genauigkeit hoch und vor allem über das gesamte Haus gleichmäßig, was beim manuellen Messen nicht selbstverständlich ist. Die technische Fachliteratur zur Gebäudedokumentation berichtet durchweg, dass die Datenerfassung deutlich schneller geht als gezieltes Messen mit Maßband oder Entfernungsmesser. Handgehaltene mobile Scanner erfassen die Daten im Gehen; sie sind noch schneller, aber ihre Genauigkeit hängt von der Bewegungsbahn, den Passpunkten und der Auswertung ab.
Photogrammetrie
Photogrammetrie erzeugt eine dreidimensionale Form aus vielen sich überlappenden Fotografien. Sie eignet sich für Fassaden, Natursteinmauerwerk, Stuckdetails und überall dort, wo die Oberflächenstruktur zählt. Schwierig wird es bei glatten weißen Wänden, Glas und dunklen Räumen, an denen die Software keine Anhaltspunkte findet. Ihr Maßstab und ihre verlässliche Genauigkeit kommen von Passpunkten, die mit einem anderen Instrument eingemessen werden.
Drohnen und Lidar im Smartphone
Die 3D-Rekonstruktion mit Drohnen erfasst, was man vom Boden aus nicht sehen kann: das Dach, Schornsteine, Dachrinnen, die oberen Teile der Fassaden und die Lage des Hauses auf dem Grundstück. Das Fliegen unterliegt den europäischen Drohnenvorschriften, der Betreiber muss registriert sein, und in der Slowakei überwacht das Verkehrsamt (Dopravný úrad) den Betrieb. Deshalb gehört diese Aufgabe in die Hände von jemandem, der sie regelmäßig ausführt. Lidar in neueren Smartphones und Tablets ist nützlich für eine schnelle Skizze eines Raums während eines Ortstermins. Als Grundlage für eine Planung akzeptiere ich es jedoch nicht.
| Methode | Geeignet für | Schwachstelle | Wann ich sie wähle |
|---|---|---|---|
| Maßband und Laser-Entfernungsmesser | Ein kleines Haus mit einfachem Grundriss, ergänzende Maße | Diagonalen, Höhen und Unebenheiten; gemessen wird nur, was die Person bedenkt | Grundrissstudie, kleine Änderungen ohne Eingriffe in die Statik |
| Terrestrischer Laserscanner | Gesamter Innen- und Außenbereich, Dachkonstruktionen, Gewölbe, Ebenheit der Böden | Blinde Flecken hinter Möbeln, großes Datenvolumen, anspruchsvolle Auswertung | Sanierung mit neuer Planung, Eingriffe in tragende Bauteile |
| Handgehaltener mobiler Scanner | Schnelle Erfassung eines größeren oder komplexen Hauses | Genauigkeit hängt von der Bewegungsbahn und den Passpunkten ab | Überblick über den Zustand, große Gebäude, Schließen von Lücken in Scans |
| Photogrammetrie | Fassaden, Natursteinmauerwerk, Ornamentdetails, Oberflächenstrukturen | Glatte und glänzende Oberflächen, Dunkelheit, Bedarf an Passpunkten | Fassadensanierung, denkmalwerte Details |
| Drohne | Dach, Schornsteine, obere Fassaden, Umgebung des Hauses | Innenräume nicht erfassbar, Flugbetrieb ist reglementiert | Dachaustausch, Aufstockung, Lageplan |
| Lidar im Smartphone | Eine Skizze des Raums während eines Ortstermins | Genauigkeit und Vollständigkeit reichen für eine Planung nicht aus | Erste Orientierung vor einer Entscheidung |
Wie werden einzelne Messungen zu einem Haus?
Der am wenigsten sichtbare und zugleich wichtigste Teil der Arbeit ist das Zusammenfügen. Scans einzelner Räume müssen über Türdurchgänge, entlang der Treppe und zwischen den Geschossen miteinander verknüpft werden. Dieser Schritt heißt Registrierung der Punktwolke. Wird er nachlässig ausgeführt, summieren sich die Fehler, und der Dachboden verschiebt sich in der Punktwolke gegenüber dem Erdgeschoss. Deshalb lohnt es sich, den Anbieter zu fragen, wie er die Registrierung prüft und ob er das Ergebnis mit unabhängigen Messungen überprüft.
Wenn ein Anbau, eine Aufstockung oder eine Veränderung des Geländes geplant ist, wird das Hausaufmaß in das Koordinatensystem eingebunden, mit dem der Vermessungsingenieur arbeitet, damit die Planung auch zu den Grundstücksgrenzen und den umliegenden Höhen passt.
Was erhalten Sie, und was braucht der Architekt tatsächlich?
Auftraggeber stellen sich oft ein Modell vor, das sie auf dem Bildschirm drehen können. Das können sie bekommen; die Frage ist, ob sie es brauchen. Die Ergebnisse dienen unterschiedlichen Zwecken und erfordern unterschiedlich viel Aufbereitung, deshalb werden sie vor dem Aufmaß vereinbart und nicht danach.
| Ergebnis | Was es ist | Wofür es dient | Wer damit arbeitet |
|---|---|---|---|
| Punktwolke | Rohe räumliche Daten vom Scanner oder aus der Photogrammetrie | Archiv des Bestands, Überprüfung beliebiger Maße, nachträglich geschnittene Schnitte | Architekt, Statiker, Vermessungsingenieur |
| 2D-Pläne des Bestands | Grundrisse, Schnitte und Ansichten in einem vereinbarten Detaillierungsgrad | Grundlage für die Planung, die Genehmigung und das Leistungsverzeichnis | Architekt, Kostenplaner, Baubehörde |
| As-built-Modell | Ein 3D-Modell mit Wänden, Decken, Öffnungen und Dach | Planung im BIM, Kollisionsprüfung, Visualisierungen | Architekt, Fachplaner für die Gebäudetechnik |
| Fassadenorthofotos | Maßstäblich entzerrte, verzerrungsfreie Bilder der Fassaden | Fassadensanierung, Fensteraustausch, Farbkonzept | Architekt, Restaurator |
| Panoramen der Scanstandpunkte | Sphärische Fotografien, die mit der Punktwolke verknüpft sind | Überprüfung von Details ohne Fahrt zur Baustelle | Alle Beteiligten des Projekts |
| Genauigkeitsbericht | Bericht über die Registrierung und die Kontrollmessungen | Nachweis, dass den Daten vertraut werden kann | Architekt, Statiker |
Für die Planung eines Familienhauses brauche ich vor allem verlässliche 2D-Pläne: Grundrisse aller Geschosse einschließlich Keller und Dachraum, mindestens zwei Schnitte, Ansichten und Höhenkoten für Böden, Decken und Fensterbänke. Daneben die Punktwolke, denn während der Planung taucht immer eine Frage auf, die bei der Vermessung niemand vorhergesehen hat, etwa genau wo ein Sparren über einem neuen Dachfenster verläuft. Mit der Wolke beantworte ich sie am Schreibtisch, ohne einen weiteren Termin im Haus.
Ein As-built-Modell ist sinnvoll, wenn die Planung im BIM gezeichnet wird und mehrere Fachbereiche darin zusammenkommen. Der Prozess Scan-to-BIM, also die Umwandlung der Wolke in ein Modell, ist eine eigene Leistung mit eigenem Umfang. Bei einem kleinen Haus mit einfachem Dach verlange ich sie nicht automatisch; bei einer komplexen Dachkonstruktion, Gewölben oder schiefen Wänden tue ich es. Vereinbaren Sie auch die Formate: die Punktwolke in einem offenen Format wie E57 und das Modell in IFC, damit Sie nicht an eine bestimmte Software gebunden sind. Der Auftraggeber hat die Daten bezahlt, und sie sollten in seinem Besitz bleiben.
Was kann ein Aufmaß nicht sehen?
Ein Scanner und eine Kamera erfassen beide die Oberfläche. Sie können nicht erkennen, woraus das Mauerwerk besteht, wo die Leitungen verlaufen, ob eine Decke eine Holzbalkenkonstruktion oder Keramikfüllkörper hat oder ob eine Wand feucht ist. Ein Aufmaß ersetzt daher nie die Untersuchungen, die ins Innere der Konstruktion schauen:
- Sondagen in Putz, Böden und Decken zeigen den Schichtaufbau, das Material und wie die Balken aufliegen. Bei Eingriffen in tragende Konstruktionen übernimmt der Statiker sie, wie ich im Artikel zum Entfernen einer tragenden Wand beschreibe.
- Feuchtemessung und Probenentnahme unterscheiden aufsteigende Feuchtigkeit von Undichtigkeiten oder Kondensat und bestimmen den Salzgehalt des Mauerwerks.
- Wärmebildaufnahmen in der kalten Jahreszeit zeigen Wärmebrücken, Luftundichtheiten und verdächtige Stellen, die mit einer Sondage geprüft werden müssen.
- Kamerainspektion der Abwasserleitungen sowie ein Leitungs- und Rohrortungsgerät zeigen Verläufe, die unter Putz oder unter dem Boden unsichtbar sind.
- Eine genaue Begutachtung der Dachhölzer findet Fäulnis und holzzerstörende Insekten an Stellen, die der Scanner nur als Form erfasst.
Aufmaß und Sondagen ergänzen einander. Eine Sondage sagt Ihnen, was in der Wand steckt; das Aufmaß sagt Ihnen genau, wo diese Wand steht und wie dick sie ist. Erkenntnisse aus den Sondagen sollten in die Bestandspläne eingetragen werden, sonst gehen sie während der Planung verloren. Wenn Sie das Haus noch kaufen wollen, sind die meisten dieser Untersuchungen zerstörend und gehören nach der Unterzeichnung des Vertrags, wie ich im Artikel zum Kauf eines alten Hauses schreibe.
Ein digitaler Zwilling eines Familienhauses: ein ehrliches Vielleicht
Ein digitaler Zwilling ist ein Gebäudemodell, das mit Daten zu seinem Betrieb verknüpft ist. Für Krankenhäuser, Bürogebäude oder Fabriken ist das sinnvoll, weil der Facility Manager eine große Menge Technik betreibt und jede Verbesserung sich vervielfacht. Für ein Familienhaus lautet die ehrliche Antwort: vielleicht, und wahrscheinlich nicht in seiner vollen Form. Nur wenige Menschen werden über Jahre hinweg ein aktuelles Modell mit laufenden Sensoren pflegen.
Seine bescheidene Variante hat aber einen Wert. Bevor Sie Wände verputzen und Böden belegen, lassen Sie die offenen Wände scannen oder zumindest systematisch fotografieren. Eine Punktwolke mit den tatsächlichen Leitungsverläufen ist ein Dokument, das viel Raten spart, wenn Sie ein Regal anbohren, bei der nächsten Änderung und beim Verkauf des Hauses. Für ein Familienhaus ist das mehr als genug.
Wie beauftragt man ein Aufmaß, das sich tatsächlich nutzen lässt?
- Seien Sie sich über den Zweck im Klaren. Der Umfang des Aufmaßes hängt davon ab, was getan werden soll. Wenn Sie noch entscheiden, ob Sie das Haus sanieren oder abreißen, lesen Sie über die Wahl zwischen Sanierung und Neubau; das Aufmaß ist auch dafür eine Grundlage.
- Räumen Sie, was Sie können. Möbel an den Wänden erzeugen blinde Flecken, und Kleiderschränke verdecken genau die Ecken, in denen Feuchtigkeit und Risse gern auftreten.
- Vereinbaren Sie die Ergebnisse schriftlich. Welche Pläne, in welchem Detaillierungsgrad, ob Dachraum, Keller und Umgebung aufgemessen werden und in welchen Formaten Sie die Daten erhalten.
- Fragen Sie, wie die Genauigkeit überprüft wird. Ein seriöser Anbieter kann Ihnen sagen, wie er die Registrierung kontrolliert und wie er das Ergebnis dokumentiert.
- Kombinieren Sie das Aufmaß mit den Sondagen. Idealerweise planen Sie beides so, dass die Erkenntnisse aus den Sondagen direkt in die Pläne einfließen.
- Lassen Sie sich die Rohdaten übergeben. Die Punktwolke wird Ihnen lange nach Abschluss der Planung noch dienen.
Das Aufmaß ist eine kleine Position im Sanierungsbudget, doch es entscheidet, ob die großen Positionen passen. Ein Haus, das nach Gefühl vermessen wurde, wird ein zweites Mal geplant, auf der Baustelle und zum vollen Preis.