Wer bezahlt den Energieausweis beim Hausverkauf?

Der Eigentümer, also der Verkäufer, ist für die Beschaffung verantwortlich und übergibt ihn dem Käufer bei der Übergabe. Wenn das Haus keinen Ausweis hat und verkauft wird, beschafft der Verkäufer einen auf eigene Kosten. Bei einem Neubau ist die Beschaffung Teil der Vorbereitung zur Endabnahme, sodass die Kosten beim Bauträger oder beim Bauherrn liegen.

Kann der Architekt, der das Haus entworfen hat, den Ausweis ausstellen?

Nur, wenn er auch die Berechtigung für die Energiezertifizierung besitzt und im entsprechenden Register eingetragen ist. Eine Architektenlizenz allein reicht nicht aus. In der Praxis wird der Ausweis von einem qualifizierten Zertifizierer erstellt, dem der Planer die Eingabedaten liefert; dies sind in der Regel zwei verschiedene Personen.

Brauche ich einen Ausweis, wenn ich für mich selbst baue und nicht verkaufen werde?

Ja. Die Pflicht besteht bei der Endabnahme eines Neubaus, nicht bei einer Verkaufsabsicht. Ohne ihn kann die Inbetriebnahme des Gebäudes nicht abgeschlossen werden. Verkauf und Vermietung sind lediglich weitere Situationen, in denen Sie einen benötigen, falls der bestehende in der Zwischenzeit abgelaufen ist.

Brauche ich einen neuen Ausweis, wenn ich einen Heizkessel durch eine Wärmepumpe ersetze?

Der Austausch der Wärmequelle ändert genau die Zahl, auf der die Klasse basiert, sodass der ursprüngliche Ausweis nicht mehr der Realität entspricht. Ein neuer wird erstellt, wenn Sie das Gebäude verkaufen oder vermieten, oder nach einer größeren Renovierung. Wenn Sie die Quelle gewechselt haben, um die Klasse zu verbessern, ist ein neuer Ausweis auch der einzige Weg, dies nachzuweisen.

Ist ein Energieausweis dasselbe wie ein Energieaudit?

Nein. Der Ausweis ist eine standardisierte Klassifizierung des Gebäudes nach einer normativen Berechnung, die zum Vergleich und zum Nachweis der Konformität dient. Ein Audit ist eine tiefergehende Analyse eines bestimmten Gebäudes, die den tatsächlichen Verbrauch, den technischen Zustand und die Wirtschaftlichkeit vorgeschlagener Maßnahmen umfasst. Ein Audit beantwortet, was zu tun ist; der Ausweis zeigt, wo das Gebäude steht.

Umfasst die Wohnfläche die Garage und einen unbeheizten Keller?

Die energiebezogene Nutzfläche umfasst beheizte Räume innerhalb der Gebäudehülle. Eine unbeheizte Garage oder ein Keller außerhalb der Hülle werden nicht gezählt, auch wenn beide in der Regel in der Immobilienanzeige erscheinen. Deshalb können Quadratmeterwerte nicht mit einer Anzeigenzahl oder zwischen zwei Häusern verglichen werden, ohne dieselbe Flächendefinition.

Was passiert, wenn ein Neubau die erforderliche Klasse nicht erreicht?

Dann erfüllt er die Anforderung für Neubauten nicht und muss mit Maßnahmen nachgebessert werden, solange dies noch möglich ist. Die schnellsten Hebel sind die Wärmequelle, die Ergänzung von Photovoltaik oder die Verbesserung der Warmwasserbereitung. Die Hülle nach der Fertigstellung zu verändern, ist die teuerste Option; daher wird das Ergebnis während des Baus kontinuierlich überprüft, nicht erst am Ende.

Kann die Klasse verbessert werden, ohne die Dämmung zu verändern?

Ja, und das ist der häufigste Weg. Der Austausch der Wärmequelle, die Ergänzung einer erneuerbaren Energiequelle vor Ort oder ein effizienteres Warmwassersystem reduzieren den Primärenergiebedarf, ohne dass etwas an der Hülle geschieht. Physisch macht es das Haus jedoch nicht besser: Der Wärmebedarf bleibt gleich, und damit auch der Winterkomfort im Inneren.

Der Energieausweis und die Klasse A0

6. September 20268 Min. Lesezeit

Offener Wohnbereich eines modernen Einfamilienhauses mit großformatigen Steinoptik-Fliesen, einer raumhohen Holzvertäfelungswand, indirekter Beleuchtung und bodentiefen Fenstern mit außenliegenden Lamellenjalousien zur Terrasse

Die meisten Bauherren halten ihren Energieausweis zum ersten Mal bei der Übergabe in den Händen und behandeln ihn wie den letzten Stempel vor dem Einzug. Die darauf gedruckte Zahl wurde jedoch viel früher festgelegt: in der Form des Hauses, im Aufbau der Wände, in der Art der Verglasung und vor allem darin, was das Haus heizt und wie es Warmwasser bereitet. Die Frage, die ich am häufigsten höre, betrifft die Klasse A0 und ob das Haus sie erreichen wird. Die Antwort hängt fast nie allein von der Dämmstoffdicke ab. Dieser Artikel erklärt, was der Ausweis tatsächlich bewertet, nach welcher Zahl die Klasse vergeben wird, warum derselbe Gebäudekörper mit einer Wärmepumpe in eine andere Klasse fällt als mit einer direkten Elektroheizung, wie sich die Bewertung in der Planungsphase von dem nach Fertigstellung ausgestellten Ausweis unterscheidet und warum die Zahl auf dem Ausweis keine Prognose Ihrer Rechnung ist.

Was der Ausweis ist und wann das slowakische Recht ihn vorschreibt

Ein Energieausweis dokumentiert die Gesamtenergieeffizienz eines bestimmten Gebäudes, erstellt nach einer einheitlichen Berechnungsmethodik, sodass zwei verschiedene Gebäude mit demselben Maßstab verglichen werden können. Er wird für das Gebäude als Ganzes ausgestellt, ordnet es auf einer Skala von A0 bis G ein, gibt Teilbewertungen für jede Verbrauchsstelle und listet Empfehlungen zur Verbesserung auf. Er ist maximal zehn Jahre gültig und verliert früher seine Gültigkeit, wenn das Gebäude eine Änderung erfährt, die seine Gesamtenergieeffizienz beeinflusst. Der Rahmen ist das Gesetz Nr. 555/2005 Slg. über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden; die Berechnungsmethode wird durch die dazugehörige Durchführungsverordnung und die einschlägige Normenreihe STN 73 0540 festgelegt.

Die Pflicht, einen Ausweis zu besitzen, entsteht in vier Fällen:

bei der Endabnahme (Kolaudation) eines Neubaus,
nach einer umfassenden Renovierung eines bestehenden Gebäudes,
beim Verkauf eines Gebäudes oder eines Teils davon,
bei der Vermietung an einen neuen Mieter.

Der Eigentümer übergibt den Ausweis an den Käufer oder Mieter, und wo ein Ausweis existiert, gehört sein Kennwert auch in das Verkaufsinserat. Ausnahmen sind eng gefasst: Dazu gehören Gebäude mit einer Nutzfläche unter 50 m², temporäre Bauten, denkmalgeschützte Kulturdenkmäler und Kirchen. Ein Eigenheim, das Sie für sich selbst bauen, gehört nicht zu den Ausnahmen.

Wer ihn ausstellt und was er vom Planer braucht

Der Ausweis wird nicht vom Architekten oder der Baubehörde ausgestellt, sondern von einem qualifizierten Aussteller mit entsprechender Befugnis, der in einem öffentlich zugänglichen Register geführt wird. Seine Arbeit besteht im Wesentlichen aus der Übertragung Ihres Projekts in ein Berechnungsmodell, daher bestimmt die Qualität der Eingaben direkt die Qualität des Ergebnisses. Was er tatsächlich von der Planung benötigt:

Schichtaufbauten aller Hüllflächen mit Dicken und Wärmeleitfähigkeiten, also die Grundlage für die Berechnung des U-Werts,
Hüllflächen, beheiztes Volumen und die energiebezogene Nutzfläche, nicht die Fläche aus dem Exposé des Maklers,
Technische Datenblätter für Fenster und Türen: Gesamt-Uw, Gesamtenergiedurchlassgrad, Maße und Orientierung,
die Behandlung von Wärmebrücken, idealerweise berechnet für die tatsächlichen Details,
die Wärmequelle inklusive Typ, Leistung, Jahresnutzungsgrad oder SCOP und der Vorlauftemperatur des Systems,
Warmwasserbereitung: Speicher, Zirkulation, Rohrdämmung,
Lüftung und Effizienz der Wärmerückgewinnung,
erneuerbare Energien am Standort, vor allem Photovoltaik-Leistung, Neigung und Ausrichtung.

Fehlt eine Angabe, stoppt die Berechnung nicht. Es wird ein konservativer Standardwert eingesetzt, und das Haus schneidet schlechter ab, als es sollte. Das ist der billigste Weg, eine Klasse grundlos zu verlieren.

Nach welcher Zahl die Klasse vergeben wird

Drei verschiedene Zahlen werden in Gesprächen über die Gesamtenergieeffizienz eines Hauses durcheinandergebracht. Sie teilen sich eine Einheit und klingen ähnlich, sind aber nicht austauschbar, und nur eine von ihnen bestimmt die Gesamtklasse.

Kennwert in kWh/(m²·a)	Was er ausdrückt	Hängt von der Wärmequelle ab	Bestimmt die Gesamtklasse
Spezifischer Heizwärmebedarf	die Wärme, die die Hülle benötigt, nach Abzug solarer und interner Gewinne	nein	nein
Endenergie	die Energie, die die Systemgrenze des Gebäudes überschreitet und auf der Rechnung erscheint	ja	nein
Primärenergie, Gesamtkennwert	Endenergie multipliziert mit dem Faktor für jeden Energieträger	ja	ja

Die Gesamtklasse wird anhand des Gesamtprimärenergie-Kennwerts vergeben, also des spezifischen Primärenergiebedarfs bezogen auf die energiebezogene Nutzfläche. Der spezifische Heizwärmebedarf ist eine wichtige Eingangsgröße und sagt Ihnen etwas über die Qualität der Hülle, aber er allein bestimmt nicht die Klasse. Diese einzige Unterscheidung erklärt die meisten Missverständnisse, die sich um Energieausweise ranken.

Warum die Klasse die Wärmequelle genauso belohnt wie die Hülle

Primärenergie wird ermittelt, indem die Endenergie mit einem Faktor multipliziert wird, der die Verluste bei Gewinnung, Umwandlung und Verteilung des jeweiligen Energieträgers berücksichtigt. Netzstrom hat einen Faktor von etwa 2,2 bis 2,7, Erdgas etwa 1,0 bis 1,3, Biomasse 0,1 bis 0,2, und selbst erzeugter, vor Ort verbrauchter Photovoltaikstrom liegt nahe bei null. Die Methodik belohnt bewusst erneuerbare und effiziente Quellen.

Die Konsequenz ist entscheidend. Eine Wärmepumpe verbraucht Strom mit einem hohen Faktor, aber für jede Kilowattstunde Strom liefert sie drei oder mehr Kilowattstunden Wärme, sodass die Endenergie um ein Vielfaches sinkt. Direkte Elektroheizung hat denselben Faktor und keinen solchen Multiplikator. Derselbe Gebäudekörper landet daher je nach Heizungsart in unterschiedlichen Klassen.

Wärme- und Warmwasserquelle	Jahresnutzungsgrad oder SCOP	Endenergie	Faktor	Primärenergie	Position auf der Skala
Direkte Elektroheizung	1,0	55	2,2	121	schlechteste der vier Optionen
Brennwert-Gaskessel	0,95	58	1,1	64	besser
Luft-Wasser-Wärmepumpe	3,5	16	2,2	35	beste
Wärmepumpe plus Photovoltaik, 30 % Eigenverbrauch	3,5	11 aus dem Netz	2,2	25	beste

Eine beispielhafte Berechnung an identischer Hülle: 40 kWh/(m²·a) Heizwärmebedarf und 15 kWh/(m²·a) für Warmwasser, Faktoren am unteren Ende ihrer Bandbreiten, Hilfsenergie und Beleuchtung ausgeschlossen. Dies ist kein Ausweis, sondern eine Demonstration der Mechanik. Die letzte Spalte zeigt daher nur die Rangfolge der Optionen, nicht bestimmte Buchstaben: Welche Klasse ein gegebener Wert ergibt, hängt von der zum Zeitpunkt der Bewertung gültigen Leiter und von der Gebäudekategorie ab. Die spezifischen Faktoren und Schwellenwerte, die für Ihr Haus gelten, werden vom qualifizierten Aussteller nach der geltenden Methodik eingetragen.

Die Tabelle enthält auch eine Warnung. Eine Klasse kann durch Technologie verbessert werden, ohne dass das Haus besser gebaut wird. Die Hülle ist der Teil, der fünfzig Jahre ohne Austausch hält, während die Wärmequelle nach fünfzehn Jahren ersetzt wird. Deshalb lohnt es sich, auch nach dem Heizwärmebedarf zu fragen, nicht nur nach dem Buchstaben auf dem Ausweis.

Was Klasse A0 bedeutet

A0 ist die beste Klasse auf der Skala und in der Slowakei auch ein regulatorischer Schwellenwert. Seit dem 1. Januar 2021 muss jeder Neubau die Parameter eines Niedrigstenergiegebäudes erfüllen, was für Einfamilienhäuser genau die Klasse A0 bedeutet. Zwischen 2016 und 2020 war die Klasse A1 ausreichend. Die Energieklasse ist daher kein Marketingabzeichen, sondern eine Bedingung sowohl für die Baugenehmigung als auch für die Endabnahme.

Der Schwellenwert ist für den Gesamtprimärenergie-Kennwert festgelegt und ist nicht für jedes Gebäude derselbe: Er unterscheidet sich nach Kategorie, da ein Einfamilienhaus, ein Mehrfamilienhaus, ein Büro und eine Schule unterschiedliche Nutzungsprofile haben. Die in Artikeln und Werbematerialien kursierenden Zahlenwerte widersprechen sich, auch unter Quellen, die sich als autoritativ präsentieren, weshalb hier keiner genannt wird. Die einzig verbindlichen Werte sind die in der Durchführungsverordnung und den zum Zeitpunkt der Ausweisausstellung gültigen Normen. Wenn Sie wissen müssen, wo Ihr Schwellenwert tatsächlich liegt, fragen Sie Ihren Aussteller, welche Leiter er auf Ihr Haus angewendet hat.

Eine weitere Unterscheidung ist wichtig: A0 ist kein Passivhaus. Der Passivhausstandard begrenzt den Heizwärmebedarf und die Luftdichtheit, also das, was das Haus benötigt, bevor eine Entscheidung über die Wärmequelle getroffen wird. Der Unterschied wird ausführlich in Passivhaus von A bis Z dargelegt.

Planungsbewertung versus Ausweis nach Fertigstellung

Während der Vorbereitung und des Baus entstehen zwei Dokumente, die Bauherren regelmäßig verwechseln. Sie unterscheiden sich im Zeitpunkt ihrer Erstellung und darin, was sie tatsächlich bewerten.

Merkmal	Energieausweis Planung	Energieausweis
Wann er erstellt wird	vor der Genehmigung, als Teil der Planungsunterlagen	nach Fertigstellung, vor der Endabnahme
Worauf er basiert	die geplante Lösung	den ausgeführten Zustand
Wofür er dient	Nachweis, dass der Entwurf die Anforderungen erfüllt	ein Dokument, das dem Eigentümer und später dem Käufer übergeben wird
Was ihn ungültig macht	eine Änderung des Entwurfs während der Vorbereitung	eine Änderung am Gebäude, die die Effizienz beeinflusst

Das Problem beginnt, wenn das gebaute Haus vom Entwurf abweicht, was regelmäßig vorkommt. Fenster gegen eine günstigere Sorte getauscht, dünnere Dämmung am Sockel, Photovoltaik gestrichen, eine andere Wärmequelle als spezifiziert. Der Ausweis muss auf Basis des tatsächlichen Zustands erstellt werden, nicht der ursprünglichen Pläne. Rutscht das Ergebnis unter das geforderte Niveau, erfüllt das Haus die Anforderung für Neubauten nicht, und es wird entweder durch Nachbesserungen oder durch eine Verzögerung der Endabnahme gelöst. Die andere Option, ein Ausweis, der auf dem Papierentwurf basiert, erscheint einfacher und wird später beim Verkauf oder im ersten Winter zum Problem. Drei Regeln, die das verhindern:

lassen Sie jeden Austausch eines Materials oder Geräts vor dem Einbau vom Planer bewerten, nicht danach,
sammeln Sie technische Datenblätter kontinuierlich während des Baus, nicht in der Woche vor der Endabnahme,
wenn ein Austausch das Ergebnis verschlechtert, suchen Sie nach Ausgleich an anderer Stelle in der Bilanz, solange die Baustelle noch offen ist.

Der Ausweis ist keine Prognose Ihrer Rechnung

Die Berechnung basiert auf standardisierten Annahmen: 20 °C innen, ein Standardbelegungsprofil, Standard-Warmwasserverbrauch, Standardlüftung und langjährige Klimamittelwerte für den Standort. Niemand modelliert, dass Ihr Haushalt 23 °C bevorzugt, dass zwei Personen im Haus leben statt vier oder dass der Holzofen jedes Wochenende läuft. Ein Haushalt, der drei Grad mehr hält, wird den berechneten Wärmeverbrauch um zig Prozent überschreiten, und der Ausweis bleibt korrekt, weil er eine andere Frage beantwortet.

Der zweite Punkt ist, dass Primärenergie kein Geld ist. Der Faktor 2,2 für Strom ist kein Tarif; es ist eine Umrechnung auf den im Kraftwerk verbrannten Brennstoff. Ein Haus mit Wärmepumpe hat einen hervorragenden Primärenergiekennwert, und Sie zahlen trotzdem den Netzpreis für jede Kilowattstunde Strom. Der Ausweis ist ein Werkzeug zum Vergleich von Gebäuden untereinander und zum Nachweis der Konformität, kein Rechner für Betriebskosten. Wenn Sie eine Schätzung der Rechnung wünschen, benötigen Sie eine Berechnung mit Ihren eigenen Eingaben. Die Wirtschaftlichkeit wird in Lohnt sich ein Passivhaus behandelt.

Fazit

Der Ausweis ist das letzte Dokument im Prozess, aber die Entscheidungen, die ihn bestimmen, werden bereits in der Konzeptphase getroffen: Kompaktheit der Baukörperform, Fläche und Orientierung der Verglasung, die Hüllaufbauten und die gewählte Wärmequelle. Fragen Sie nach der Klasse nach der Endabnahme, stellen Sie nur das Ergebnis fest. Fragen Sie danach während der Konzeptstudie, können Sie sie noch ändern, praktisch ohne Mehrkosten.

Häufig gestellte Fragen

Wer bezahlt den Energieausweis beim Hausverkauf?: Der Eigentümer, also der Verkäufer, ist für die Beschaffung verantwortlich und übergibt ihn dem Käufer bei der Übergabe. Wenn das Haus keinen Ausweis hat und verkauft wird, beschafft der Verkäufer einen auf eigene Kosten. Bei einem Neubau ist die Beschaffung Teil der Vorbereitung zur Endabnahme, sodass die Kosten beim Bauträger oder beim Bauherrn liegen.
Kann der Architekt, der das Haus entworfen hat, den Ausweis ausstellen?: Nur, wenn er auch die Berechtigung für die Energiezertifizierung besitzt und im entsprechenden Register eingetragen ist. Eine Architektenlizenz allein reicht nicht aus. In der Praxis wird der Ausweis von einem qualifizierten Zertifizierer erstellt, dem der Planer die Eingabedaten liefert; dies sind in der Regel zwei verschiedene Personen.
Brauche ich einen Ausweis, wenn ich für mich selbst baue und nicht verkaufen werde?: Ja. Die Pflicht besteht bei der Endabnahme eines Neubaus, nicht bei einer Verkaufsabsicht. Ohne ihn kann die Inbetriebnahme des Gebäudes nicht abgeschlossen werden. Verkauf und Vermietung sind lediglich weitere Situationen, in denen Sie einen benötigen, falls der bestehende in der Zwischenzeit abgelaufen ist.
Brauche ich einen neuen Ausweis, wenn ich einen Heizkessel durch eine Wärmepumpe ersetze?: Der Austausch der Wärmequelle ändert genau die Zahl, auf der die Klasse basiert, sodass der ursprüngliche Ausweis nicht mehr der Realität entspricht. Ein neuer wird erstellt, wenn Sie das Gebäude verkaufen oder vermieten, oder nach einer größeren Renovierung. Wenn Sie die Quelle gewechselt haben, um die Klasse zu verbessern, ist ein neuer Ausweis auch der einzige Weg, dies nachzuweisen.
Ist ein Energieausweis dasselbe wie ein Energieaudit?: Nein. Der Ausweis ist eine standardisierte Klassifizierung des Gebäudes nach einer normativen Berechnung, die zum Vergleich und zum Nachweis der Konformität dient. Ein Audit ist eine tiefergehende Analyse eines bestimmten Gebäudes, die den tatsächlichen Verbrauch, den technischen Zustand und die Wirtschaftlichkeit vorgeschlagener Maßnahmen umfasst. Ein Audit beantwortet, was zu tun ist; der Ausweis zeigt, wo das Gebäude steht.
Umfasst die Wohnfläche die Garage und einen unbeheizten Keller?: Die energiebezogene Nutzfläche umfasst beheizte Räume innerhalb der Gebäudehülle. Eine unbeheizte Garage oder ein Keller außerhalb der Hülle werden nicht gezählt, auch wenn beide in der Regel in der Immobilienanzeige erscheinen. Deshalb können Quadratmeterwerte nicht mit einer Anzeigenzahl oder zwischen zwei Häusern verglichen werden, ohne dieselbe Flächendefinition.
Was passiert, wenn ein Neubau die erforderliche Klasse nicht erreicht?: Dann erfüllt er die Anforderung für Neubauten nicht und muss mit Maßnahmen nachgebessert werden, solange dies noch möglich ist. Die schnellsten Hebel sind die Wärmequelle, die Ergänzung von Photovoltaik oder die Verbesserung der Warmwasserbereitung. Die Hülle nach der Fertigstellung zu verändern, ist die teuerste Option; daher wird das Ergebnis während des Baus kontinuierlich überprüft, nicht erst am Ende.
Kann die Klasse verbessert werden, ohne die Dämmung zu verändern?: Ja, und das ist der häufigste Weg. Der Austausch der Wärmequelle, die Ergänzung einer erneuerbaren Energiequelle vor Ort oder ein effizienteres Warmwassersystem reduzieren den Primärenergiebedarf, ohne dass etwas an der Hülle geschieht. Physisch macht es das Haus jedoch nicht besser: Der Wärmebedarf bleibt gleich, und damit auch der Winterkomfort im Inneren.