Die meisten Menschen wählen einmal im Leben einen Bauunternehmer aus und zwar nach dem, was gerade zur Hand ist: einer Empfehlung von Freunden, drei E-Mails mit je einer einzigen Zahl und einem Eindruck vom ersten Treffen. Dabei ist es meist der größte Vertrag, den eine Familie jemals unterschreibt. Dieser Artikel ist eine praktische Anleitung: wie man eine kleine Ausschreibung für ein Einfamilienhaus durchführt, wie man die Angebote liest, wie man die Firma prüft und was der Vertrag enthalten sollte, bevor ihn jemand unterschreibt. Warum Angebote für dasselbe Haus überhaupt unterschiedlich ausfallen, wird im Artikel über das Bau-Budget und das Leistungsverzeichnis behandelt.
Warum sind zwei Pauschalsummen nicht zwei Angebote für dasselbe Haus?
Eine Pauschalsumme ohne gemeinsame Grundlage ist die Antwort auf eine Frage, die sich jede Firma selbst gestellt hat. Die eine liest die Pläne und kalkuliert ein Gerüst mit ein, die andere geht davon aus, dass der Dachdecker seines auf der Baustelle lässt. Die eine bewertet die Dämmung aus der Planung, die andere nach dem, was sie üblicherweise verbaut. Das Ergebnis sind drei Zahlen für drei leicht unterschiedliche Häuser, die nur den Grundriss gemeinsam haben.
Ein gemeinsames Leistungsverzeichnis ändert das grundlegend. Die Mengen sind festgelegt, und jede Firma füllt nur die Einheitspreise aus. Der Unterschied zwischen den Angeboten liegt dann in den Preisen, nicht in den Vorstellungen über den Leistungsumfang, und kann an einer bestimmten Position festgemacht werden. Voraussetzung ist ein Ausführungsprojekt, aus dem das Leistungsverzeichnis abgeleitet werden kann. Die Baugenehmigungsplanung reicht nicht aus, da ihr Aufbauten, Details und Spezifikationen fehlen.
Wie führt man eine Ausschreibung für einen Hausbauunternehmer durch?
Ein privater Bauherr muss nicht die Regeln des öffentlichen Vergaberechts befolgen. Eine Bauunternehmer-Ausschreibung für ein Einfamilienhaus ist daher bescheidener, aber wenn sie funktionieren soll, braucht sie denselben Kern: jeder erhält dasselbe und beantwortet dieselbe Frage.
- Das gleiche Paket von Unterlagen. Das Ausführungsprojekt, das Leistungsverzeichnis in einem bearbeitbaren Format, ein Vertragsentwurf, die geforderten Start- und Fertigstellungstermine und eine Liste dessen, was Sie selbst organisieren werden, zum Beispiel die Küche oder die Hausanschlüsse.
- Eine durchdachte Auswahlliste. Laden Sie nur Firmen ein, denen Sie den Bau auch wirklich anvertrauen würden. Entscheiden Sie vorher, ob Sie einen Generalunternehmer für das ganze Haus oder getrennte Firmen für die einzelnen Gewerke wünschen.
- Eine einheitliche Frist für alle. Der Zeitraum muss lang genug sein, damit eine Firma Preise von ihren Subunternehmern einholen kann. Ein übereiltes Angebot ist ein Angebot mit einem Aufschlag für Unsicherheit.
- Fragen schriftlich, Antworten an alle. Wenn eine Firma einen Fehler im Leistungsverzeichnis oder ein unklares Detail findet, senden Sie die Frage und die Antwort (ohne den Namen der Firma) an alle. Sonst kalkuliert jeder ein etwas anderes Projekt.
- Eine Baustellenbesichtigung. Die Zugänglichkeit des Grundstücks, Stellfläche für Materialien, ein Gefälle oder benachbarte Gebäude beeinflussen alle den Preis. Eine Firma, die das Grundstück nicht gesehen hat, erfindet ihn.
- Alternativen nur neben dem Hauptangebot. Wenn eine Firma eine günstigere Lösung vorschlägt, lassen Sie diese separat bepreisen. Das Hauptangebot muss der Planung folgen, sonst verlieren Sie die Vergleichbarkeit.
Prüfen Sie bei der Auswertung zuerst, ob eine Firma Mengen oder Positionsbeschreibungen im Leistungsverzeichnis geändert hat. Wenn ja, bitten Sie um Erklärung, und wenn sie einen Fehler in den Unterlagen korrigiert hat, wenden Sie diese Korrektur auf alle Angebote an.
Wie liest man ein Angebot Position für Position?
Die Gesamtsumme auf dem Deckblatt ist das Letzte, was man sich ansieht. Lesen Sie das Angebot in dieser Reihenfolge: was mit einem Einheitspreis bewertet ist, was nur als Pauschale, was ausgeschlossen ist, was geschätzt ist und was verdächtig günstig ist.
Einheitspreise und „komplette" Positionen
Eine Position mit einer Menge und einem Einheitspreis kann bei der Rechnungsstellung und bei Preisänderungen überprüft werden. Eine Position, die als „komplett" oder „Satz" gekennzeichnet ist, kann nicht überprüft werden. Bei kleinen Dingen spielt das keine Rolle, bei der gesamten Elektroinstallation oder dem Dach schon.
Was der Preis auslässt
Die am häufigsten ausgelassenen Positionen sind die Nebenkosten: Baustelleneinrichtung, Gerüst und dessen Miete für die gesamte Baudauer, Beseitigung und Entsorgung von Abfällen, provisorische Wasser- und Stromanschlüsse für die Baustelle und deren Verbrauch sowie der Schutz fertiger Arbeiten. Die Mehrwertsteuer ist ein eigenes Kapitel. Eine Privatperson kann sie nicht absetzen, daher ist der reale Preis für Sie der Betrag inklusive Mehrwertsteuer.
Geschätzte Positionen und verdächtig niedrige Preise
Eine geschätzte (vorläufige) Position markiert eine Stelle, an der die Firma nicht weiß, wie viel Arbeit anfallen wird, zum Beispiel bei Erdarbeiten oder der Trockenlegung von Feuchtigkeit. Das ist in Ordnung, wenn sie benannt ist und wenn vereinbart wird, wie sie auf der Grundlage tatsächlicher Mengen abgerechnet wird. Das Problem entsteht, wenn eine Firma sie niedrig ansetzt, um die Gesamtsumme besser aussehen zu lassen. Ebenso ist eine Position, die weit unter den anderen liegt, nicht unbedingt ein Rabatt. Es kann ein Fehler, eine missverstandene Spezifikation oder die Absicht sein, die Differenz woanders wieder hereinzuholen.
| Teil des Angebots | Was vergleichen | Worauf achten |
|---|---|---|
| Baustelleneinrichtung und Gerüst | Ob sie separate Positionen sind und für welchen Zeitraum | Gerüst für eine kürzere Dauer berechnet, als der Bau tatsächlich dauern wird |
| Erdarbeiten und Fundamente | Einheitspreise für Aushub, Abtransport und Verfüllung | Abtransport des Aushubs fehlt oder nur „zum Selbstkostenpreis" ohne Satz |
| Block-Mauerwerk und Betonelemente | Preis pro Maßeinheit inklusive Mörtel, Bewehrung und Schalung | Derselbe Preis für unterschiedliche Blockstärken oder -typen |
| Fenster, Dach, Dämmung | Das spezifische Produkt und seine Parameter | „Oder gleichwertig" ohne Definition, was als gleichwertig gilt |
| Haustechnik und Gebäudesysteme | Leistungsumfang bis zu Sanitärobjekten und der Wärmequelle | Rohrleitungen und Leitungen ohne Anschluss, Prüfung und Abnahmeprotokolle |
| Nebenkosten | Abfall, provisorische Versorgung, Schutz der Arbeiten, Mehrwertsteuer | Stillschweigende Annahme, dass der Bauherr sie stellt |
| Angebotsbedingungen | Gültigkeit des Angebots, Termine, Raten | Kurze Gültigkeit und eine lockere Klausel zur Anpassung der Materialpreise |
Die zweite Tabelle ist für das Gespräch mit der Firma gedacht. Keines dieser Signale schließt ein Angebot von vornherein aus, aber jedes verdient eine Antwort auf Papier.
| Warnsignal im Angebot | Was fragen |
|---|---|
| Eine hohe Vorauszahlung vor Baubeginn | Wofür genau sie ist und ob sie durch bestellte Materialien, wie maßgefertigte Fenster, gedeckt ist |
| „Komplette" Positionen ohne Mengen | Von welchen Mengen und Einheitspreisen die Zahl abgeleitet wurde |
| Eine Position weit unter den anderen | Was genau sie beinhaltet und ob die Firma die Spezifikation gleich liest |
| Geänderte Mengen oder Beschreibungen im Leistungsverzeichnis | Warum sie geändert wurden und ob ein Fehler in den Unterlagen vorliegt |
| „Noch zu spezifizieren" bei einer bedeutenden Position | Wann, auf welcher Grundlage und mit welcher Preisobergrenze |
| Ein viel kürzerer Zeitplan als die anderen | Auf wie viele Leute und welche Subunternehmer die Firma setzt |
| Keine Erwähnung von Versicherungen | Welche Haftpflicht- und Bauversicherung die Firma hat und was sie abdeckt |
Wie prüft man eine Firma vor der Unterschrift?
Referenzen sind nur sinnvoll, wenn sie überprüft werden können. Fragen Sie nach Kontaktdaten von Eigentümern von Häusern, die vor einigen Jahren fertiggestellt wurden, und besichtigen Sie das Haus wenn möglich. Fragen Sie nach Dingen, die ein Foto nicht zeigt: wurden die Termine eingehalten, wie wurde mit Mehrarbeit umgegangen, wie reagierte die Firma auf Mängelansprüche nach dem Einzug, und würden die Eigentümer sie wieder wählen?
Prüfen Sie die formalen Daten in den öffentlichen Registern und Listen staatlicher Institutionen, nicht auf privaten Portalen:
- Das Handelsregister und das Gewerberegister: wem die Firma gehört und wer sie vertritt, wie lange sie besteht und ob sie eine Berechtigung für die von ihr angebotenen Bautätigkeiten besitzt.
- Schuldnerlisten, die von der Finanzverwaltung, der Sozialversicherungsanstalt und den Krankenkassen veröffentlicht werden. Rückstände bei Steuern und Beiträgen sind ein frühes Anzeichen für Liquiditätsprobleme.
- Das Insolvenzregister: ob ein Antrag auf Konkurs oder Sanierung gegen die Firma gestellt wurde.
- Versicherung: eine Kopie der Haftpflichtversicherungspolice und eine klare Vereinbarung darüber, wer die Bauversicherung für die Dauer des Baus abschließt.
Fragen Sie auch, wer der Bauleiter sein wird, welche Arbeiten die Firma mit eigenen Leuten ausführt und welche sie vergibt. Eine Firma, die alles vergibt, ist eher ein Koordinator als ein Bauunternehmer, und der Preis sollte das widerspiegeln.
Was muss der Vertrag enthalten, den Sie mit dem Leistungsverzeichnis versenden?
Ein Entwurf des Werkvertrags gehört in die Ausschreibungsunterlagen, nicht in das Treffen mit dem Gewinner. Die Firma kalkuliert dann die Bedingungen ebenso wie die Arbeit, und der Gewinner kann später nicht nachverhandeln, was seine Mitbewerber ohne Einwand akzeptiert haben. Der Vertrag sollte insbesondere Folgendes regeln:
- Preisart. Ein Festpreis für einen beschriebenen Leistungsumfang, Einheitspreise angewendet auf tatsächliche Mengen oder eine Kombination aus beidem. Wer welches Risiko bei den einzelnen Arten trägt, wird im Artikel darüber behandelt, warum Bauvorhaben das Budget überschreiten.
- Ein an Zahlungen gekoppelter Zeitplan. Raten nach abgeschlossenen und abgenommenen Bauabschnitten, nicht nach Kalenderdatum. Wenn ein Bauabschnitt in Verzug gerät, verschiebt sich die Zahlung mit ihm.
- Einbehalt. Ein Teil des Preises, den Sie einbehalten, bis Mängel aus der Übergabe behoben sind oder für einen vereinbarten Zeitraum. Sowohl die Höhe als auch die Bedingungen für die Freigabe sind Verhandlungssache, daher müssen sie schriftlich festgehalten werden.
- Gewährleistung und Mängel. Die gesetzliche Gewährleistungsfrist hängt von dem Gesetz ab, nach dem der Vertrag geschlossen wird, und der Vertrag kann eine längere vereinbaren. Fügen Sie hinzu, wann sie zu laufen beginnt und wie schnell die Firma auf eine Mängelanzeige reagieren muss.
- Verfahren für Mehrarbeit. Keine Mehrarbeit ohne schriftliche Preisvereinbarung und Genehmigung vor ihrer Ausführung, Abrechnung zu den Einheitspreisen aus dem Angebot und Abzug von entfallenen Arbeiten, die durch die neuen Arbeiten ersetzt werden.
Warum wird das günstigste Angebot oft zum teuersten?
Die niedrigste Zahl auf dem Deckblatt sagt Ihnen nicht, wie viel Sie bezahlen werden. Sie sagt Ihnen den Preis, zu dem die Firma bereit ist zu unterschreiben. Die Lücke zwischen beiden öffnet sich auf vier Arten.
Die erste ist die Unvollständigkeit. Was die Firma nicht enthalten hat, fügt sie später als Mehrarbeit hinzu, und dann hat sie keine Konkurrenz mehr. Die zweite ist die unausgewogene Preisgestaltung: günstige Sätze für Arbeiten, die spät kommen, hohe Sätze für Arbeiten, die früh abgerechnet werden. Die Firma kassiert zu Beginn mehr, als sie gebaut hat, und wenn sie mittendrin abspringt, fehlt das Geld für den Rest. Die dritte ist der Druck zu Austauschprodukten. Eine Firma mit knappem Preis wird während des Baus „gleichwertige" günstigere Produkte vorschlagen, weil sie sonst an dem Auftrag verliert. Die vierte ist die schwerwiegendste: Eine Firma, die unter ihren Kosten baut, kann insolvent werden. Das Haus bleibt unfertig zurück, mit strittigen Gewährleistungen und einer neuen Firma, die einen Aufpreis für die Fertigstellung der Arbeit eines anderen verlangt.
Verwerfen Sie also das günstigste Angebot nicht automatisch, aber lesen Sie es am genauesten und fragen Sie, woher der Unterschied kommt. Wenn die Firma ihn mit bestimmten Positionen erklären kann, zum Beispiel eigener Ausrüstung oder freien Kapazitäten, kann es ein faires Angebot sein.
Wo hilft der Architekt bei der Firmenauswahl?
Der Architekt, der das Haus entworfen hat, weiß, was am Entwurf wesentlich und was austauschbar ist. Der Architekt kann die Ausschreibungsunterlagen und das Leistungsverzeichnis erstellen, die Fragen der Bieter während der Angebotsphase beantworten, eine Vergleichstabelle erstellen, die alle Angebote Position für Position gegenüberstellt, und auf Ausschlüsse und verdächtige Preise hinweisen. Die Entscheidung bleibt bei Ihnen; der Architekt gibt Ihnen eine Grundlage, auf der eine Entscheidung getroffen werden kann.
Während des Baus prüft die Bauüberwachung dann vorgeschlagene Materialsubstitutionen und Planänderungen, und das sind genau die Stellen, an denen ein allzu günstiges Angebot versucht, sein Geld zurückzugewinnen. Wie diese Leistungen in die Projektphasen und das Honorar einfließen, wird in der Übersicht darüber behandelt, wie viel ein Architekt kostet.