A legtöbb ember élete során egyszer választ kivitelezőt, és annak alapján dönt, ami éppen kéznél van: a barát ajánlása, három e-mail, egyenként egyetlen számmal, és az első találkozó benyomása. Pedig ez általában a legnagyobb szerződés, amit egy család valaha aláír. Ez a cikk egy gyakorlati útmutató: hogyan bonyolítsunk le egy kisebb ajánlattételi eljárást egy családi házra, hogyan olvassuk az árajánlatokat, hogyan ellenőrizzük a céget, és mit tartalmazzon a szerződés, mielőtt bárki aláírja. Azzal, hogy ugyanarra a házra miért különböznek az árajánlatok, a költségvetésről és a mennyiségi kimutatásról szóló cikk foglalkozik.
Miért nem jelent két fix összeg két árajánlatot ugyanarra a házra?
Egy közös alap nélküli fix összeg egy olyan kérdésre adott válasz, amelyet minden cég magának tett fel. Az egyik elolvassa a rajzokat, és beleszámolja az állványzatot, a másik feltételezi, hogy a tetőfedő otthagyja a sajátját. Az egyik a tervezői szigetelést árazza, a másik azt, amit általában beépít. Az eredmény három összeg három, kissé eltérő házra, amelyek csak az alaprajzban egyeznek.
Egy közös mennyiségi kimutatás ezt alapvetően megváltoztatja. A mennyiségek rögzítettek, és minden cég csak az egységárakat tölti ki. Az árajánlatok közötti különbség ekkor az árakban rejlik, nem a terjedelemről alkotott elképzelésekben, és egy konkrét soron mutatható fel. Ennek előfeltétele egy kivitelezési terv, amelyből a kimutatás levezethető. Az engedélyezési terv nem elegendő, mert hiányoznak belőle a rétegrendek, a részletek és a specifikációk.
Hogyan bonyolítsunk le egy ajánlattételi eljárást egy ház kivitelezőjére?
Egy magán megrendelőnek nem kell követnie a közbeszerzési szabályokat. Egy kivitelezői ajánlattétel egy családi házra ezért szerényebb, de ha működnie kell, ugyanarra a magra van szüksége: mindenki ugyanazt kapja, és ugyanarra a kérdésre válaszol.
- Ugyanaz a dokumentumcsomag. A kivitelezési terv, a mennyiségi kimutatás szerkeszthető formátumban, a szerződéstervezet, a kívánt kezdési és befejezési dátumok, valamint a lista azokról a dolgokról, amelyeket Ön intéz, például a konyha vagy a közműcsatlakozások.
- Egy átgondolt rövid lista. Csak olyan cégeket hívjon meg, amelyekre valóban rábízná az építkezést. Döntse el előre, hogy egy fővállalkozót szeretne az egész házra, vagy szakaszonként külön cégeket.
- Egy határidő mindenki számára. Az időszaknak elég hosszúnak kell lennie ahhoz, hogy a cég árajánlatot kérjen az alvállalkozóitól. Egy elkapkodott árajánlat egy bizonytalansági pótlékkal terhelt árajánlat.
- Kérdések írásban, válaszok mindenkinek. Amikor az egyik cég hibát talál a kimutatásban vagy egy tisztázatlan részletet, küldje el a kérdést és a választ (a cég neve nélkül) mindenkinek. Ellenkező esetben mindegyik egy kicsit más projektet áraz.
- Helyszíni bejárás. A telek megközelíthetősége, az anyagtárolási lehetőség, a lejtés vagy a szomszédos épületek mind befolyásolják az árat. Egy cég, amely nem látta a telket, kitalálja azt.
- Alternatívák csak az alapajánlat mellett. Ha egy cég olcsóbb megoldást javasol, árazza be azt külön. Az alapajánlatnak a tervet kell követnie, különben elveszíti az összehasonlíthatóságot.
Az értékelés során először ellenőrizze, hogy egy cég megváltoztatta-e a mennyiségeket vagy a tételek leírását a kimutatásban. Ha igen, kérje meg, hogy magyarázza meg, és ha kijavított egy hibát a dokumentumokban, alkalmazza ezt a javítást az összes árajánlatra.
Hogyan olvassunk egy árajánlatot sorról sorra?
A fedőlapon szereplő végösszeg az utolsó dolog, amire nézni kell. Olvassa az árajánlatot ebben a sorrendben: mi van egységáron árazva, mi csak fix összegként, mi van kizárva, mi van becsülve és mi gyanúsan olcsó.
Egységárak és "komplett" tételek
Egy mennyiséggel és egységárral rendelkező tétel ellenőrizhető a számlázásnál és a változások árazásánál. Egy "komplett" vagy "készlet" jelzésű tétel nem ellenőrizhető. Kis dolgoknál ez nem számít, a teljes elektromos szerelésnél vagy a tetőnél viszont igen.
Mit hagy ki az ár?
A legtöbbször kihagyott tételek a járulékos költségek: a kivitelezés helyszínének kialakítása, az állványzat és annak bérlete a teljes építési időtartamra, a hulladék elszállítása és ártalmatlanítása, az ideiglenes víz- és villanycsatlakozások a kivitelezés helyszínén és azok fogyasztása, valamint az elkészült munka védelme. Az ÁFA külön fejezet. Egy magánszemély nem igényelheti vissza, így az Ön számára a valós ár az ÁFA-t tartalmazó összeg.
Becsült tételek és gyanúsan alacsony árak
Egy becsült (ideiglenes) tétel azt a helyet jelöli, ahol a cég nem tudja, mennyi munka lesz, például a földmunkáknál vagy a nedvesség elleni védekezésnél. Ez rendben van, ha meg van nevezve, és ha megegyeztek arról, hogyan számolnak el a tényleges mennyiségekkel. A probléma akkor merül fel, ha az egyik cég alacsonyan árazza, hogy a végösszeg jobban nézzen ki. Hasonlóképpen, egy tétel, amely jóval a többi alatt van, nem feltétlenül kedvezmény. Lehet hiba, félreértett specifikáció, vagy szándék a különbözet máshol történő behozására.
| Az árajánlat része | Mit hasonlítson össze | Mire figyeljen |
|---|---|---|
| Kivitelezés helyszínének kialakítása és állványzat | Külön tételként szerepelnek-e, és milyen időtartamra | Az állványzat rövidebb időre árazva, mint amennyi az építkezés valójában tart |
| Földmunka és alapozás | Egységárak a kitermelésre, elszállításra és visszatöltésre | A kitermelt anyag elszállítása hiányzik, vagy csak "önköltségen" árazva |
| Blokk falazat és betonelemek | Egységár, amely tartalmazza a habarcsot, a vasalást és a zsaluzást | Ugyanaz az ár különböző blokk vastagság vagy típus esetén |
| Ablakok, tető, szigetelés | A konkrét termék és paraméterei | "Vagy ezzel egyenértékű" anélkül, hogy meghatároznák, mi számít egyenértékűnek |
| Gépészeti és épületgépészeti rendszerek | Hatáskör a szaniter felszerelésekig és a hőforrásig | Csövek és vezetékek csatlakoztatás, tesztelés és felülvizsgálati jegyzőkönyvek nélkül |
| Járulékos költségek | Hulladék, ideiglenes közművek, a munka védelme, ÁFA | Csendes feltételezés, hogy a megrendelő biztosítja ezeket |
| Az árajánlat feltételei | Az ajánlat érvényessége, határidők, részletek | Rövid érvényességi idő és laza záradék az anyagárak kiigazítására |
A második táblázat a céggel folytatott beszélgetéshez való. Ezen jelek egyike sem zár ki önmagában egy árajánlatot, de mindegyik megérdemel egy írásbeli választ.
| Piros zászló az árajánlatban | Mit kérdezzen |
|---|---|
| Nagy előleg a munka megkezdése előtt | Pontosan mire való, és fedezi-e a megrendelt anyagok, például a méretre gyártott ablakok |
| "Komplett" tételek mennyiségek nélkül | Milyen mennyiségekből és egységárakból állt össze az összeg |
| Egy tétel jóval a többi alatt | Pontosan mit tartalmaz, és a cég ugyanúgy értelmezi-e a specifikációt |
| Módosított mennyiségek vagy leírások a kimutatásban | Miért változtatták meg, és van-e hiba a dokumentumokban |
| "Később meghatározandó" egy jelentős tételnél | Mikor, milyen alapon és milyen árfelső határral |
| Sokkal rövidebb ütemterv, mint a többinél | Hány emberre és mely alvállalkozókra számít a cég |
| Nincs említés a biztosításról | Milyen felelősség- és építésbiztosítással rendelkezik a cég, és mire terjed ki |
Hogyan ellenőrizzünk egy céget az aláírás előtt?
Referenciáknak csak akkor van értelme, ha ellenőrizhetők. Kérjen elérhetőséget a néhány évvel ezelőtt befejezett házak tulajdonosaitól, és ha lehetséges, menjen el és nézze meg a házat. Kérdezze meg azokat a dolgokat, amelyeket egy fénykép nem mutat: tartották-e a határidőt, hogyan kezelték a többletmunkákat, hogyan reagáltak a beköltözés utáni hibabejelentésekre, és a tulajdonosok újra őket választanák-e?
Ellenőrizze a formális adatokat a nyilvános nyilvántartásokban és az állami intézmények listáin, nem magánportálokon:
- A cégjegyzék és a kereskedelmi nyilvántartás: ki a cég tulajdonosa és képviselője, mennyi ideje létezik, és rendelkezik-e engedéllyel az általa kínált építési tevékenységekre.
- Az adóhivatal, a Szociális Biztosító és az egészségbiztosítók által közzétett adóslisták. Az adó- és járuléktartozások a pénzforgalmi problémák korai jelei.
- A fizetésképtelenségi nyilvántartás: hogy nyújtottak-e be csőd- vagy szerkezetátalakítási kérelmet a céggel szemben.
- Biztosítás: a felelősségbiztosítási kötvény másolata és egyértelmű megállapodás arról, hogy ki köti meg az építésbiztosítást az építkezés időtartamára.
Kérdezze meg azt is, hogy ki lesz a műszaki vezető, mely munkákat végzi a cég a saját embereivel, és melyeket adja alvállalkozásba. Egy cég, amely mindent alvállalkozásba ad, inkább koordinátor, mint kivitelező, és az árnak ezt tükröznie kell.
Mit kell tartalmaznia a szerződésnek, amelyet a kimutatással küld?
Egy vállalkozási szerződés tervezete az ajánlattételi dokumentumok közé tartozik, nem a nyertessel való találkozóra. A cég ekkor a feltételeket is árazza, nem csak a munkát, és a nyertes később nem tárgyalhatja újra azt, amit a versenytársai kifogás nélkül elfogadtak. A szerződésnek különösen a következőket kell tartalmaznia:
- Ártípus. Fix ár egy meghatározott terjedelemre, a tényleges mennyiségekre alkalmazott egységárak, vagy a kettő kombinációja. Hogy az egyes típusoknál ki viseli a kockázatot, azt a miért csúszik ki az építkezés a költségvetésből című cikk tárgyalja.
- A kifizetésekhez kötött ütemterv. Részletek az elkészült és elfogadott szakaszok után, nem naptári dátum szerint. Ha egy szakasz késik, a kifizetés is tolódik vele.
- Visszatartás. Az ár egy része, amelyet visszatart addig, amíg az átadáskor fennálló hibákat ki nem javítják, vagy egy megállapodott időszakra. Mind az összeget, mind a felszabadítás feltételeit meg kell állapodni, ezért le kell írni.
- Garancia és hibák. A törvényes jótállási idő attól a kódextől függ, amely alapján a szerződést megkötik, és a szerződés hosszabb időt is megállapodhat. Adja hozzá, hogy mikortól számít, és milyen gyorsan kell a cégnek reagálnia egy hibabejelentésre.
- Eljárás a többletmunkákra. Többletmunka csak írásbeli ár és jóváhagyás nélkül, annak elvégzése előtt; árazás az árajánlat egységárain; és az elmaradt munkák levonása, amelyeket az új munka helyettesít.
Miért lesz a legolcsóbb ajánlatból gyakran a legdrágább?
A fedőlapon szereplő legalacsonyabb összeg nem mondja meg, mennyit fog fizetni. Azt mondja meg, hogy milyen áron hajlandó a cég aláírni. A kettő közötti különbség négy módon nyílik meg.
Az első a hiányosság. Amit a cég nem foglalt bele, azt később többletmunkaként hozzáadja, és ekkor már nincs versenytársa. A második a kiegyensúlyozatlan árazás: olcsó díjak a későn érkező munkákért, magas díjak a korán számlázott munkákért. A cég többet szed be az elején, mint amennyit épített, és ha félúton eltűnik, a pénz hiányzik a többire. A harmadik a helyettesítések erőltetése. Egy szoros áron dolgozó cég "egyenértékű", olcsóbb termékeket fog javasolni az építés során, mert különben veszít a munkán. A negyedik a legsúlyosabb: egy költség alatt építkező cég fizetésképtelenné válhat. A ház befejezetlenül marad, vitatott garanciákkal, és egy új cég prémiumot számít fel valaki más munkájának befejezéséért.
Tehát ne dobja el automatikusan a legolcsóbb ajánlatot, de olvassa el a legfigyelmesebben, és kérdezze meg, honnan származik a különbség. Ha a cég konkrét tételekkel tudja magyarázni, például saját felszereléssel vagy szabad kapacitással, akkor tisztességes ajánlatról lehet szó.
Miben segít az építész a cég kiválasztásában?
Az építész, aki a házat tervezte, tudja, mi a lényeges a tervben, és mi cserélhető fel. Az építész elkészítheti az ajánlattételi dokumentumokat és a mennyiségi kimutatást, válaszolhat a pályázók kérdéseire az árazás során, összeállíthat egy összehasonlító táblázatot, amely tételenként egymás mellé helyezi az összes árajánlatot, és rámutathat a kizárásokra és a gyanús árakra. A döntés Önnél marad; az építész ad egy alapot, amely alapján döntést lehet hozni.
Az építés során a tervezői felügyelet ezután felülvizsgálja a javasolt anyaghelyettesítéseket és tervmódosításokat, amelyek pontosan azok a pontok, ahol egy túl olcsó ajánlat megpróbálja visszanyerni a pénzét. Hogy ezek a szolgáltatások hogyan illeszkednek a projekt szakaszaiba és a díjba, azt az építész ára című áttekintés tárgyalja.