Der Tag, an dem der Bauunternehmer Ihnen die Schlüssel übergibt, fühlt sich an wie das Ende des Bauens. Rechtlich und praktisch beginnt jedoch erst der Zeitraum, in dem Sie herausfinden, wie gut das Haus gebaut wurde. Mit der Unterzeichnung des Übergabeprotokolls bestätigen Sie den Zustand, in dem Sie das Haus übernehmen, und die Gewährleistungsfrist läuft ab diesem Tag. Was Sie im Protokoll auslassen, wird später schwerer durchsetzbar sein. Dieser Artikel ist eine Nahaufnahme des gesamten Ablaufs eines Hausbaus in der Slowakei und konzentriert sich auf einen Tag und die Jahre, die ihm folgen.
Was ist die Übergabe und wie unterscheidet sie sich von der Kollaudierung?
Die Bauwerksübergabe ist ein vertraglicher Akt zwischen Ihnen und dem Bauunternehmer. Das Unternehmen erfüllt damit seine Verpflichtung aus dem Werkvertrag, und Sie nehmen das Werk ab. Das Ergebnis ist das Übergabeprotokoll: das Datum, der Umfang der abgenommenen Arbeiten, die festgestellten Mängel und unfertigen Leistungen mit Fristen zu deren Behebung sowie eine Liste der übergebenen Unterlagen. Die Behörden sind nicht anwesend und müssen es auch nicht sein.
Die Kollaudierung (kolaudácia) ist hingegen ein öffentlich-rechtliches Verfahren. Die Baubehörde prüft, ob das Gebäude mit der Baugenehmigung übereinstimmt und nutzbar ist. Es ist ihr egal, ob die Bodenfliesen Hohlstellen haben oder ob die Dichtung an einem Fenster reißt. Ein Haus kann die Kollaudierung bestehen und dennoch Dutzende Mängel aufweisen, die zwischen Ihnen und dem Unternehmen verbleiben. Das eine ersetzt nicht das andere.
In der Praxis findet die Übergabe in der Regel vor der Kollaudierung statt, denn ein Teil der Unterlagen, die die Behörde sehen möchte, wird Ihnen vom Bauunternehmer ausgehändigt. Das Verfahren vor der Behörde behandle ich im Artikel Kollaudierung Schritt für Schritt; dieser hier handelt von Ihrer Beziehung zum Unternehmen.
| Aspekt | Bauwerksübergabe | Kollaudierung |
|---|---|---|
| Wer nimmt teil | Der Bauherr und der Bauunternehmer, idealerweise mit dem Bauleiter und dem Architekten | Der Bauherr und die Baubehörde, ggf. weitere betroffene Stellen |
| Geprüft wird gegen | Werkvertrag, Planungsunterlagen, technische Normen, das vereinbarte Leistungsverzeichnis | Die Baugenehmigung und die Anforderungen an die sichere Nutzung |
| Ergebnis | Übergabeprotokoll mit Auflistung von Mängeln und unfertigen Leistungen | Kollaudierungsbescheinigung (kolaudačné osvedčenie) |
| Was wird ausgelöst | Beginn der Gewährleistungsfrist, fällige Zahlungen laut Vertrag, Übergang der Gebäudeverantwortung an Sie | Rechtmäßige Nutzung, Hausnummer, Eintragung ins Grundbuch |
| Optische Mängel | Werden erfasst und behoben | In der Regel irrelevant |
Offene und verdeckte Mängel: Warum werden sie unterschiedlich erfasst?
Ein offener Mangel ist einer, den Sie bei einer gewöhnlichen Besichtigung sehen oder mit einem einfachen Test finden können: ein Riss im Putz, ein zerkratzter Fensterrahmen, eine Tür, die nicht schließt, eine fehlende Fußleiste. Diese gehören ins Protokoll. Wenn Sie das Haus vorbehaltlos übernehmen und einen offenen Mangel auslassen, wird der Bauunternehmer später argumentieren, er sei durch die Nutzung entstanden, und Ihre Position wird schwach sein.
Ein verdeckter Mangel konnte bei der Übergabe nicht gefunden werden. Feuchtigkeit, die erst im ersten Winter auftritt, Schimmel in einer Ecke am Balkon, Fliesen, die sich nach dem ersten Heizzyklus lösen, oder ein Riss, der sich erst nach der Setzung des Gebäudes öffnet. Diese werden nicht ins Protokoll geschrieben. Sie werden während der Gewährleistungsfrist geltend gemacht, und zwar unverzüglich nach ihrer Entdeckung.
Das Protokoll sollte eine weitere Kategorie trennen: unfertige Leistungen. Eine fehlende Fensterbank ist kein Mangel, sondern eine unvollständige Arbeit. Für beide gilt jedoch die gleiche Regel: Jeder Punkt benötigt eine Beschreibung, eine Ortsangabe, eine Frist zur Behebung und die Unterschriften beider Parteien. Geringfügige Mängel, die die Nutzung nicht behindern, stoppen die Übergabe in der Regel nicht. Mängel, die die Nutzung verhindern, geben Ihnen ein Recht, die Abnahme zu verweigern, und der Vertrag sollte die Bedingungen für eine Verweigerung festlegen.
Wie bereiten Sie sich auf die Übergabe vor und wer sollte teilnehmen?
Eine Übergabe ist kein Spaziergang mit dem Bauleiter durch das Haus. Der Bauleiter arbeitet für den Bauunternehmer, und seine Aufgabe ist es, das Werk zu übergeben. Auf Ihrer Seite sollte der Bauleiter (Bauaufsicht) sein, der den Bau verfolgt hat und weiß, was verdeckt wurde und wo die Probleme lagen. Wenn ich das Haus entworfen habe, nehme ich als Urheber des Entwurfs teil: Ich prüfe Details, Materialien und Oberflächen anhand der Unterlagen, nicht jedoch Elektroprüfungen oder Drucktests.
Fordern Sie vor dem Termin die Liste der Unterlagen an, die das Unternehmen übergeben wird, und lesen Sie die Einträge im Bautagebuch. Wenn dort Probleme während des Baus vermerkt sind, sehen Sie sich diese Stellen bei der Übergabe gezielt an. Praktische Regeln:
- Tageslicht, und idealerweise ein Blick nach Regen. Tageslicht zeigt Unebenheiten und Risse; Regen zeigt, wo Wasser auf der Terrasse und um die Fenster läuft.
- Ausreichend Zeit. Planen Sie für ein Einfamilienhaus mehrere Stunden ein, nicht eine halbe Stunde, bevor die Crew geht.
- Werkzeuge. Eine Zwei-Meter-Richtlatte, eine Wasserwaage, eine Taschenlampe, ein Zollstock und ein Telefon für datierte Fotos.
- Planungsunterlagen in der Hand. Sie prüfen gegen die Unterlagen und den Vertrag, nicht gegen einen Eindruck.
- Keine Unterschrift unter Druck. Wenn Sie sich nicht einigen können, wie ein Mangel erfasst wird, schreiben Sie ins Protokoll, dass der Bauunternehmer ihn nicht anerkennt. Eine Unterschrift mit Vorbehalt ist besser als eine ohne.
Welche Mängel sollten Sie bei der Besichtigung suchen?
Die folgenden Mängel treten bei slowakischen Einfamilienhäusern so regelmäßig auf, dass ich sie bei jeder Übergabe prüfe.
Putzrisse und fehlende Dehnungsfugen
Am häufigsten sind diagonale Risse, die von den Ecken der Fenster und Türen ausgehen. Sie treten auf, wo das Wärmedämmverbundsystem an den Öffnungsecken keine diagonale Gewebebewehrung hat. Der zweite Typ sind vertikale oder horizontale Risse an Materialübergängen, auf großen Flächen ohne Bewegungsfuge oder dort, wo eine konstruktive Dehnungsfuge nicht durch die Dämmung und den Putz geführt wurde. Ein Haarriss im Dünnschichtputz muss kein strukturelles Problem sein, aber er lässt Wasser eindringen und leitet den Verfall der Fassade ein. Notieren Sie die Stelle, die Länge und die ungefähre Breite, und fotografieren Sie den Riss mit einem Zollstock daneben.
Terrassen- und Balkonränder ohne Tropfkante
Wasser, das von einer Terrasse oder einem Balkon abläuft, muss frei von der Fassade tropfen. Wenn die Plattenkante keine Tropfkante hat, also ein Blech oder Profil mit Tropfnase, kriecht Wasser an der Unterseite der Platte entlang und den Putz hinunter. Die Folge sind dunkle Schlieren, abblätternder Putz, frostgeschädigter Kleber unter den Fliesen und eine feuchte Untersicht. Betrachten Sie die Plattenkante von unten, prüfen Sie das Gefälle vom Haus weg und gießen Sie einen Eimer Wasser auf die Terrasse: Es darf keine Pfützen bilden oder zur Schwelle hin laufen.
Die Balkonplatte als Wärmebrücke
Eine auskragende Betonbalkonplatte ohne Trennung der Wärmebrücke leitet Wärme wie ein Kühlrippe nach außen. Bei einer Übergabe im Sommer ist das nicht sichtbar, was es zu einem typischen verdeckten Mangel macht. Er zeigt sich im ersten Winter als kalter Boden neben der Balkontür, Kondenswasser und Schimmel in der Ecke unter der Platte. Wenn der Entwurf das Element vorsah, prüfen Sie im Bautagebuch und auf den Baufortschrittsfotos, ob es eingebaut wurde. Eine Thermografieaufnahme in der ersten Heizsaison ist eine kostengünstige Möglichkeit, Beweise zu sichern, solange die Gewährleistung noch läuft.
Dichtstofffugen an der Fassade und an Fenstern
Dichtstofffugen an Fenstern, Fensterbänken, Blechen und dort, wo die Fassade auf andere Materialien trifft, werden oft zuletzt und in Eile ausgeführt. Prüfen Sie, ob der Dichtstoff nicht von einer Seite abgerissen ist, nicht rissig ist, durchgehend verläuft und ob die Außenfensterbank seitliche Endkappen hat, die Wasser von unter dem Putz fernhalten. Von innen betrachten Sie die Anschlussfuge des Fensters: Feuchte Stellen in der Laibung nach Regen deuten auf eine undichte Abdichtung hin.
Estrich und Fliesen
Abklopfen, z. B. mit dem Schraubendrehergriff, findet Hohlstellen: Ein hohler Klang bedeutet, dass die Fliese nicht vollflächig verklebt ist und früher oder später brechen wird. Verwenden Sie die Zwei-Meter-Richtlatte, um die Ebenheit des Bodens zu prüfen. Stellen Sie sicher, dass eine Randfuge entlang der Wände vorhanden ist und dass die Fugen im Estrich durch die Fliesen hindurch fortgesetzt werden, sonst werden die Fliesen genau darüber reißen. Prüfen Sie im Badezimmer das Gefälle der Dusche zum Abfluss und dass die flexible Dichtung in den Ecken durchgehend ist.
| Ort | Was zu prüfen ist | Wie | Mangeltyp |
|---|---|---|---|
| Fassade an Öffnungen | Diagonale Risse von Fenster- und Türcken | Genauer Blick, Foto mit Zollstock | Offen |
| Konstruktive Dehnungsfugen | Ob sie durch Dämmung und Putz geführt sind | Vergleich mit dem Entwurf | Offen |
| Terrasse und Balkon | Tropfkante, Gefälle, Pfützen | Kante von unten betrachtet, Eimertest | Offen und verdeckt |
| Balkonplatte | Wärmebrücke unterbrochen | Tagebuch, Baufotos, später Thermografie | In der Regel verdeckt |
| Fenster und Fensterbänke | Dichtstoff, Endkappen, Feuchte in der Laibung | Blick von außen und innen, idealerweise nach Regen | Offen und verdeckt |
| Fliesen und Estrich | Hohlstellen, Ebenheit, Fugen über Estrichfugen | Abklopfen, Zwei-Meter-Richtlatte | Offen und verdeckt |
Wie dokumentieren und melden Sie einen Mangel während der Gewährleistungsfrist?
Die Gewährleistungsfrist läuft ab der Abnahme des Werkes. Wenn Sie den Vertrag als Privatperson nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (Občiansky zákonník) unterschrieben haben, setzt das Gesetz eine dreijährige Gewährleistungsfrist für ein Gebäude fest. Bei einem Vertrag nach dem Handelsgesetzbuch (Obchodný zákonník) wird die Dauer ausgehandelt, und in beiden Fällen kann der Vertrag eine längere Frist vereinbaren. Was Sie unterschrieben haben, ist maßgeblich. Das Verfahren zur Mängelanzeige:
- Dokumentieren Sie, wie der Mangel in Erscheinung tritt. Datierte Fotos, eine Übersichtsaufnahme und eine Nahaufnahme mit Zollstock, der Tag der Entdeckung und wie er sich im Laufe der Zeit verändert.
- Beschreiben Sie, was Sie sehen, nicht warum es passiert ist. "Ein feuchter Fleck in der Wohnzimmerecke unter der Balkonplatte, etwa handtellergroß" ist eine bessere Meldung als Ihre eigene Diagnose. Die Ursachenfindung ist Aufgabe des Bauunternehmers.
- Melden Sie den Mangel schriftlich und unverzüglich. Ein Einschreiben oder eine E-Mail mit Zustellbestätigung, unter Bezugnahme auf den Vertrag und mit der Aufforderung zur Mängelbehebung.
- Schlagen Sie einen Termin für eine Besichtigung vor. Bestehen Sie auf einer schriftlichen Niederschrift, auch wenn der Bauunternehmer den Mangel nicht anerkennt.
- Bewahren Sie die gesamte Korrespondenz auf. Bei einem Streit über die Ursache entscheidet ein Sachverständigengutachten, und dieses arbeitet mit dem, was dokumentiert wurde.
Warten Sie nicht bis zum Ende der Gewährleistungsfrist, um alles auf einmal zu melden. Ein Mangel, der sich verschlimmert, verursacht weitere Schäden, und der Bauunternehmer wird argumentieren, Sie hätten ihn durch rechtzeitige Meldung verhindern können.
Warum sollte der Vertrag einen Einbehalt (Zádržné) vorsehen?
Der Einbehalt (zádržné) ist der Teil des Vertragspreises, den der Bauherr nach der Abnahme einbehält und erst freigibt, wenn vereinbarte Bedingungen erfüllt sind. Es ist das wirksamste Mittel, um das Unternehmen dazu zu bringen, nach der Schlüsselübergabe zurückzukommen. Ohne ihn ist eine Mängelanzeige nur eine Bitte. Mit ihm wird die Mängelanzeige zu einem Gespräch über Geld, das das Unternehmen noch nicht erhalten hat.
Die Höhe und die Freigabebedingungen sind Verhandlungssache. Ein zweistufiges Modell ist üblich: Ein Teil wird freigegeben, sobald die Mängel aus dem Übergabeprotokoll behoben sind, der Rest nach einem vereinbarten Zeitraum ohne offene Mängelansprüche. Manche Unternehmen bieten statt des Einbehalts eine Bankbürgschaft an. Der Vertrag sollte die Höhe, die Freigabebedingungen und festlegen, was passiert, wenn der Bauunternehmer einen Mangel nicht bis zur vereinbarten Frist behebt, z. B. das Recht, ihn durch ein anderes Unternehmen auf Kosten des Bauunternehmers beheben zu lassen. All dies wird vor Vertragsunterzeichnung ausgehandelt, nicht bei der Übergabe.