Wie lange dauert es, bis ein Versorger eine Stellungnahme ausstellt?

Die Dauer unterscheidet sich je nach Netzbetreiber und danach, ob es sich um eine einfache Auskunft über vorhandene Leitungen oder um die Prüfung eines Anschlussantrags handelt. Rechnen Sie eher in Wochen als in Tagen, und ein unvollständiger Antrag verlängert die Frist zusätzlich. Klären Sie die konkrete Frist immer direkt mit dem zuständigen Versorger, denn die Bedingungen unterscheiden sich regional.

Wem gehört der fertige Anschluss und wer wartet ihn?

Der Hausanschluss ist in der Regel Eigentum des Eigentümers des angeschlossenen Gebäudes, während die öffentliche Hauptleitung beim Versorger bleibt. Die Grenze liegt üblicherweise an der Messeinrichtung oder in einem Schacht und wird im Anschlussvertrag zusammen mit den technischen Anschlussbedingungen des Versorgers genau festgelegt. Es lohnt sich, diese zu lesen, denn diese Grenze entscheidet, wer eine Reparatur bezahlt.

Kann ich mit dem Bau beginnen, bevor die Anschlüsse fertig sind?

Eine Baustelle braucht ohnehin Wasser und Strom, daher wird üblicherweise eine temporäre Versorgung eingerichtet. Diese ersetzt jedoch nicht die dauerhaften Anschlüsse, die in der Planung und im Genehmigungsverfahren geklärt werden müssen. Eine temporäre Versorgung ist eine Hilfe während der Bauzeit, kein Mittel, um die Entscheidung über die dauerhafte Erschließung des Hauses aufzuschieben.

Wie finde ich heraus, ob das Netz genug Kapazität für eine Wärmepumpe und eine Wallbox hat?

Weder von der Straße noch vom Nachbarn, sondern über den Anschlussantrag, in dem Sie die benötigte elektrische Leistung angeben. Der Verteilnetzbetreiber antwortet darauf mit einer Stellungnahme zur reservierten Kapazität. Deshalb wird das Heizungs- und Mobilitätskonzept vor der Antragstellung entschieden: Eine nachträgliche Erhöhung der Leistung dauert immer länger.

Lohnt sich ein Brunnen, wenn in der Straße eine öffentliche Wasserleitung liegt?

Für Trinkwasser meist nicht, denn Betrieb und wiederkehrende Analysen übersteigen die Einsparung bei der Wasserrechnung. Sinnvoll kann er für Brauchwasser zur Bewässerung sein, wenn die örtlichen Gegebenheiten es zulassen. In beiden Fällen ist ein Brunnen eine Wasseranlage mit eigenem Genehmigungsverfahren, also keine Entscheidung, die man vor Ort trifft.

Darf Regenwasser vom Haus in die öffentliche Kanalisation eingeleitet werden?

In den meisten Gemeinden nicht oder nur ausnahmsweise. Vorherrschend ist die Vorgabe, Niederschlag auf dem eigenen Grundstück zurückzuhalten, durch Versickerung oder Rückhaltung. Ob das möglich ist, hängt von der Durchlässigkeit des Untergrunds ab, und die Antwort muss vor der Planung der harten Freiflächengestaltung vorliegen, nicht danach.

Wie lange ist eine Stellungnahme des Versorgers gültig?

Stellungnahmen haben eine begrenzte Gültigkeit, die üblicherweise im Dokument selbst vermerkt ist. Zieht sich der Kauf oder die Planung hin, kann ein neuer Antrag nötig werden, und die neue Stellungnahme kann anders lauten, wenn sich die Netzkapazität in der Zwischenzeit geändert hat. Es hat daher wenig Sinn, sie sehr früh einzuholen und das Projekt dann jahrelang liegen zu lassen.

Wer bezahlt die Erweiterung einer öffentlichen Hauptleitung, von der auch andere profitieren?

In der Regel derjenige, der sie benötigt, also der erste, der in der Straße baut. Manche Gemeinden und Versorger haben Regeln zur Beteiligung späterer Anschlussnehmer, aber sich auf künftige Nachbarn zu verlassen, ist riskant. Wenn mehrere unbebaute Grundstücke an derselben Straße liegen, wird die Kostenbeteiligung schriftlich und vor Baubeginn vereinbart.

Grundstück ohne Hausanschlüsse

14. September 20268 Min. Lesezeit

Ein dreigeschossiges Mehrfamilienhaus auf einem Eckgrundstück in einer Vorortstraße: weißer Putz kombiniert mit olivgrüner vertikaler Holzverkleidung, Garagen im Erdgeschoss, am Straßenrand parkende Autos und Menschen, die auf dem Gehweg vorbeigehen.

Der Satz im Exposé, der fast nichts aussagt

„Alle Versorgungsleitungen an der Grundstücksgrenze" ist die häufigste Formulierung in Immobilienanzeigen und eine der am wenigsten überprüfbaren. Sie sagt nicht, um welche Leitungen es geht, nicht, ob noch Kapazitäten frei sind, und nicht, ob es einen funktionierenden Anschlusspunkt gibt oder nur eine Leitung, die zufällig die Straße entlangläuft. Die Lücke zwischen diesem Satz und einem fertigen, funktionierenden Anschluss kann mehrere Monate betragen und eine Summe verschlingen, die den Rabatt übersteigt, der das Grundstück überhaupt attraktiv gemacht hat. Hausanschlüsse sind der Posten, den Käufer am häufigsten und am schlechtesten schätzen.

Die gute Nachricht: Das ist eine der wenigen Fragen beim Grundstückskauf, die sich fast vollständig und im Voraus klären lässt. Man muss dafür nicht dem Verkäufer vertrauen. Man braucht ein paar Blätter Papier von ein paar verschiedenen Stellen.

Wie man herausfindet, was tatsächlich vorhanden ist

Ein Netzbetreiber ist nicht verpflichtet, dem Exposé zu glauben, und Sie sind es auch nicht. Jeder von ihnen stellt auf Anfrage eine Auskunft über die Existenz seines Netzes und über die Anschlussbedingungen aus. Der Antrag ist meist kurz, braucht die Grundstücksnummer und einen einfachen Lageplan und liefert ein Dokument, das drei Fragen beantwortet: ob das Netz an dieser Stelle vorhanden ist, wo der Anschlusspunkt läge und zu welchen Bedingungen ein Anschluss realisiert werden könnte. Es ist das einzige Dokument, das im späteren Genehmigungsverfahren Gewicht hat.

Lesen Sie diese Auskünfte gegen zwei weitere Quellen. Die erste ist das Kataster: der Grundbuchauszug zeigt eingetragene Dienstbarkeiten, einschließlich solcher, die bereits jemand anderem erlauben, eine Leitung über das Grundstück zu führen. Die zweite ist der Flächennutzungsplan der Gemeinde zusammen mit seinem Plan der technischen Infrastruktur, der zeigt, ob die Gemeinde an dieser Stelle überhaupt eine Netzerweiterung vorsieht. Wo der Plan eine Erschließung annimmt, der Betreiber sie aber nicht bestätigt, gilt der Betreiber. Und wo eine Leitung das Grundstück quert, bringt sie eine Schutzzone mit, die einschränkt, wo das Haus stehen kann, noch bevor die erste Zeichnung entsteht.

Fordern Sie die Auskünfte an, bevor Sie eine Anzahlung leisten, nicht danach. Sie kosten wenig oder nichts, die Wartezeit beträgt einige Wochen, und sie haften am Grundstück, nicht an einer Person, sodass auch ein interessierter Käufer, der das Land noch nicht besitzt, sie anfragen kann.

Fünf Sparten und was jeweils den Ausschlag gibt

Jedes Netz hat einen anderen Betreiber, andere Regeln und einen anderen Grund, warum ein Anschluss möglich ist oder nicht. Es lohnt sich, sie einzeln durchzugehen.

Strom

Der Verteilnetzbetreiber entscheidet zwei Dinge zugleich: wo der Anschlusspunkt liegt und wie viel reservierte Kapazität er zuteilt. Das erste ist eine technische Frage der Entfernung, das zweite eine Frage des Zustands des Netzes in der gesamten Straße. Ist die Trafostation an der Grenze ihrer Kapazität, kann der Anschluss nicht verweigert, aber von der Verstärkung dieser Station abhängig gemacht werden, und das ist eine Investition ganz anderer Größenordnung als das Ziehen eines Kabels. Der Antragsteller reicht einen Lageplan ein, der die Position des Zählerschranks und die benötigte elektrische Leistung zeigt, was im Voraus durchdacht werden muss: Wärmepumpe, Induktionskochfeld und Wallbox treiben den Bedarf weit über das hinaus, was ein Haushalt vor zehn Jahren brauchte.

Wasser

Der Wasserversorger bestätigt, ob eine öffentliche Hauptleitung in der Straße liegt, welchen Durchmesser sie hat und welcher Druck im obersten Geschoss Ihres Hauses zu erwarten ist. Der günstige Fall ist eine Hauptleitung auf Ihrer Straßenseite, wo ein kurzer Stich und eine Zählerschachtanlage nahe der Grenze genügen. Der teure Fall ist eine Hauptleitung auf der gegenüberliegenden Seite: eine Querung der Gemeindestraße erfordert die Genehmigung des Straßenbaulastträgers, eine Arbeitsfläche, Verkehrsführung und die Wiederherstellung der Oberfläche in vorgeschriebener Qualität. Das ist ein kleines Bauvorhaben für sich.

Abwasser

Hier sind zwei Fragen getrennt zu beantworten: ob in der Straße ein öffentlicher Kanal existiert und ob Sie zum Anschluss verpflichtet sind. Existiert er und verlangt die Gemeinde den Anschluss, gibt es praktisch keine Alternative. Technisch entscheiden die Höhenlagen: Liegt das geplante Fußbodenniveau unter dem Kanalsammler, brauchen Sie eine Hebeanlage, also ein Gerät mit Strom, Wartung und einer gewissen Ausfallwahrscheinlichkeit. Das ist ein Detail, das in keinem Exposé auftaucht, und auf einem Hanggrundstück bestimmt es, wie der Unterbau ausgeführt wird.

Gas

Der Gasverteilnetzbetreiber prüft, ob eine Hauptleitung in der Straße liegt und ob er einen neuen Ausspeisepunkt möchte. Ein neuer Kunde in einer Straße, die bereits Gas hat, ist meist der einfachste der fünf Fälle. Eine Straße ohne Gasleitung ist heute jedoch eine ganz andere Situation als vor zehn Jahren, und darauf kommen wir unten zurück.

Telekommunikation

Das am wenigsten regulierte und am häufigsten übersehene Netz. Glasfaser lässt sich nicht erzwingen. Ein Betreiber ist entweder in der Straße oder nicht, und seine Entscheidung über einen Ausbau richtet sich nach der Zahl potenzieller Kunden, nicht nach Ihrem Bedarf. Ein fehlender Festnetzanschluss lässt sich übergangsweise über eine Mobilfunkverbindung abdecken, aber für alle, die von zu Hause arbeiten, ist das ein Unterschied, den man vor dem Kauf klären sollte und nicht nach dem Einzug. Die Prüfung ist die günstigste von allen: Verfügbarkeit nach Adresse und ein Telefonanruf.

Sparte	Wen fragen	Was anfordern	Charakter der Wartezeit	Was die Kosten treibt
Strom	Verteilnetzbetreiber Strom	Auskunft über Anschlusspunkt und reservierte Kapazität	Länger, wo das Netz verstärkt werden muss	Zustand der Trafostation, Trassenlänge, benötigte Leistung
Wasser	Regionales Wasserversorgungsunternehmen	Auskunft über vorhandene Hauptleitung und Druckverhältnisse	Kürzer, wo eine Hauptleitung in der Straße liegt	Straßenseite, Straßenquerung, Entfernung zur Hauptleitung
Abwasser	Wasserversorger oder Gemeinde	Auskunft über Anschluss und etwaige Anschlusspflicht	Kürzer bei vorhandenem Kanal, sonst offen	Tiefe des Kanals, Notwendigkeit einer Hebeanlage, fehlender Kanal
Gas	Gasverteilnetzbetreiber	Auskunft über die Hauptleitung und Interesse an einem neuen Ausspeisepunkt	Meist kurz, wo eine Hauptleitung in der Straße liegt	Eine fehlende Hauptleitung, die einen Wechsel des Heizkonzepts erzwingt
Telekommunikation	In der Gemeinde aktive Betreiber	Verfügbarkeitsprüfung an der konkreten Adresse	Tage, aber ohne Garantie für einen künftigen Ausbau	Bereitschaft des Betreibers, eine Trasse zu einem einzelnen Haus zu führen

Anschlusspunkt oder Erweiterung der Hauptleitung

Von dieser Unterscheidung hängt alles Weitere ab. Endet das Netz an Ihrer Grundstücksgrenze oder wenige Meter davon entfernt, sprechen wir von einem Anschluss: eine kurze Trasse, ein Graben, ein Anschlussvertrag und Arbeiten, die in eine einzige Bausaison passen.

Endet das Netz hundert Meter die Straße hinunter, ist das kein Anschluss, sondern eine Erweiterung der öffentlichen Hauptleitung. Das ist ein eigenes Bauvorhaben mit eigener Planung, eigener Genehmigung, eigener grundstücksrechtlicher Regelung und eigenem Zeitplan. Die Trasse verläuft über kommunales oder fremdes Land, Sie brauchen also Zustimmungen der Eigentümer und im Kataster eingetragene Dienstbarkeiten, keine mündlichen Zusagen. Nach der Errichtung wird die Hauptleitung in der Regel an den Betreiber übergeben, der sie nach seinen eigenen technischen Bedingungen übernimmt, ihre Parameter sind also nicht Ihre Entscheidung. Wer diese Unterscheidung nicht prüft, glaubt, ein Grundstück zu kaufen, und kauft in Wirklichkeit ein Grundstück plus ein kleines linienförmiges Bauwerk.

Die Frage an den Verkäufer lautet daher nicht „sind die Leitungen da", sondern „wo genau endet jede einzelne, und haben Sie eine Auskunft, die das belegt". Die Antwort „das lässt sich leicht herüberbringen" ist in Wirklichkeit keine Antwort.

Wenn ein Anschluss tatsächlich nicht verfügbar ist

Ein fehlendes Netz macht ein Grundstück nicht automatisch unbrauchbar. Es bedeutet, dass Sie diese Funktion selbst bereitstellen müssen und sich für die gesamte Lebensdauer des Hauses daran binden, nicht nur für die Bauzeit.

Ein eigener Brunnen ist der älteste dieser Ersatzlösungen und der am stärksten vom Standort abhängige. Zwei Dinge entscheiden: Ergiebigkeit und Qualität. Eine Wasseranalyse aus einem akkreditierten Labor gehört zur Entscheidung, nicht zu den Formalitäten nach dem Bohren, und sie wird auch während der Nutzung wiederholt. Ist das Wasser hart oder nitratbelastet, kommen Aufbereitungsanlagen und deren regelmäßige Wartung ins Budget.

Für die Entwässerung steht die Wahl zwischen einer dichten Sammelgrube und einer kleinen Hauskläranlage. Eine Sammelgrube ist einfach und günstig in der Anschaffung, behandelt aber nichts: Sie ist ein Behälter, der regelmäßig entleert werden muss, und die Entleerungskosten fallen jedes Jahr an, solange das Haus bewohnt ist. Eine Kläranlage kostet mehr, braucht Strom und regelmäßige Betreuung, und das gereinigte Wasser muss trotzdem irgendwohin, meist in eine Versickerung, die der Untergrund nicht immer zulässt. Diese Antwort kommt aus einem hydrogeologischen Gutachten, nicht vom Technologieanbieter.

Fehlendes Gas ist heute das geringste dieser Probleme. Ein vollelektrisches Haus mit einer Luft-Wasser-Wärmepumpe ist für einen gut gedämmten Neubau eine gewöhnliche Lösung, und sie spart Ihnen einen Anschluss, einen Vertrag und eine wiederkehrende Prüfung. Der Preis ist eine höhere benötigte elektrische Leistung, die im Stromanschlussantrag selbst geltend gemacht werden muss und nicht nachträglich ergänzt werden kann.

Bedarf	Anschluss an das öffentliche Netz	Alternative auf dem Grundstück	Wozu sich der Eigentümer verpflichtet
Trinkwasser	Stich von der öffentlichen Hauptleitung, Zählerschacht, Zählung	Eigener Brunnen, bei Bedarf mit Wasseraufbereitung	Wiederholte Analysen, Pumpenwartung, Risiko sinkender Ergiebigkeit
Entwässerung	Anschluss an den öffentlichen Kanal, bei Bedarf mit Hebeanlage	Dichte Sammelgrube oder Kläranlage mit Versickerung	Entleerung oder Wartung und Probenahme, dauerhafte jährliche Kosten
Heizung und Warmwasser	Gasanschluss und Kessel oder Strom bei höherer Leistung	Wärmepumpe, optional ergänzt durch Photovoltaik	Wartung der Geräte, ausreichend reservierte elektrische Kapazität

Ablauf und Zeitplan

Betreiberauskünfte und Anschlussverträge sind keine Unterlagen am Ende, sondern Input für das Genehmigungsverfahren. Ohne sie hat der Planer nichts, womit er die Erschließung des Gebäudes belegen kann, und die Baubewilligung hat nichts, worauf sie sich stützen kann. Werden sie erst beantragt, wenn die Planung fertig ist, werden sie zum kritischen Pfad des gesamten Projekts.

In der Praxis funktioniert diese Reihenfolge: Auskünfte über die Existenz der Netze vor dem Kauf, Anschlussanträge und Verträge unmittelbar nach Erwerb des Grundstücks, die Anschlussplanung parallel zur Hausplanung, die grundstücksrechtliche Regelung für Trassen über fremdes Land so früh wie möglich, weil sie von anderen Menschen abhängt und meist das Langsamste überhaupt ist, und schließlich die physischen Anschlüsse vor oder parallel zum Unterbau, damit fertige Pflasterflächen nicht wieder aufgerissen werden müssen.

Zusammenfassung

Ein Grundstück ohne Leitungen ist kein schlechtes Grundstück, es ist ein Grundstück mit unbestimmtem Preis. Ihn zu bestimmen heißt, den Satz aus dem Exposé gegen Auskünfte der Betreiber zu tauschen, für jede Sparte festzustellen, ob es sich um einen Anschluss oder eine Erweiterung der Hauptleitung handelt, und jedem fehlenden Posten eine konkrete Ersatzlösung samt ihren jährlichen Kosten zuzuordnen. Tun Sie das vor der Anzahlung, ist der Rabatt auf den Grundstückspreis ein echter Rabatt. Tun Sie es danach, ist er eine Anzahlung auf ein Bauvorhaben, von dem Sie nichts wussten. Der weitere Ablauf der Due Diligence ist im Leitfaden zur Grundstücksauswahl beschrieben.

Häufig gestellte Fragen

Wie lange dauert es, bis ein Versorger eine Stellungnahme ausstellt?: Die Dauer unterscheidet sich je nach Netzbetreiber und danach, ob es sich um eine einfache Auskunft über vorhandene Leitungen oder um die Prüfung eines Anschlussantrags handelt. Rechnen Sie eher in Wochen als in Tagen, und ein unvollständiger Antrag verlängert die Frist zusätzlich. Klären Sie die konkrete Frist immer direkt mit dem zuständigen Versorger, denn die Bedingungen unterscheiden sich regional.
Wem gehört der fertige Anschluss und wer wartet ihn?: Der Hausanschluss ist in der Regel Eigentum des Eigentümers des angeschlossenen Gebäudes, während die öffentliche Hauptleitung beim Versorger bleibt. Die Grenze liegt üblicherweise an der Messeinrichtung oder in einem Schacht und wird im Anschlussvertrag zusammen mit den technischen Anschlussbedingungen des Versorgers genau festgelegt. Es lohnt sich, diese zu lesen, denn diese Grenze entscheidet, wer eine Reparatur bezahlt.
Kann ich mit dem Bau beginnen, bevor die Anschlüsse fertig sind?: Eine Baustelle braucht ohnehin Wasser und Strom, daher wird üblicherweise eine temporäre Versorgung eingerichtet. Diese ersetzt jedoch nicht die dauerhaften Anschlüsse, die in der Planung und im Genehmigungsverfahren geklärt werden müssen. Eine temporäre Versorgung ist eine Hilfe während der Bauzeit, kein Mittel, um die Entscheidung über die dauerhafte Erschließung des Hauses aufzuschieben.
Wie finde ich heraus, ob das Netz genug Kapazität für eine Wärmepumpe und eine Wallbox hat?: Weder von der Straße noch vom Nachbarn, sondern über den Anschlussantrag, in dem Sie die benötigte elektrische Leistung angeben. Der Verteilnetzbetreiber antwortet darauf mit einer Stellungnahme zur reservierten Kapazität. Deshalb wird das Heizungs- und Mobilitätskonzept vor der Antragstellung entschieden: Eine nachträgliche Erhöhung der Leistung dauert immer länger.
Lohnt sich ein Brunnen, wenn in der Straße eine öffentliche Wasserleitung liegt?: Für Trinkwasser meist nicht, denn Betrieb und wiederkehrende Analysen übersteigen die Einsparung bei der Wasserrechnung. Sinnvoll kann er für Brauchwasser zur Bewässerung sein, wenn die örtlichen Gegebenheiten es zulassen. In beiden Fällen ist ein Brunnen eine Wasseranlage mit eigenem Genehmigungsverfahren, also keine Entscheidung, die man vor Ort trifft.
Darf Regenwasser vom Haus in die öffentliche Kanalisation eingeleitet werden?: In den meisten Gemeinden nicht oder nur ausnahmsweise. Vorherrschend ist die Vorgabe, Niederschlag auf dem eigenen Grundstück zurückzuhalten, durch Versickerung oder Rückhaltung. Ob das möglich ist, hängt von der Durchlässigkeit des Untergrunds ab, und die Antwort muss vor der Planung der harten Freiflächengestaltung vorliegen, nicht danach.
Wie lange ist eine Stellungnahme des Versorgers gültig?: Stellungnahmen haben eine begrenzte Gültigkeit, die üblicherweise im Dokument selbst vermerkt ist. Zieht sich der Kauf oder die Planung hin, kann ein neuer Antrag nötig werden, und die neue Stellungnahme kann anders lauten, wenn sich die Netzkapazität in der Zwischenzeit geändert hat. Es hat daher wenig Sinn, sie sehr früh einzuholen und das Projekt dann jahrelang liegen zu lassen.
Wer bezahlt die Erweiterung einer öffentlichen Hauptleitung, von der auch andere profitieren?: In der Regel derjenige, der sie benötigt, also der erste, der in der Straße baut. Manche Gemeinden und Versorger haben Regeln zur Beteiligung späterer Anschlussnehmer, aber sich auf künftige Nachbarn zu verlassen, ist riskant. Wenn mehrere unbebaute Grundstücke an derselben Straße liegen, wird die Kostenbeteiligung schriftlich und vor Baubeginn vereinbart.